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家を購入するときには、住宅の購入代金とともに税金などの諸費用を計算に入れておく必要があります。中古住宅を購入する場合、一戸建てでもマンションでも、諸費用の目安は「物件代金の7～10％程度」となるのが一般的です。しかし、細かな条件によっても異なるので、実際にある程度の試算ができるようになっておくと安心です。今回は2,500万円の中古住宅を購入する際に諸費用がどのくらいかかるのか、内訳や節約のコツも含めて解説します。

中古住宅購入に必要な諸費用の一覧

中古住宅を購入するときの諸費用は、「購入時」と「住宅ローン利用時」の2つに分けることができます。ここでは、諸費用の内訳を見ていきましょう。

中古住宅購入時の諸費用

住宅購入時にかかる費用は以下の表のとおりです。

このうち、もっとも大きな金額となるのは「仲介手数料」です。住宅購入時の仲介手数料は、宅建業法により「物件価格×3％+6万円＋消費税」を上限とすることが決められています。ただし、物件価格800万円以下の場合は「低廉な空家等の媒介特例」が適用され、「一律30万円＋消費税」が上限となります（2024年7月1日より適用）。

印紙税は売買契約書を取り交わす際に発生する国税であり、取引する金額によって税額が異なります。課税対象となる書類の数だけ収入印紙を貼る必要があるので、貼り忘れに気をつけましょう。

不動産取得税は、土地や建物などの不動産を取得したときに一度だけかかる地方税です。ただし、相続によって取得した場合にはかかりません。

固定資産税は毎年1月1日時点での所有者が納税を行うこととなります。しかし、もし年の途中で所有者が変わった場合、残りの分は新たな所有者が負担するケースがほとんどです。

この場合、売主があらかじめ納めていた固定資産税のうち、引き渡し日から12月31日までの分は、日割り計算をして売主・買主間で清算することになります。たとえば、引き渡しが7月1日に行われた場合には、1～6月分を売主が、7～12月分を買主が納めることとなるため、清算金として固定資産税の半額を売主へ支払います。

所有権移転登記とは、売主から買主へ物件の所有権が移ったことを証明するために行う手続きです。このときに、住宅の評価額を基にした登録免許税と、登記の代行を依頼する司法書士への報酬が発生します。

そして、火災保険料・地震保険料は火事や地震などの自然災害に備えて支払っておく保険料です。住宅ローンを組む際には、加入することが融資条件となる場合があります。

住宅ローン利用時にかかる諸費用

住宅ローンを利用して家を購入する場合には、以下の諸費用が発生します。

住宅ローン利用時には、金融機関への手数料と保証会社への保証料が発生します。また、住宅ローン契約を結ぶ際には、通常の売買契約とは別途で印紙税がかかる点や、金融機関による抵当権を設定するための費用がかかる点にも注意しましょう。

入居後にかかる諸費用

入居後はすぐに住宅ローンの返済が発生します。そのため、購入の段階で、入居後にかかる諸費用についても確認しておくことが大切です。

固定資産税や都市計画税は、不動産を所有している間は毎年発生する税金です。中古住宅の場合は、新築と比べて建物の部分の評価額が低くなるため、税額も低くなるのが一般的です。

そのほかに、マンションであれば管理費や修繕積立金がかかります。また、一戸建てについても自分でメンテナンスを行う必要があるので、修繕費用を個人的に積み立てておくことが大切です。

中古住宅を購入する際の諸費用の相場と計算方法

ここでは、中古住宅を購入したときにかかる諸費用について、それぞれの相場や計算方法を解説します。

仲介手数料・事務手数料

仲介手数料は法律によって上限が定められており、購入金額が800万円を超えた場合は「物件価格×3％＋6万円＋消費税」で計算します。

印紙税

住宅の売買に関する印紙税には、以下の軽減措置が設けられています。契約金額によって税額が変わるので、事前にチェックしておきましょう。

※軽減税率は2027年3月31日まで

不動産取得税

不動産取得税は、「固定資産税評価額×4％（標準税率）」で計算します。ただ、一定期間内に取得した不動産については、特例措置によって3％で計算されるほか、一定要件を満たしていれば大幅な控除によって税額が発生しないこともあります。

固定資産税の清算金

中古住宅の固定資産税については、仲介会社を通して、売主が実際に払っている金額を教えてもらえます。その金額は1年分に当たるため、そこから引き渡しの日を基に、自身が負担する分を計算しましょう。

各種登記の登録免許税

所有権移転や抵当権設定登記の登録免許税は、土地と建物のそれぞれの固定資産税評価額に基づいて、以下のように計算します。なお、税率は軽減措置適用後のものとなります。

※1 軽減税率は2026年3月31日まで

※2 軽減税率は2027年3月31日まで

また、所有権移転登記を代行する司法書士への報酬は10万円前後、抵当権設定登記では4万～8万円程度が相場とされています。

住宅ローン手数料・ローン保証料

住宅ローンの手数料は、利用する金融機関によって異なるものの、多くの場合は3万～5万円を相場としています。そのほかに、借入額の1～3％程度と定めているところもあります。

また、ローンの保証料は、借入額の0.5～2％程度が相場です。

火災保険料・地震保険料

具体的な金額は保障の内容によっても異なるものの、それぞれ最長期間で契約をすると、火災保険料は10年一括契約で15万～40万円、地震保険料は5年一括契約で5万～25万円が目安となります。

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2,500万円の中古住宅を購入したら、諸費用の合計はどのくらい？

続いて、2,500万円の中古住宅を購入する際にかかる諸費用を実際にシミュレーションしてみましょう。今回は計算にあたって、以下の条件を設定しました。

上記のケースで計算をすると、各項目の目安金額は以下の表のようになりました。

※最長期間の一括払いで計算

今回のケースでは、2,500万円の中古住宅を購入した場合、諸費用は「221万円」となりました。なお、住宅購入金額に対する割合は、「221万円÷2,500万円＝8.84％」となります。

今回のシミュレーションはあくまでも一例にすぎないものの、中古住宅の諸費用目安である「7～10％」に収まっている一般的なケースであることが分かります。諸費用を計算する際の参考にしてみてください。

諸費用を抑えるには？ 節約できるものとできないもの

これまで、諸費用の内訳と計算方法について詳しく見てきました。最後に諸費用を節約するために押さえたいポイントをご紹介します。

節約できない諸費用

印紙税や不動産取得税、固定資産税清算金、登録免許税などは、それぞれ軽減措置はあるものの計算方法は明確に決められています。そのため、個人の工夫によって節約することはできません。

住宅ローン保証料は、利用する金融機関によって決められているため節約は難しいです。また、司法書士への依頼料は、依頼先を自由に選ぶことができれば節約が可能であるものの、基本的には不動産会社や金融機関によって指定されているため、同様に難しいといえます。

節約できる諸費用

実のところ、仲介手数料は法律によって上限が定まっているものの、下限は決められていません。そのため、交渉次第では下げてもらえる可能性があります。

また、火災保険料や地震保険料は保障内容を見直したり、支払い方法を最長期間の一括払いにしたりすることで、総額を抑えられます。諸費用は基本的に現金で用意する必要があるため、節約の可能性にも目を向けておきましょう。

まとめ

今回は2,500万円の中古住宅に必要な諸費用について、具体的な内訳や金額の目安を解説しました。諸費用は原則として現金で用意する必要があるため、事前に金額を把握しておくことがとても大切です。

LIFULL HOME’Sの「住まいの窓口」では、ハウジングアドバイザーが無料で相談を受け付けており、ローンや住宅探しなどのさまざまな悩みについてアドバイスをもらえます。オンラインでの相談もできるので、諸費用について不安がある場合には、ぜひ利用を検討してみてください。

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よくある質問

Q.1：中古住宅の購入では、物件価格のほかにどのくらいの「諸費用」が必要ですか？

A.1：中古住宅の購入には、物件価格とは別に税金や手数料などの諸費用が必要です。目安として「物件価格の7～10％」ほど用意しておくとよいでしょう。たとえば2,500万円の物件なら、175万～250万円が諸費用の目安です。ただし、金額は物件によって変わるため、あくまで概算としてお考えください。

Q.2：2,500万円の中古住宅を購入する場合、諸費用の合計はいくらですか？

A.2：記事のシミュレーションでは、2,500万円の中古住宅を頭金500万円、住宅ローン2,000万円で購入した場合、諸費用の合計は「約221万円」です。これは物件価格の約8.8％にあたります。ただし、物件の評価額や住宅ローンの条件によって金額は変わります。

Q.3：諸費用の中で、特に高額なものは何ですか？

A.3：諸費用の中で特に高額になりやすいのが、不動産会社に支払う「仲介手数料」です。法律で「物件価格×3％＋6万円＋消費税」という上限が定められており、たとえば2,500万円の物件では約89万円（税抜）が上限額となります。

Q.4：諸費用に含まれる「税金」には、どのような種類がありますか？

A.4：中古住宅の購入時にかかる主な税金は、以下の4つです。
・印紙税：売買契約書やローン契約書にかかる税金
・登録免許税：不動産の所有権を登記するためにかかる税金
・不動産取得税：不動産を手に入れたときに一度だけかかる税金
・固定資産税（清算金）：引き渡し日以降の固定資産税を日割りで計算し、売主に支払うもの

Q.5：住宅ローンを組む場合、他に費用はかかりますか？

A.5：住宅ローンを利用する際は、金融機関に支払う「事務手数料」や、保証会社に支払う「ローン保証料」などが別途必要です。また、ローン契約書のための「印紙税」や、不動産を担保に入れるための「抵当権設定登記」の費用もかかります。

Q.6：家を購入した後にも、費用はかかりますか？

A.6：不動産を所有している限り、毎年「固定資産税」と「都市計画税」がかかります。マンションの場合は、それに加えて毎月「管理費」や「修繕積立金」が必要です。一戸建ての場合も、将来のメンテナンスに備えて、ご自身で修繕費用を積み立てておくと安心です。

Q.7：諸費用を安くする方法はありますか？

A.7：節約できる項目もあります。たとえば「仲介手数料」は上限が定められているだけなので、交渉できる可能性があります。また「火災保険料・地震保険料」は、補償内容を見直したり、長期一括払いにしたりすることで総額を抑えられます。ただし、税金や登記費用などは節約が難しい項目です。

Q.8：諸費用はいつ、どのように支払いますか？現金で用意すべきですか？

A.8：諸費用は、売買契約時や物件の引き渡し時など、手続きの段階に応じて支払います。原則として現金で用意する必要があるため、住宅ローンの頭金とは別に準備しておくと安心です。金融機関によっては諸費用もローンに含められる場合がありますが、事前の確認が必要です。

Q.9：「司法書士への依頼料」とは、どのような費用ですか？

A.9：不動産の購入では、「所有権移転登記（名義変更）」や「抵当権設定登記（ローン担保）」といった専門的な手続きが必要です。これらを専門家である司法書士に代行してもらうための報酬が「司法書士への依頼料」です。手続きが複雑なため、司法書士に依頼するのが一般的です。

Q.10：火災保険には、必ず加入する必要がありますか?

A.10：住宅ローンを組む場合、ほとんどの金融機関が融資の条件として火災保険への加入を定めています。大切なマイホームを災害から守るためにも、加入は必須と考えておきましょう。保険料は補償内容によって異なりますが、記事の例では火災保険と地震保険を合わせて32万円程度が目安です。