2,200万円の住宅ローンの「総支払額」「毎月返済額」は？

「住宅ローンシミュレーター」では、借入希望額や年齢、金利タイプなどを入力することで、手軽に返済額の目安を計算することができます。

今回は、以下の条件を設定して、2,200万円の住宅ローンを組んだ際の「総支払額」「毎月返済額」をシミュレーションしてみましょう。

なお、金利設定は、「フラット35」の金利（1.230％～2.160％）を参考に設定しました。

住宅ローン2,200万円の総支払額

上記の条件で計算をした結果は、以下の表のようになりました。当然のことながら、返済期間が長いほうが総支払額は大きくなり、金利2.0％の場合は最終的に300万円以上の差が生まれます。

そのため、総支払額を抑えるためには、できるだけ返済期間を短縮することが近道となります。

住宅ローン2,200万円の毎月返済額

続いて、同じ条件で毎月返済額の結果を見てみましょう。

今回設定した条件では、返済期間20年と35年で4万円程度の差が生まれることが分かりました。

総支払額を抑えるために返済期間を20年で設定しようとすると、少なくとも月々11万円程度の金額を捻出し続ける必要があります。

一方、返済期間を長くとると総支払額が膨らんでしまうため、2つのバランスを慎重に考慮しながら返済計画を立てることが大切です。

2,200万円を借りるのに必要な年収の目安は？

毎月返済額が明らかになれば、そこから「返済負担率」という指標を参考にして、必要な年収の目安を割り出すことができます。

ここでは、実際にどのくらいの年収が必要となるのか見ていきましょう。

返済負担率とは

返済負担率とは、「年収に対する年間返済負担額の割合」を示す数字です。

たとえば、年収500万円の世帯で月々10万円の返済をしていく場合は、返済負担率は「10万円×12ヶ月÷500万円＝24％」となります。

返済負担率は返済計画の安定性を見極める重要な指標であり、住宅ローン審査においても多くの金融機関がチェック項目のひとつとして挙げています。

2,200万円の住宅ローンに必要な年収の目安は300万円以上

一般的に、無理のない返済を続けられる返済負担率の目安は「25％以内」とされています。

そこで、先ほど計算した毎月返済額のシミュレーション結果から、返済負担率が25％以内に収まる年収を計算してみましょう。

たとえば、もっとも毎月支払額が小さくなる「金利1.2％、返済期間35年」の組み合わせでは、「6万4,175円×12ヶ月÷25％＝308万400円」です。

一方、もっとも毎月支払額が高くなる「金利2.0％、返済期間20年」の組み合わせでは、「11万1,294円×12ヶ月÷25％＝534万2,112円」となります。

ここから判断すると、毎月支払額を低く見積もっても「年収308万円以上」、ゆとりを持てる範囲で計算すると「年収534万円程度」が1つの目安だといえます。

無理のない返済計画を立てるポイント

安定した返済計画を立てるためには、返済負担率とともにさまざまな要素へ目を向けることが大切です。ここでは、無理のない返済を続けるために、押さえておくべきポイントをご紹介します。

住宅購入費以外のコストにも目を向ける

マイホームは賃貸物件とは異なり、固定資産税などの税金やメンテナンス費用などの維持コストがかかります。

そのため、安易に「家賃と同程度の毎月支払額」に設定してしまうと、家計が苦しくなる原因となるのです。

住宅ローン以外の支出にも目を向けながら、ゆとりのある毎月支払額を設定しましょう。

ボーナス利用払いのリスクを考慮する

住宅ローンのシミュレーションでは、支払いにボーナスを利用するかどうかを設定することができます。

しかし、ボーナス払いを前提としてローンを組んでしまうと、減額や支給停止といった万が一の事態に対応するのが難しくなります。

そのため、できるだけボーナスがない状態でも返済ができるような計画を立てることが大切です。

返済期間は定年後の生活を意識して決める

住宅ローン借入時の年齢にもよるものの、長期にわたる返済計画を立てる際には、途中で定年を迎える場合もあります。

定年後はどうしても収入が減少してしまうため、その前に完済できるような計画を立てるか、収入減少に備えて繰り上げ返済を行うといった対策を考えることが大切です。

ライフイベントにも目を向ける

住宅ローンの借入額は、現在の年収や家計だけでなく、将来的な変化も想定しながら判断することが大切です。

たとえば、これから出産を控えている場合には、一時的な収入減少や、子どもの教育費などの出費を想定しておく必要があります。

また、親が高齢になった場合なども想像しながら、長期的な視点で収支の計画を立てましょう。

2,000万円台なら中古住宅にも目を向けよう

住宅の購入資金が2,000万円台の場合は、中古物件にも目を向けると候補を見つけやすくなります。

ここでは、築年数ごとの平均住宅成約価格と、中古住宅のメリットを詳しく見ていきましょう。

＜築年数別＞2020年における首都圏の住宅成約価格

「レインズマーケットインフォメーション」の築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2020年）によれば、首都圏における2020年の平均住宅成約価格は、以下の表のとおりです。

住宅購入にかけられる予算が2,000万円台である場合、首都圏エリアでは一戸建て・マンションともに築25年以降の中古住宅が平均的な相場となります。

一方、首都圏よりも地価の低い地方では、より築年数の浅い物件も視野に入れることが可能です。

中古住宅のメリット

中古住宅の大きなメリットは、やはり価格の安さにあります。

一戸建て・マンションともに築年数が経過するにしたがって、大きく価格が下がるタイミングがあるため、現実的な予算から購入できる範囲を見極めましょう。

また、1981年6月以降に建てられた物件は、基本的に「新耐震基準」に適合していると考えられます。

実際には物件ごとに情報を確認する必要があるものの、2021年現在では築40年程度までの住宅が該当するため、中古住宅の選択肢はその分だけ広いといえるのです。

失敗しない中古住宅の選び方

中古住宅を購入する際には、いくつかチェックしておきたいポイントがあります。ここでは、失敗しない中古住宅の選び方を詳しく見ていきましょう。

中古一戸建てのチェックポイント

一戸建てについては、「建築確認済証」や「検査済証」などの書類を確かめ、法令違反や耐震性の問題を抱えていないかを把握することが大切です。

図面や書類だけで判断できない場合は、不動産会社や専門家に相談してみるといいでしょう。

また、実際に内見を行う際には、見た目の状態だけでなく配管や家具の裏などに欠陥がないかどうかをチェックする必要があります。

そのほかには、「扉やドアの動作」「基礎や外壁のひび割れ・汚れ」なども重要なチェック項目です。

中古マンションのチェックポイント

マンションの場合は、築年数だけでなく管理状態にも目を向ける必要があります。購入を希望した部屋はもちろん、共用部分の使い方や清掃の具合なども重要な判断基準です。

また、マンションの購入希望者は管理費や修繕積立金の運用状況、修繕計画なども確認することができます。管理状態を知るうえでとても重要な情報となるため、目を通しておきましょう。

居室内については、水回りや設備、内装の状態をチェックすることが大切です。目で見て確かめるだけでなく、設備の更新履歴の有無などからも状態を調べましょう。

インスペクション済みの物件を探してみよう

ホームインスペクションとは、住宅診断士や建築士などの専門家によって、住宅全体の劣化度合い、欠陥の有無などを詳しく調査してもらう手続きのことです。

住宅の正確な状態を知るためには、専門的な知識が必要であるため、購入者だけではどうしても判断が難しい面もあります。

第三者である専門家に診断をしてもらえば、安心して購入に踏み切れるようになるでしょう。

LIFULL HOME’Sの「住宅評価物件特集」では、インスペクションの結果を確認しながら中古住宅を探すことができます。

特集で扱われている物件には、それぞれ建物検査や設備検査に関する「住宅評価書」も掲載されているので、より安心感のある物件探しが行えます。

まとめ

今回は2,200万円の住宅ローンを組むケースについて、毎月返済額や必要年収の目安をご紹介しました。

しかし、実際に返済計画を立てる際には、家計の状況やライフプランといったさまざまな要素にも目を向けることが大切です。

LIFULL HOME’Sの「住まいの窓口」では、住宅ローンに関するさまざまな悩みや不安について、ハウジングアドバイザーが無料で相談を受け付けています。

オンラインや電話相談など、自宅から相談できる方法もあるので、上手に活用してみてください。

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