住宅ローン控除の仕組み

 

まずは、住宅ローン控除の基本的な仕組みについて確認しておきましょう。

住宅ローン控除は、年末時点のローン残高のうち、0.7％が所得税および一部住民税から最大13年間（中古住宅は10年間）にわたって控除される仕組みです。2022年度の税制改正によって、一部要件を変更し2025年まで延長されることになり、さらに2024年度の税制改正によって追加の変更がなされています。

 

控除額には上限があり、新築か中古で異なるほか、住宅の環境性能や入居した年によって段階的に設定されています。2024年〜2025年に入居した場合、新築および買取再販住宅における一年あたりの最大控除額は14万〜35万円、中古住宅の最大控除額は14万円あるいは21万円となっています。 

 

【新築住宅・買取再販住宅の場合】

住宅の環境性能	年間最大控除額
	2022〜2023年 入居	2024年 入居	2025年 入居
認定長期優良住宅 認定低炭素住宅	35万円	子育て世帯・若者夫婦世帯は35万円 他世帯は31.5万円	31.5万円
ZEH水準省エネ住宅	31.5万円	子育て世帯・若者夫婦世帯は31.5万円 他世帯は24.5万円	24.5万円
省エネ基準適合住宅	28万円	子育て世帯・若者夫婦世帯は28万円 他世帯は21万円	21万円
省エネ基準に適合しない「その他の住宅」	21万円	0円（2023年末までに建築確認を受けた場合は14万円。控除期間は10年に短縮）

※子育て世帯とは、19歳未満の子を有する世帯。若者夫婦世帯とは、夫婦のいずれかが40歳未満の世帯

 

【中古住宅の場合】

住宅の環境性能	年間最大控除額
	2022〜2023年 入居	2024年 入居	2025年 入居
認定長期優良住宅 認定低炭素住宅 ZEH水準省エネ住宅省エネ基準適合住宅	21万円
省エネ基準に適合しない「その他の住宅」	14万円

買い替え後も利用できる？

住宅を買い替えた場合でも、一定の要件を満たせば再び控除を受けることが可能です。ただ、場合によっては住宅ローン控除の適用を受けないほうがお得になるケースもあるため、状況に応じた判断が大切となります。

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住宅ローン控除以外の制度にも目を向けよう！ 住み替えで利用できる4つの特例

 

マイホームの買い替えにおいては、住宅ローン控除以外にも利用できる減税措置があります。ここでは、住み替えで利用できる特例の仕組みと詳しい内容について見ていきましょう。

3,000万円の特別控除

 

3,000万円の特別控除とは、これまで住んでいた住宅を売却した際に利用できる特例のことです。まずは、住宅を売却した際の計算式について見ていきましょう。

取得費とは「土地や建物を購入したときや建物を建築したときの代金」「建物のリフォーム費用」「購入時の仲介手数料」などが含まれます。

 

なお、建物の取得費は、購入代金または建築代金などの合計額から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額となります。譲渡費用とは、売却時の仲介手数料や諸費用のことです。

 

この計算式のとおりに住宅の売却代金から取得費と譲渡費用を引き、譲渡益がプラスになっていた場合には、税金が発生してしまいます。

 

しかし、売却した物件がマイホームであれば「譲渡益から3,000万円を控除できる」仕組みがあるのです。これにより、仮に利益が出ていたとしても、大幅に差し引かれることとなります。

所有期間10年超の場合の軽減税率

上記の計算式によって譲渡益が出ていた場合は、最終的に一定の税率をかけて税額を計算します。税額は物件の所有期間によって、以下のように設定されます。

「所有期間10年超の場合の軽減税率」とは、所有物件がマイホームである場合に限り、譲渡所得6,000万円までの部分が14.21％までに軽減されるというものです。なお、この特例は、「3,000万円の特別控除」と併用することができます。

 

計算式がやや複雑になるため、2つの特例を適用した場合についてまとめてみましょう。

マイホームの買い換え特例

これまでに見てきた特例は、譲渡益が出たときに減税できる制度です。一方、マイホームの買い換え特例は、住み替えを行った際に譲渡益を繰り延べられる制度となります。

 

たとえば、譲渡益が500万円残っている状態で新たな住宅を購入した場合には、500万円から状況に応じた税率をかけて求められた税金がそのまま課税されてしまいます。

 

しかし、買い換え特例を利用すれば、課税のタイミングを「次にマイホームを売却した時点に持ち越せる」のです。

買い替えに係る譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

上記の3つの特例は、売却によって利益が出たときに利用できるものです。一方、住み替えによって損失が生まれてしまった場合に利用できるのが、買い替えに係る「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」となります。

 

これは、損失を給与所得と合算することで、本来給与所得で支払っていた所得税が還付される仕組みです。少し仕組みが複雑なので、具体例を用いて見ていきましょう。

この場合、給与所得で支払う税金は、本来の年収700万円から算出されます。しかし、損益通算を行うと、その年の所得は「700万円－1,000万円＝－300万円」となります。

 

そのため、この特例を利用することで、年収700万円を前提として支払っていた税金を取り戻すことができるのです。

住宅ローン控除と併用できない特例に注意

 

これまで見てきた特例は、いずれもマイホームの買い替え時に利用することで大幅な減税、還付効果が発生します。しかし、住宅ローン控除と併用できない特例もあるため、注意しておく必要があるのです。

売却益が出たときに利用できる特例は併用不可

上記の4つの特例のうち、売却益が出たときに利用できる「3,000万円の特別控除」「所有期間10年超の場合の軽減税率」「マイホームの買い換え特例」は、住宅ローン控除と併用できません。

 

そのため、どちらがより適しているのかは、比較しながら慎重に検討することが大切です。

売却損が出たときに利用できる特例は併用可能

売却損が出たときに適用できる買い替えに係る「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は、住宅ローン控除と併用することができます。つまり、売却損が出たときには、「税金の還付」と「所得税控除」のどちらも利用できるということです。

 

ただ、これらの特例を適用するためには、いずれも買い替えの際に「返済期間10年以上の住宅ローンを組むこと」が条件となっています。そのため、適用条件にもきちんと目を向けたうえで計画を立てることが大切です。

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【具体例でシミュレーション】住宅ローン控除と3,000万円の特別控除はどちらがお得？

 

住宅ローン控除と併用できない特例のうち、3,000万円の特別控除は特に効果が大きい場合が多いため、どちらを選択すべきか慎重に検討する必要があります。ここでは、具体例を用いて、どちらがお得になるのかをシミュレーションしてみましょう。

 

今回は具体例として以下のような条件を設定しました。

売却する物件		新たに購入する物件
売却価格	4,200万円	購入価格	5,000万円
取得費	2,000万円	住宅ローン	35年
譲渡費用	200万円	年間所得税	40万円

※所有期間は5年超

※購入物件は新築の省エネ基準適合住宅（子育て世帯あるいは若者夫婦世帯が2024年〜2025年に入居する場合）

 

このケースの場合、売却したときの計算式は以下のようになります。なお、取得費における減価償却費は考慮しないものとします。

この時点で売却益が出ているので、本来であれば長期譲渡所得の税率をかけて、以下の課税額が発生することとなります。

しかし、3,000万円の特別控除を適用すれば、譲渡益2,000万円がすべて控除されるため、課税額はゼロとなります。つまり、406万円の節税になるということです。

 

一方、住宅ローン控除を適用した場合、このケースでは13年間で最大364万円（年間最大控除額28万円×13年間）が所得税から控除されることとなります。以上の結果を踏まえると、この事例では3,000万円の特別控除を利用したほうが得になるといえます。

 

このように、状況によっては3,000万円の特別控除を利用したほうがいいケースもあるのです。ただ、どちらが得になるかは、細かな事情によって大きく異なります。

 

たとえば、もし新たに購入する住宅が長期優良住宅として認定された場合は、住宅ローン控除を適用すれば最大で455万円の節税となります。そのため、このケースでは、反対に住宅ローン控除を適用したほうが得になるのです。

 

そのため、実際にシミュレーションを行う際には、仲介を依頼する不動産会社へ相談しながら進めていくことが大切です。

まとめ

• 住み替え後も住宅ローン控除を利用できる
• マイホームの買い替えにおいては、ほかにも利用できる特例がある
• 売却益が出たときの特例と売却損が出たときの特例を分けて考えることが重要
• 売却益が出たときの特例は、住宅ローン控除と併用できない点に注意
• どの特例を利用すべきかは細かな状況によって異なるため、正確なシミュレーションが必要

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