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住宅ローンの返済期間は最長で何年？

住宅ローンの返済期間は、従来は35年を上限とされてきました。しかし、2009年に住宅金融支援機構が「フラット50」の取扱いを始め、最長で50年の住宅ローンができました。

返済期間が長い住宅ローンが生まれた背景には、住宅性能の向上が挙げられます。長く住み続けられる家が増え、高齢でも仕事を続ける人が増えてきたことから返済期間の長い住宅ローンができたといえます。

35年の住宅ローンでは完済時の年齢制限が満70歳未満となっていましたが、50年の住宅ローンでは80歳まで引き上げられているのが特徴です。

フラット50の仕組みと注意点

住宅金融支援機構のフラット50では、住宅ローンを組むにあたって住宅性能や年齢、融資割合などの条件を満たす必要があります。

まず、申込時の年齢が満44歳未満であること（親子リレーローン返済の場合なら満44歳以上でも申し込み可能）。

フラット50は誰もが50年かけて返済するわけではなく、年齢制限が80歳未満となっているので、50年かけて返済する場合は申込時の年齢が30歳未満である必要があります。また、フラット50の利用は、長期優良住宅を建築または購入する人だけに限られます。

そして融資額については、100万円以上8,000万円以下となっており、購入金額の90％以内であること。ただし、フラット35やフラット20との併用は可能である点を押さえておきましょう。

フラット50の利用で気をつけておくべきポイントは、フラット35と比べて金利が高いことです。2021年5月時点では、フラット35は金利が年1.360%～であるのに対し、フラット50では年1.810％～となっています。

金利負担分も含めて、トータルの購入コストをシミュレーションしておく必要があります。

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長期にわたって返済を行うメリット・デメリット

長期にわたる住宅ローンを組むメリットは、毎月の返済額を抑えられるため、手元に残る資金が増える点が挙げられます。月々の返済額が少なくなれば、住宅ローンの審査にも通りやすくなる可能性があります。

また、まとまった資金を得たときに繰り上げ返済を行うなど、選択の幅が広がります。一方で、デメリットとしては返済期間が長引くことによって、利息として負担する金額が増えてしまったり、保証料が高くなってしまったりする点が挙げられます。

さらに、仕事を退職してからも返済が続いてしまうため、老後資金に不安が生じてしまうリスクがあるのです。変動金利の場合は、経済状況の変化によって金利が上がってしまう可能性がある点にも注意が必要です。

【返済期間で比較】総返済額と毎月返済額のシミュレーション

住宅ローンを組む際には、返済期間の違いによって毎月の返済額と総返済額がどれくらい変わるのかを把握しておくことが重要です。

ここでは、LIFULL HOME’Sの「住宅ローンシミュレーター」を使って、借入額3,000万円と4,000万円で比較してみましょう。

※前年度の世帯年収500万円、自己資金（頭金）300万円、申込時年齢30歳、全期間固定金利の設定で算出（100円未満切り捨て）。金利は条件や金融機関に応じて異なります

シミュレーションの結果から分かることは、返済期間が長いほど毎月の返済額の負担は少なくなる点です。その一方で、返済額の合計は期間が長いほど高くなる傾向が見られます。

借入額が3,000万円の場合では、返済期間が35年と50年とでは返済額の合計に700万円以上の差があります。同じ金額を借り入れたとしても、返済期間の長さによって利息分の負担が大きく異なる点に注意が必要です。

返済期間を50年とする場合は、老後資金に配慮しつつ、頭金を増やしたり繰り上げ返済を行ったりして先々の負担を軽減することが大事です。毎月の返済額についても、仕事を退職した後でも無理なく支払える金額なのかを精査しておきましょう。

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長期返済を行うなら定年後の資金計画も綿密に

住宅ローンを長期で返済していくならば、定年後の暮らしについてもきちんと計画を立てておく必要があります。

必要となる金額はライフスタイルや健康面、世帯人数によって異なりますが、マネープランを考えるうえでは「退職金」「資金の積み立て」「リバースモーゲージ」「親子ローン」などが挙げられます。それぞれの特徴について紹介します。

退職金

老後資金のひとつとして、退職金が挙げられます。厚生労働省が2018年に公表した「就労条件総合調査」によれば、定年退職金の平均は管理・技術職の高卒で1,618万円、大卒で1,983万円となっています。

退職金を受け取ったからといって、住宅ローンの返済にすべて充ててしまうと、老後資金に不安が残ります。老後の生活にどれくらい資金が必要かを試算したうえで、返済に充てられる金額を計算してみましょう。

資金の積み立て

老後資金を退職金以外で用意するには、定期預金を含めた預貯金のほかに、毎月積み立てていく財形貯蓄や個人型確定拠出年金（iDeCo）、つみたてNISAなどがあります。

金融商品によって利回りや税金も異なってくるので、自分に合った方法をよく検討することが大切です。

リバースモーゲージ

リバースモーゲージは、自宅を担保として生活資金を借り入れる方法です。メリットとしては、自宅に住み続けながら老後資金を用意できる点であり、契約者が亡くなると物件を売却して返済に充てます。

配偶者がいる場合には契約を引き継げるケースもあるので、事前に相談をしておくといいです。リバースモーゲージは民間の金融機関以外にも、都道府県の社会福祉協議会も取扱っているので利用条件をよくチェックしておきましょう。

親子ローン

親子ローンは、親子で住宅ローンを返済していく仕組みであり、「親子リレーローン」と「親子ペアローン」があります。

親子リレーローンは親が返済をしていき、途中で子どもが返済を引き継ぐ方法です。親子ペアローンは、親子が同時に住宅ローンを返済していきます。

返済を完了したい時期や借入額などによってどちらを利用すべきかが異なるので、親子間で十分に話し合っておくことが大切です。

まとめ

• 一般的な住宅ローンの返済期間は35年だが、フラット50のように50年かけて返済をするケースもある
• 長期返済が生まれた背景には、住宅性能の向上による担保価値の持続化などが挙げられる
• フラット50では住宅性能だけでなく、年齢や融資割合などの審査基準を満たす必要がある
• 長期返済は毎月の返済額を減らせる一方、金利が高くなるといったデメリットがある
• 住宅ローンを組む前に返済シミュレーションを行い、リバースモーゲージや親子ローンについても学んでおこう

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