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不動産会社を介して、賃貸物件を借りたり家の売買を行ったりするときには、家賃や売買代金のほかに仲介手数料が発生します。

仲介手数料は不動産会社から料金を提示してもらえるものであるため、その仕組みや内訳については詳しく調べたことがないという人も少なくないでしょう。

今回は、仲介手数料に関する法律や料金の具体的な計算方法について解説していきます。

不動産における仲介手数料とは？

売買であっても賃貸であっても、仲介手数料はほとんどの不動産取引において発生する料金だといえます。ここではまず、仲介手数料の基本的な仕組みを説明していきます。

そもそも仲介手数料って何？

仲介手数料とは、不動産会社が売買や賃貸などの仲介業務を行うことに対して支払われる報酬のことです。

宅地や建物の取引に関するルールが定められた宅地建物取引業法（宅建業法）によれば、仲介の依頼を受けた不動産会社は「媒介契約」を結び、報酬を明記しなければならないとされています。

媒介契約は「契約の成立を手助けする」という契約であるため、依頼を受けた時点では、まだ報酬は発生しません。仲介手数料は、契約が成立したときに初めて発生する「成功報酬」としての側面があるのです。

つまり、借りる前や購入前に物件の見学をしただけの場合や、売却前に広告を掲載してもらっただけの場合などでは、仲介手数料を請求されることはありません。また、宅建業者以外が仲介手数料を請求するのは違法とされています。

そのため、個人間売買などで売り手と買い手が直接取引を行った場合、仲介手数料はかかりません。

仲介手数料と法律の関係性

仲介手数料は不動産会社によってさまざまですが、法律によって上限が定められています。ここでは、仲介手数料がどのように定められているのか見ていきましょう。

仲介手数料の上限額

仲介手数料について、宅建業法第46条では、宅建業者は国土交通大臣の定める額をこえる報酬を受けてはならないとされています。そのため、すべての宅建業者は決められた上限の範囲内で仲介手数料を設定しているのです。

また、仲介手数料については、事務所の見やすい場所に提示しなければならないといった決まりもあります。媒介契約を行う前に、利用者は必ず報酬額を確かめられる仕組みとなっているのです。

なお、仲介手数料は法律によって課税対象に定められているため、算出された料金に消費税が加わります。ただ、分かりやすく税込み表示としている不動産会社もあるため、気になる場合は事前にチェックしておきましょう。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料の上限額は一律で固定されているわけではなく、取り扱われる不動産の価格によって変動します。実際に支払う金額を知るためには、計算式に当てはめて計算する必要があるのです。

ここでは、具体的な例をもとに計算してみましょう。

売買契約における仲介手数料の計算式

不動産売買における仲介手数料の上限額は、売買金額が400万円を超える場合には「（売買価格×3％＋6万円）＋消費税」で求めることができます。

たとえば、3,000万円の不動産売買が行われたときの仲介手数料は、（3,000万円×0.03＋6万円）×1.10＝105万6,000円です。

ただし、売買金額が800万円以下の物件の場合は、「低廉な空家等の媒介特例」が適用され、一律30万円＋消費税（売主・買主の双方を合わせて60万円＋消費税）が仲介手数料の上限となります。※2024年7月1日より適用

売買契約が行われたときには誰が仲介手数料を負担する？

売主と買主が異なる不動産会社に仲介を依頼した場合には、それぞれが媒介契約を結んだ会社へ手数料を支払うこととなります。

また、売主と買主が同じ不動産会社と媒介契約を結んだ場合は「両手取引」と呼ばれ、このケースでは1つの不動産会社が双方から上限額までの手数料を受け取ることも可能なのです。

賃貸借契約における仲介手数料の相場

賃貸物件の場合は、宅建業法によって、借主と貸主のそれぞれから受け取れる手数料の上限は「賃料の0.5ヶ月分以内」と定められています。ただ、依頼者の承諾があれば、どちらか一方から賃料の1ヶ月分以内までの手数料を受けることも可能です。

そのため、賃貸の仲介手数料については、「家賃の0.5～1ヶ月分＋消費税」としているところが多いといえます。

ただし、長期にわたる空き家物件の場合は「長期の空家等の媒介特例」の施行に伴い、仲介手数料の上限が「家賃2ヶ月分＋消費税」となります。ただ、上乗せ分は貸主からの受取分に限定されるため、借主への影響はありません。※2024年7月1日より適用

仲介手数料は不動産会社によって対応が異なる

仲介手数料については、法律で上限は定められているものの、下限が決まっているわけではありません。そのため、実際の取扱いについては、不動産会社によって異なる場合があるのです。

売買契約の場合

仲介手数料は法律によって徴収できるものとされているものの、必ずしも上限額を徴収しなければならないわけではありません。あらかじめ上限より低く設定しているところもあれば、交渉次第で割引に応じてもらえる場合もあるのです。

たとえば、売主と買主の双方が同じ不動産会社に仲介を依頼する両手取引のケースでは、前述のとおり本来は両者から仲介手数料を徴収することができます。しかし、1つの売買契約で大きな利益が生まれるため、状況によっては割引に応じてもらえることもあるのです。

また、ほかにも不動産会社の利益につながりやすい契約であれば、仲介手数料を割り引いてもらえる可能性が高まります。「売買価格が高額である」「すぐに成約したために広告宣伝費を削減できた」といった場合は、交渉の余地が生まれやすいのです。

賃貸借契約の場合

賃貸物件においても、仲介手数料が安くなったり無料となったりするケースがあります。たとえば、なかなか入居者が見つからない物件では、大家さんなどの貸主が仲介手数料を負担してくれることもあります。

賃貸の仲介手数料は借主と貸主のどちらが負担しても問題ないため、借り手を見つける目的でこうした手立てがとられる場合もあるのです。また、そもそも不動産会社が手数料を割り引くこともできるため、通常の物件であっても交渉の余地がないわけではありません。

仲介手数料を安く抑えるためのコツ

これまでに見てきたとおり、仲介手数料は固定されているわけではないため、状況によっては割引に応じてもらえることもあります。ここでは、仲介手数料を安く抑えるためのコツや注意点を紹介していきます。

契約の意思をハッキリ伝える

仲介手数料を安く抑えるためには、「この予算であればすぐに契約する」といった意思を伝えることが大切です。また、そもそも最初から割引されている不動産会社を利用するのも1つの方法だといえます。

ただ、仲介手数料は不動産会社の利益に直接つながる報酬でもあるため、あまり無理な交渉をすべきではありません。気持ちよく契約を進めていくためにも、節度を守って慎重に判断することが大切です。

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まとめ：仲介手数料の仕組みを理解して納得のいく契約を

• 仲介手数料は売買や賃貸の契約が成立したときの成功報酬にあたる
• 売買においても賃貸においても、仲介手数料は法律によって上限が決められている
• 上限額は一律に固定されているわけではなく、取り扱う不動産の価格によって変動する
• 仲介手数料は下限額が決められているわけではないため、状況によって交渉の余地はある
• 交渉は無理のない範囲で行い、すぐに契約するといった意思を示すことも重要

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よくある質問

Q.1：そもそも仲介手数料って何ですか？ なぜ支払う必要があるのですか？

A.1：仲介手数料とは、物件の売買や賃貸の契約を不動産会社に仲介してもらった際に、成功報酬として支払う費用のことです。物件の案内や契約条件の調整、契約書類の作成など、契約を成立させるための業務に対する対価として支払います。契約が成立しなければ、支払う必要はありません。

Q.2：物件を見学しただけでも、仲介手数料はかかりますか？

A.2：いいえ、かかりません。仲介手数料はあくまで「成功報酬」です。そのため、物件を内見しただけ、購入や入居の相談をしただけといった段階では請求されることはありません。売買契約や賃貸借契約が成立して、はじめて支払い義務が発生します。

Q.3：仲介手数料の金額は、どの不動産会社でも同じですか？

A.3：いいえ、異なります。仲介手数料は、法律（宅地建物取引業法）で上限額が定められていますが、下限額の定めはありません。そのため、不動産会社によっては上限額いっぱいで請求するところもあれば、割引をしているところもあります。

Q.4：不動産売買の仲介手数料は、どうやって計算するのですか？

A.4：売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限額は「（売買価格 × 3％ ＋ 6万円） ＋ 消費税」という速算式で計算できます。たとえば、3,000万円の物件なら、手数料の上限は105万6,000円（税込）となります。

Q.5：賃貸物件を借りるときの仲介手数料の相場はいくらですか？

A.5：賃貸の場合、不動産会社が受け取れる仲介手数料の上限は、貸主と借主の合計で「家賃の1ヶ月分＋消費税」です。一般的には、借主が「家賃の0.5ヶ月～1ヶ月分＋消費税」を負担するケースが多くなっています。

Q.6：仲介手数料は値引きしてもらえますか？

A.6：はい、交渉次第で安くなる可能性があります。法律で定められているのは上限額だけなので、不動産会社の判断で割引することは可能です。「この金額ならすぐに契約します」というように、契約の意思を明確に伝えると、交渉しやすくなる場合があります。

Q.7：どんな場合に仲介手数料の交渉がしやすいですか？

A.7：たとえば、売買価格が高額な物件や、広告を出す間もなくすぐに買い手が見つかった物件などは、不動産会社の利益が大きかったり経費が削減できたりするため、交渉の余地が生まれやすいといえます。

Q.8：仲介手数料が無料や半額の物件があるのはなぜですか？

A.8：賃貸物件の場合、貸主（大家さん）が広告費などの代わりに借主の仲介手数料を負担することで、早く入居者を見つけようとすることがあります。また、不動産会社自身がサービスとして手数料を割引しているケースもあります。