長期譲渡所得は「譲渡所得」の一種である

 

日本では、不動産を売却した際に「譲渡所得」が発生します。譲渡所得は、売却した金額そのものではなく、特別な計算方法で算出されるものです。

 

譲渡所得には、「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」があり、売却する不動産の保有期間によって変わります。

 

不動産の保有期間とは、「不動産譲渡のあった年の1月1日時点における保有期間」であり、5年以上なら長期譲渡所得になり5年以下なら短期譲渡所得になります。

譲渡所得の税率・税額

 

譲渡所得には、「所得税」「住民税」「復興特別所得税」の3つの税が課されます。

 

譲渡所得への課税率は長期譲渡所得と短期譲渡所得によって異なります。

 

復興特別所得税は、平成25年から令和19年までの間、所得税額の2.1%を所得税と併せて納付するもので、長期譲渡所得・短期譲渡所得で共通です。

 

具体的な税率は、長期譲渡所得の場合、「所得税15％」「住民税5％」「復興特別所得税2.1％」となります。短期譲渡所得の場合は、「所得税30％」「住民税9％」「復興特別所得税2.1％」です。

	所得税	住民税	復興特別所得税（※）
長期譲渡所得	15％	5％	2.1％
短期譲渡所得	30％	9％	2.1％

※所得税額に対する税率

譲渡所得の計算方法

 

不動産の売却価格がそのまま譲渡所得になるわけではありません。

 

計算方法は「譲渡所得金額＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除」です。

 

まず譲渡価額は、土地や建物の売却代金などを指します。

 

取得費用は売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や購入手数料など資産の取得に要した金額と、その後に支出した改良費・設備費などの額を加えた合計額です。

 

譲渡費用とは土地や建物を売るために支出した費用であり、「仲介手数料」「測量費」「売買契約書の印紙代」「売却時に支払う立ち退き料」「建物の取り壊し費用」などです。

 

特別控除については、このあと詳しく説明します。

 

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不動産売却の課税には特例もある

 

不動産の譲渡所得への課税には、特例によって税率や税額が低くなるケースもあります。ここからは「特別控除」と「住居用不動産への特別な税率」について見ていきましょう。

譲渡所得の「特別控除」で減税される

 

譲渡所得の計算方法に含まれる「特別控除」があれば、税額が低くなります。おもな特例には、マイホーム（居住用財産）を売ったときに最高3,000万円の特別控除などがあります。

 

以前に住んでいた不動産の場合、居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば特別控除を受けられます。ただし、控除を受けるには確定申告が必要です。

 

マイホーム売却時の特別控除は、住宅ローン控除との併用はできません。また、譲渡する相手が配偶者や直系血族、生計を一にする親族や同族会社等の場合も控除の対象外です。

居住用の不動産売却なら10年以上の保有で有利になる

 

マイホームを売却する際に保有期間が10年を超えている場合、一般の長期譲渡所得よりも税率が低くなります。

 

控除の条件は、居住用財産であることに加え、家屋と土地のどちらかの所有期間が10年以上である必要があります。

 

特別な税率の適用範囲は、課税譲渡所得が6,000万円以下の部分であり、「所得税10％」「住民税4％」+所得税額に対して「復興特別所得税2.1％」で合計税率は14.21％になります。

 

6,000万円を超える部分に適用されるのは、通常の長期譲渡所得の税率です。

 

10年以上保有した居住用財産に適用される軽減税率は、マイホーム売却時の特別控除と併用できるため、上手に活用することで納税額を大きく抑えることが可能です。

相続した不動産の保有期間はどうなるのか

 

売却する不動産の保有期間は、税率や課税額に大きな違いがあります。しかし、相続した不動産を売却する場合、保有期間の計算方法がどうなるのか迷う人も多いようです。

 

相続した不動産の保有期間は、元の持ち主の保有期間も合わせて計算します。相続したタイミングから保有期間を数えるわけではないため、注意が必要です。

不動産の売却収入に関する税金を理解し、特別控除を活用しよう

• 不動産の売却額から課税の対象となる譲渡所得を算出する
• 売却する不動産の保有期間に応じて、「長期譲渡所得」「短期譲渡所得」に分かれる
• 長期譲渡所得と短期譲渡所得は税率が異なるために注意が必要
• 売却する不動産を住居として利用していた場合、特別控除を受けることができる
• 10年以上保有するマイホームなら軽減税率の適用を受けられる

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