家を建てるときには当然、土地が必要になります。親の所有する土地に家を建てるというケースもあるでしょう。

 

その場合にも住宅ローンを活用することはできますが、よく知らずに利用してしまうと問題が起こる可能性もあります。

 

ここでは、親の土地に家を建てる場合に、住宅ローンだけでなく、相続や固定資産税に関しても想定される問題について紹介するとともに、それらを回避する方法を見ていきましょう。

親の土地に家を建てる場合は通常の住宅ローン利用と少し異なる

 

住宅を建てる際、多くの人は住宅ローンを利用します。しかし、親の土地に家を建てる場合はいくつか条件があるため注意が必要になります。

親の土地に担保設定が必要になる

 

住宅ローンを利用するときは、購入する土地や不動産に「担保設定」をしなければならないことがほとんどです。

 

親の土地に家を建てるケースにおいて、すでにその土地がほかの借り入れのための担保として設定されている場合、住宅ローンの借り入れが難しくなります。

 

親の土地を担保設定したうえで住宅ローンを利用すると、もしローンの支払いが不可能になった場合、担保となった土地は金融機関によって差し押さえられ、競売等によって売却されたうえで、その代金がローンの返済に充てられます。

 

そのため、すでに担保設定されている土地は、別の借り入れに対する担保にはできないのです。

親に連帯保証人になってもらうことも

 

親の土地に担保設定がなく、担保価値に問題がなければ住宅ローンを利用することは可能です。ただし、場合によっては親が「連帯保証人」になることを求められることもありますので知っておきましょう。

 

連帯保証人は、ローンの返済にあたって借り入れをした人と同等の責任を負う人です。普通の保証人とは異なり、借り入れをした人の返済能力の有無にかかわらず支払いの義務を負います。

 

つまり、親の土地に家を建てる際に住宅ローンを利用する場合、親にも責任を負ってもらわなければならないわけです。そのため、住宅ローンを利用して親の土地に家を建てる場合、親とは十分に話し合いを行う必要があります。

住宅ローンの返済が終わるまで金融機関の承諾なしに名義変更ができない

 

親の土地に担保設定して住宅ローンを借りると、土地や建物の名義を換えることができません。兄弟姉妹がいる場合、話し合いをしておかないと、後からもめるケースもあるため注意が必要です。

 

また、相続についても考えておかなければなりません。特に親の預貯金などがほとんどなく、担保設定した土地だけが相続財産になるケースでは、親族間で争いが発生する可能性があるからです。

 

すでに住宅が建てられている土地や、担保設定がされている不動産を相続したいという人はほとんどいないため、相続分に相当する金銭で解決することになります。

 

事前の話し合いをしておき、いざというときにどのような分配を行うかを決めておくことが重要です。

 

無料で住まいの窓口に相談する 住宅ローンについて調べる

親の土地に家を建てる場合の税金について

 

親の土地に家を建てるときに問題となるのは住宅ローンだけではありません。固定資産税や贈与税に関しても、きちんと理解しておく必要があります。

借地にするか贈与にするか

 

親の土地に家を建てる場合、土地の名義をどのように扱うかは重要です。

 

贈与税の課税対象にならない可能性があるため、借地のほうがお得といわれているものの、実際は土地名義人の年齢などによっても異なります。

 

名義人である親が60歳以上であれば「相続時課税精算制度」が利用できるため、贈与する選択肢のほうが有利になることもあります。

親の土地を借地として利用するケース

 

親の土地を借地として利用する場合、有償か無償かで条件が異なります。無償の場合、贈与税の対象になりませんが、地代を支払う場合は課税対象になる点に注意が必要です。

 

借地として利用する場合、土地の固定資産税は親が払い、家の固定資産税は子どもが払います。固定資産税は贈与税の対象外になるため、子ども側が負担しても課税されません。

親の土地を贈与してもらうケース

 

親から土地を譲り受けて家を建てる場合、土地の価格が110万円を超えると贈与税が発生します。

 

名義変更の際に「登録免許税」「不動産所得税」もかかるため、多額の税金に困惑するケースも少なくありません。

 

また、「相続時精算課税制度」を適用できれば贈与税はかかりませんが、その場合は相続税として精算する必要があります。

 

無料で住まいの窓口に相談する 二世帯住宅の建て方講座

親の土地に家を建てるなら住宅ローンの利用も含めて話し合うのが大事

• 親の土地に家を建てる場合であっても住宅ローンを利用できる
• 土地に担保設定したり親に連帯保証人になってもらったりする必要がある
• 事前に親族と話し合っておかないとトラブルになるケースも
• 親の名義のまま建てる場合、有償にすると課税の対象になる
• 「相続時精算課税制度」を利用できる場合は名義変更したほうがよいこともある

無料で住まいの窓口に相談する 住宅ローンについて調べる

よくある質問

Q.1：親の土地に家を建てる場合、住宅ローンは利用できますか？

A.1：はい、利用できます。ただし、その土地を担保として金融機関に設定する必要があります。また、場合によっては土地の所有者である親に「連帯保証人」になってもらうことを求められるケースもあります。

Q.2：土地を担保に入れるのが不安です。どんなリスクがありますか？

A.2：万が一、住宅ローンの返済が不可能になった場合、担保として設定した親の土地は金融機関に差し押さえられ、手放さなければならなくなります。親子でリスクをよく理解し、話し合ったうえで決めることが重要です。

Q.3：土地の名義は親のまま家を建てたいです。税金面で注意することはありますか？

A.3：親に地代を支払わずに土地を無償で借りる場合（使用貸借）、贈与税はかかりません。しかし、地代を支払うと、その金額によっては贈与税の課税対象となる可能性があるので注意が必要です。

Q.4：土地の名義を自分に変える（贈与してもらう）場合、どんな費用がかかりますか？

A.4：土地の評価額が年間110万円を超える場合、贈与税がかかります。そのほかにも、名義変更のための「登録免許税」や「不動産取得税」が必要です。

Q.5：親から土地の贈与を受ける際に、税金の負担を軽くする方法はありますか？

A.5：贈与する親が60歳以上などの条件を満たせば「相続時精算課税制度」を利用できる場合があります。この制度を利用すると、最大2,500万円までの贈与が非課税になりますが、相続が発生した際に相続税として精算される点に注意が必要です。

Q.6：家の固定資産税は誰が支払うのですか？

A.6：土地の名義が親のままであれば、土地の固定資産税は親が、建物の固定資産税は名義人である子どもが支払います。子どもが親の土地の固定資産税を代わりに支払っても、贈与税の対象にはなりません。

Q.7：兄弟がいます。親の土地に家を建てると、将来相続で揉めそうで心配です。

A.7：住宅ローンの担保になっている土地は、返済が終わるまで自由に売却したり名義変更したりできません。そのため、将来の相続で他の兄弟との間で不公平感が出ないよう、事前に財産の分け方について家族全員で話し合い、合意しておくことがトラブルを防ぐために非常に大切です。