家を買うときの相談先は？ 費用や注意点について紹介！ マイホーム購入の疑問を解決

住宅購入の相談、どこに行けばいい？ハウスメーカー、銀行、FP、無料相談窓口など、主要な相談先5つの特…記事を読む

つなぎ融資とは？

つなぎ融資とは、住宅ローンの融資が下りるまでの期間に、土地や建築に関する資金が必要となったときに利用できる融資のことです。

つなぎ融資の仕組み

つなぎ融資が必要となる理由は、住宅ローンの融資が下りるタイミングにあります。住宅ローンの融資は通常、「建物が完成したとき」に初めて実行されます。

しかし、注文住宅の場合は、建物完成前に「着工金（工事開始時に支払う代金）」や「中間金（基本構造の完成時に支払う代金）」など、工程ごとに建築費用を分割して支払うのが一般的です。

着工金や中間金などは、建築費用全体で見ても決して小さな金額ではないため、自己資金で賄えないケースも少なくありません。その際、これらの費用を一時的に立て替えてくれるローンがつなぎ融資です。

なお、つなぎ融資の返済は、住宅ローンの融資実行後に、その融資金で元金・利子ともに一括返済するのが一般的です。

つなぎ融資の基本的なルール

つなぎ融資は、基本的に住宅ローンと異なる金融機関から借りることはできません。原則として、住宅ローンの申し込みと同時につなぎ融資の申し込みも行い、審査を受ける必要があります。

ここで注意したいのが、住宅ローンを扱う金融機関だからといって、必ずしもつなぎ融資を取り扱っているわけではないことです。

そのため、つなぎ融資の利用を考えているのであれば、住宅ローンの借入先を決める段階で、つなぎ融資の取扱いがあるかといった点も考慮する必要があります。

また、金融機関によって、つなぎ融資の利用回数が土地購入費、着工金、中間金の3回までと決まっていたり、1回当たりの上限額が決まっていたりすることがあります。利用にあたっての条件も確認しておきましょう。

つなぎ融資が用いられるケース

これまで見てきたとおり、つなぎ融資は主に注文住宅を購入するときに用いられます。

注文住宅では、住宅ローンの融資実行前に着工金や中間金などの支払いが生じ、土地を購入して注文住宅を建てる際は、上記に加えて土地代金（手付金と残代金）の支払いが生じます。

これらの資金を手持ち金で準備できないときは、つなぎ融資を踏まえた資金計画が必要となります。

つなぎ融資の流れを全体像で見てみよう

つなぎ融資の流れを理解するときは、土地の購入から建物が完成するまでの全体像を知っておくとスムーズです。

あくまで一例ではありますが、住宅ローンとつなぎ融資の手続きを含めた引き渡しまでの一般的な流れを見ていきましょう。

※つなぎ融資を3回に分けて利用する場合

土地の売買契約

土地の売買契約時には、契約の信頼性を高める（＝急なキャンセルなどを予防する）ために、現金で手付金を支払うのが原則です。

手付金の目安は土地代金の5～10％となり、自己資金で賄えない場合はつなぎ融資を利用することも可能です。

土地の引き渡し

土地の引き渡しを受けるには、あらかじめ預けていた手付金を土地代金から差し引き、残代金をすべて支払う必要があります。

自己資金が不足している場合は、この時点で1回目（あるいは2回目）のつなぎ融資を利用することになります。

建物の着工金・中間金の支払い

繰り返しにはなりますが、注文住宅の建築費は一括払いでなく分割払いが基本です。

建物の工事がスタートするときの着工金、途中で発生する中間金などを自己資金で支払えない場合は、その都度つなぎ融資を利用することとなります。

建物の完成・引き渡し

建物が完成すると、ようやく住宅ローンそのものの融資が実行されます。このとき、住宅ローンの借入金を使って、つなぎ融資の借入分はすべて返済しなければなりません。

つなぎ融資を完済し、建築費用の残代金を支払うと、ついに引き渡しになります。

つなぎ融資を利用する際の注意点

つなぎ融資は自己資金が不足しているときにはとても便利な融資ですが、いくつか注意しなければならないポイントもあります。

具体的には、以下の4点が挙げられます。

つなぎ融資の金利は、通常の住宅ローンよりも高めに設定されており、利用には手数料がかかります。さらに、施工会社の問題などで住宅の完成が遅れると、その分だけつなぎ融資の利息は膨らんでしまいます。

そのため、特に利用せずに済むのであれば、自己資金と通常の住宅ローンのみで資金を用意する方が総支払額は小さく収まります。

また、前述のとおり、すべての金融機関で受けつけているわけではないため、住宅ローン商品の選択肢も狭まってしまう可能性があります。

こうした注意点から、つなぎ融資はあくまでも自己資金が十分でないときの代替手段として考えておく必要があります。

家を買うときの相談先は？ 費用や注意点について紹介！ マイホーム購入の疑問を解決

住宅購入の相談、どこに行けばいい？ハウスメーカー、銀行、FP、無料相談窓口など、主要な相談先5つの特…記事を読む

つなぎ融資の金利と手数料

つなぎ融資の注意点のひとつに、通常の住宅ローンと比較して金利が高めに設定されていることがありました。ここでは、実際にどのくらいの違いがあるのか、手数料も含めて解説します。

つなぎ融資の金利

2022年12月時点、金融機関別のつなぎ融資の金利は、以下のとおりです。

上記のように、つなぎ融資の金利は2～4％が相場です。

一方、2022年12月時点、代表的な全期間固定金利型住宅ローンである「フラット35」は、返済期間15～20年で「年1.490％」、返済期間21～35年で「年1.650％」となっています。

また、一般的な変動金利型の住宅ローン商品には、さらに利率が低いものもあります。このように、つなぎ融資は住宅ローンに比べて利率が高いため、利用時には慎重にコストを計算することが大切です。

つなぎ融資の手数料

つなぎ融資の場合は、融資事務手数料と金銭消費貸借契約書の印紙代がかかります。

具体的な金額は金融機関やローン商品によっても異なりますが、合計で10万～20万円程度となるのが一般的です。

つなぎ融資の費用をできるだけ抑える方法

金利や返済負担を踏まえると、つなぎ融資を利用する場合であっても、なるべく借入額は少なく抑えたいところです。最後に、つなぎ融資の利用額を抑える方法を見ていきましょう。

自己資金を増やす

もっともシンプルかつ効果的な方法は、自己資金を増やすことです。

「購入のタイミングを延ばして貯蓄を増やす」「親や祖父母からの贈与」などの方法で手持ち金を増やし、つなぎ融資の利用を控えることで総支払額を抑えられます。

土地先行融資を活用する

土地先行融資とは、土地を購入するときと住宅が完成したときの2回に分けて利用できる住宅ローンのことです。

土地の代金、建物の代金のそれぞれで住宅ローンを組むため、「2本立ての住宅ローン」とも呼ばれています。

大きなメリットは、つなぎ融資と比べて低金利で利用できる点にあります。また、一定の要件を満たせば、土地の購入代金も住宅ローン控除の対象になるのが特徴です。

ただし、土地先行融資では、建物の着工金や中間金は融資の対象になりません。一定額の自己資金が必要となる点には注意しましょう。

融資期間が長くなりすぎないように相談する

つなぎ融資の利息は、つなぎ融資の借り入れを行ってから、住宅ローンの融資が実行されて全額返済するまで発生し続けます。

そのため、全体のスケジュールが長くなりすぎないように、施工会社に調整してもらうのもひとつの方法です。

また、着工金を支払うタイミングを遅らせてもらうなどの交渉ができれば、さらに融資期間を短縮できます。

まとめ

• つなぎ融資とは、住宅ローンの融資実行前に発生する費用を一時的に立て替えてくれるローンのこと
• 土地代、着工金、中間金などの費用が融資対象
• 金利は通常の住宅ローンより高く、手数料がかかるのがデメリット
• つなぎ融資以外に土地先行融資を利用する方法もある

家を買うときの相談先は？ 費用や注意点について紹介！ マイホーム購入の疑問を解決

住宅購入の相談、どこに行けばいい？ハウスメーカー、銀行、FP、無料相談窓口など、主要な相談先5つの特…記事を読む