STEP1：金利の3つの種類を知っておこう

 

住宅ローンの金利は大きく分けると『固定金利型』『変動金利型』『固定金利期間選択型』の3種類に分類されます。それぞれの特徴を理解した上で、自分のライフプランに適した商品を選択しましょう。

《固定金利型》

 

『フラット35』などをはじめとする『固定金利型』は、借入期間中の金利がずっと変わらず固定されるため金利上昇のリスクがなく、長期的に安定した返済計画を立てることができます。

 

ただし、『変動金利型』と比べると当初金利が高くなるほか、世の中が低金利時代に突入したとしても金利は借り入れ時のまま固定となりますから、将来の借り換えも視野に入れておきましょう。

《変動金利型》

 

半年ごとに金利を見直し、その金利変動に基づいて5年ごとに返済額の見直しを行うのが『変動金利型』。万一急激に金利が上昇したとしても、返済額の見直しは従来額の1.25倍までという上限が決められています。

 

『固定金利型』に比べると当初金利が低いため、多くの人がこの『変動金利型』を選択しますが、金利の変動に合わせて将来の金利上昇リスクがあることを理解した上で、金利の動きを欠かさずチェックすることが大切です。

《固定金利期間選択型》

 

3年・5年・7年など一定期間の金利が固定され、その期間が終了した時点で再度金利の種類を選ぶことができる『固定金利期間選択型』は、固定期間が短いほど当初金利が低くなります。

 

ただし、固定期間終了後の返済額が確定しないほか、『変動金利型』と同様に金利上昇のリスクも考えられます。

 

また、金融機関によっては、期間終了時に一度変動金利を選択するとその後は種類変更ができない場合もありますから、契約時にしっかり確認しましょう。

STEP2：金利によって総返済額が変わってくることを知っておこう

 

ここ数年、住宅ローンは史上稀に見る低金利で推移していますが、住宅ローンの金利は世の中の動きと密接に関わっており、『固定金利』の場合はおもに長期金利、『変動金利』の場合はおもに短期金利の影響を受けて変動します。

 

下記の表からもわかる通り、仮に金利が1％上昇したとすると、月々の支払額が1万円以上増えるだけでなく総返済額も大きく変わってきますから、“金利次第でマンションの購入価格が変わる”ということを覚えおきましょう。

 

※借入期間35年・全期間固定金利・借入金額3000万円の場合

金利（％）	月々の支払額	総返済額
1.00%	84,686円	35,567,998円
1.50%	91,855円	38,579,239円
2.00%	99,379円	41,739,109円
2.50%	107,249円	45,044,397円

※HOME’S住宅ローンシミュレーターで計算

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STEP3：住宅ローンの仕組みと計算方法を知っておこう

 

住宅ローンの返済額の中には『利息』と『元本』が含まれており、返済方法によってその減り方が変わります。

 

一般的な返済方法である『元利均等返済』は、利息と元金の返済が毎月一定額となるため返済計画が立てやすくなるメリットがありますが、最初のうちはほとんど元金部分が減りません。

 

一方『元金均等返済』は、元金の返済額を一定にすることで元金部分を早く減らすことができ、総返済額も少なくなります。

 

当初の負担は大きくなりますが、子どもたちの教育資金や妻の離職による世帯収入減少に備え、徐々に返済額を減らしていきたい場合は『元金均等返済』を選択すると良いでしょう。

 

元利均等返済は月々の支払い額が変わらないかわりに当初は利息の支払い分が多く、元金均等返済は徐々に返済額が減っていく。

 

なお、住宅ローンの利息は複利計算となるため、計算方法が少々複雑です。

 

基本的には

《借入残高×月割金利（金利×その月の日数÷365日）＝1か月分の利息》
が計算式となり、借入残高が減っていくにしたがって以下のように利息が減っていきます。

 

※借入期間35年・全期間固定金利1.0%・元利金等返済・借入金額3000万円の場合

回数	借入残高	返済月額	返済額（元金分）	返済額（利息分）
1回目	29,940,314円	84,686円	59,686円	25,000円
10年目	22,404,719円	84,686円	65,960円	18,726円
20年目	14,076,945円	84,686円	72,894円	11,792円
30年目	4,873,720円	84,686円	80,557円	4,129円

STEP4：無理なく返済できる目安を知っておこう

 

「収入の半分以上を住宅ローン返済に充てている」というのは健全な家計状況ではありません。

 

住宅ローンをきっちり返済した上で、貯金や教育資金、趣味の時間を楽しむための予算も捻出しなくてはいけませんから、“生活の質を圧迫しない程度の無理のない返済計画”を立てることが大切です。

 

一般的に、住宅ローンを無理なく返済できるかどうかの目安は『返済比率』で判断されます。

 

返済比率の計算式は、
《年間返済額÷税込み年収×100＝返済比率》
となり、返済比率を25％以内に収めることが望ましいとされています。

 

例えば、税込み年収が500万円の人の場合、返済比率を25％に設定すると年間返済額は125万円。

 

返済期間を35年間として概算すると、総返済額が4375万円以内になるように住宅ローンを組むのが望ましいということになります。

 

このように、自分に適した『返済比率』と『年間返済額』を知っておけば、検討する物件を絞り込みやすくなります。

 

返済比率が25％を大きく超える場合は、住宅ローンの審査が厳しくなることがありますが、両親や祖父母から住宅資金の生前贈与を受け、頭金に充当して借入金額を減らすなどの方法もありますから、“返済比率25％”を意識しながら住宅ローンのシミュレーションを行ってみましょう。

 

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