頭金ゼロでも買える!はローン破たんの危険が

「家賃並みで買える! 頭金なしで100%ローンOK!」
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高額なマンションを衝動買いする人は少ないでしょうが、頭金が足りないけれど、住宅ローンが借りられるなら、今のうちに買ってしまおう、と思う人は少なくないでしょう。でも、少し待ってください。頭金が足りないことで、どんなリスクがあるのか理解しておきましょう。
たとえば、3,000万円の物件を金利3%(全期間固定)、35年元利均等の住宅ローンを利用して購入する場合、頭金の違いによって返済額にどれほどの違いがあるのかを下表にまとめました。

頭金がゼロの場合と頭金2割の総返済額に注目してください。35年の総返済額は、なんと1000万円以上の差になるのです。また住宅ローンの借入額が増えれば、それにともなって当初の諸費用、特にローン保証料も膨らみ大きな負担になるのです。毎月返済額はそれほどの開きにはならないので、今の家賃と変わらなし、なんとか返済できるだろうと考えがちですが、これまでマンション購入のための頭金づくりという貯蓄ができなかったわけですから、現在の家計に余裕があるとは思いにくいのです。購入後には固定資産税、管理費、修繕積立金など賃貸のときには不要だった費用も発生します。こうしたことを考えると、いかに頭金不足で購入することが危険なのかがわかるでしょう。

頭金 借入額 毎月返済額 年間返済額 総返済額
0 0円 3000万円 11万5455円 138万5460円 4849万100円
1割 300万円 2700万円 10万3909円 124万6908円 4364万1780円
2割 600万円 2400万円 9万2364円 110万8368円 3879万2880円
3割 900万円 2100万円 8万818円 96万9816円 3394万3560円

半年から1年分の生活費は貯蓄として残す

逆に、ローン負担をできるだけ減らしたいと、必要以上に貯蓄を取り崩して頭金に充てるのも危険です。マンション購入後は、カーテン、家具、家電などを新調するなど、出費がかさみがち。ましてや子どもがいる家庭なら、子どもの教育費の負担が増える時期にもなります。何よりもイザというときのために、半年から1年程度の生活費分は貯蓄として残しておきましょう。会社員を辞めて独立するにしろ、転職するにしろ、雇用保険からの給付が受けられるようになるのは、自己都合の場合、3ヶ月の待機期間が過ぎてから。この間の生活費はもちろんのこと、住宅ローンの支払いは待ったなしなのです。頭金不足も問題ですが、必要な貯蓄を取り崩してまで頭金に充てるのも問題。マンション価格の2割程度を目安に、いくらまでなら頭金に使えるか、冷静に判断することが大切です。

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マンション 頭金

頭金を増やすには贈与の特例も活用

では、頭金が不足しているが、どうしても今、買いたい、もう少し返済負担を減らしたいという場合にはどうしたらいいのでしょう。住宅取得資金に使う目的に限り、親などから贈与を受けた場合に、贈与税が非課税になる優遇税制があります。「住宅資金贈与の特例」で非課税になる限度額は、下記の表のとおりですが、これに毎年の非課税枠110万円を加算することができます。

結婚していれば、夫、妻双方の親(加えて祖父母)から、それぞれ贈与を受けられるので、頭金不足の救世主ともいえるでしょう。特例を受ける主な条件は、自己居住用の住宅、敷地の購入、増改築費用などの資金であること、贈与を受けた翌年の3月15日までに居住を開始することなどで、贈与を受けた翌年3月15日までに贈与の申告を税務署に行う必要があります。また、この特例のほか、2500万円まで贈与税が非課税になる「相続時精算課税」を併用することができますが、相続時の税額計算に関係してきますので、利用する際には、税理士などに相談することをおすすめします。

※東日本大震災の被災者については、平成24年から平成26年の3年間、省エネ・耐震対応住宅は1500万円、一般住宅は1000万円まで非課税

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