新築の定義とは

 

国土交通省の資料（※1）によると「新築住宅とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して1年を経過したものを除く）」と記載されています。

 

つまり、新築として扱えるのは、過去に誰も入居したことがない、建築後1年未満の物件ということです。

 

※1 出典：「住宅の品質確保の促進等に関する法律 第2条(定義)第2項」

“建築後1年“という期間は、検査済証に記載されている日から計算

 

物件の正しい完成日は、検査済証に記載されている日付となります。新築と呼べる期間は、行政が行う建築確認手続きの終了検査が終わり、検査済証が発行された日から計算して1年未満です。

新築後1年未満でも人が入居すれば中古物件になる

 

建築後1年未満であっても、その物件に入居があった場合には、新築物件ではなく中古物件として扱われます。

 

新築から1年未満であるにもかかわらず、“築浅物件”と表記されている住宅を見かけることがありますが、これは1度でも入居者がいたということです。このことから、新築はあくまでも“未使用の状態”であることが条件となります。

新築物件と未入居物件の違いとは？

 

新築物件とは別に、“未入居物件”と表記されている物件を見かけたことがある方も多いと思います。建築後1年以上が経過すると、住居完成後からいまだ入居者がいない場合であっても“新築”として表記することができなくなります。

 

その場合、“新築物件”ではなく“未入居物件”と表記されることが一般的です。新築ではないのに未使用といわれている物件は、建築後より1年が経過している物件と認識していいでしょう。

 

建築後1年を経過しても入居者がいない理由としては、購入者の急な転勤などやむを得ない事情や、購入希望者がいたとしてもローンの審査が通らないなどの理由で手続きが進まなかった場合など、結果的に契約に至らず、売れ残っている可能性が考えられます。

築1年未満であれば売却しても新築扱いに

 

新築住宅を購入または建築した段階で、転勤などの都合により手放さざるを得ないこともあります。建築後1年未満の新築物件を転売する場合、未入居・未使用であれば、転売後も“新築住宅”として扱われます。

 

ただし、手続きを進めている間に建築完成後から1年が経過した場合は新築ではなくなり、“未入居物件”として扱われるので注意しましょう。

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「新築、未入居、築浅物件」を購入・売却する際の注意点

 

新築住宅や未入居物件、築浅物件を購入または売却する際の注意点をまとめて紹介します。

購入時：築浅物件は軽減措置や補償の期間に注意

 

新築物件の固定資産税は、居住用や床面積などの要件をクリアすれば、床面積120m2まで３年度分に渡り、半額となる軽減措置の特例制度があります。

 

なお、３階建て以上の耐火・準耐火建築物の場合は、５年度分半額となります（※認定長期優良住宅だと前者は５年度分、後者は７年度分となります）。

 

新築でなくとも、この年度内に購入した場合は同様に、この軽減措置の特例制度は利用できます。しかし、これらの期間が過ぎた築浅物件の場合、いくら新築同然であってもこの減税措置を受けることはできなくなります。

 

また、住宅を建てた分譲主から買い受けた人が売主として売却をして、それを買い受ける場合は、新築、築浅を問わず契約不適合責任（瑕疵（かし）担保責任）の期間を過ぎると住宅の瑕疵や欠陥については自己負担となります。

 

契約不適合責任とは、住宅に何かしらの欠陥があった場合に、売主が責任をもって補修などの処置を取らなくてはいけないという責任ですが、対象となる期間は売主が個人なら３ヶ月、売主が宅建業者なら２年程度となるケースが多いです。

 

なお、新築の物件にのみ品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）が適用となり、契約不適合責任の期間も１０年となりますが、分譲主とその買主の契約なので、第三者には承継されません。

売却時：住宅ローンが完済できていないと売却できない

 

新築物件や未使用・築浅物件を売却する際、住宅ローンを完済していることが必須条件となります。ローンを組む際には、銀行などの金融機関に担保が必要となります。担保として物件に“抵当権”というものが設定されます。

 

これは、返済において滞納があったときに物件を差し押さえ、裁判所で競売できる権利のことで、ローンが完済されるまで抹消されません。抵当権をなくすためにも、ローンの完済が必須となります。

売却時：売却する理由を説明すること

 

物件の売却時には、住宅としての性能や住まいにまつわる環境、住むうえで考えられる心理的な悪影響などを売主として、購入検討者に説明する責任があります。

 

住居に関する情報を意図的に隠して販売し、購入検討者が損害を受けた場合には損害賠償請求や契約解除を求められる可能性もあるので、売却理由についてしっかりと説明しましょう。

新築とそれ以外の物件の違いを理解して購入検討を

 

新築物件と未入居物件には、建築後1年未満であるかどうか、また、新築物件と築浅物件には、建築後入居者がいたかどうかの違いがあります。

 

特に、入居者の有無や築年数が気になる方は必ず把握するようにし、それぞれの違いをしっかりと理解したうえで、住宅の購入を検討するようにしましょう。

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