賃貸契約の流れ、安全な進め方、準備するものなど、元不動産会社社員が教えます

住まいを借りるための「賃貸契約」といえば、聞き慣れない不動産用語がたくさん出てきて、難しそうなイメージがありますよね。

そのため、内容をよく理解しないままに契約を結ぶ人がほとんどですが、それはもったいないことです。
基本的なことだけでもかまいません。賃貸契約についていくらか知っていれば、もっとスムーズかつ安全に契約を進められます。トラブルも未然に防ぐことができるため、新居での新生活も快適になるでしょう。

私は不動産会社での勤務経験、プライベートでも3回の引越し経験があります。つまり、一般人と不動産会社社員、両方の目線で賃貸契約を経験してきました。

今回は、そんな私だから伝えられる「賃貸契約についての基礎知識」と「スムーズかつ安全に進めるポイント」をまとめてお伝えしたいと思います。

賃貸契約について知るメリット

初めに、賃貸契約について知っておくことがいかに大切なのかを、私の体験を通して説明します。

人生で初めての引越しをしたときのことです。初めて一人暮らしをすることになった私は、浮かれた気分で不動産会社へ向かいます。その日のうちに数件の物件に案内してもらい、幸運にも理想の条件の物件を見つけられたため、入居を申し込みました。その後、言われるがままに賃貸契約を結び、無事に入居します。

しかし、住んだ後に少し残念なことが起こりました。ペットを飼えない契約であることがわかったのです。
これはもちろん契約内容をきちんと確認しなかったことに原因があります。契約書にも書いてありますし、不動産会社でも口頭で説明してくれていたはずですが、難しそうなのでよく聞いていなかったのです。

もし契約内容をしっかり把握していれば、動物が好きな私は別の物件を選んで、可愛い猫と一緒に暮らす夢を叶えられていたかもしれません。小さな失敗でしたが、この経験は、賃貸契約について知ることの大切さを教えてくれました。

2回目の引越しでは、その経験を生かしました。契約内容を確認し、分からないことは不動産会社の担当者に納得のいくまで質問したのです。そのおかげで、そこで暮らした4年の間、快適にすごすことができました。
住んでいる間に、水周りの故障が2回起きました。どんな頑丈な設備でも、前の居住者の時代から長年使っていれば壊れるものです。
1回目は蛇口から出る水が止まらなくなり、2回目は給湯器が壊れてお風呂に入れなくなりました。しかし、これらの問題はスムーズに解決しました。
契約時に、設備の故障が起きたとき、本当に修理に対応してくれるか、誰に連絡すればいいのかなど、わかっていたからです。これも契約時に決められていることなのです。
おかげで、水道が止まらない恐怖で眠れない日々を送るはめにもならず、真冬にシャワーを使えない日が続くこともありませんでした。

このように、賃貸契約について知っていれば日常生活を安心して過ごすことができます。

そもそも賃貸契約とは？

初めての賃貸契約となると、いろいろと不安に思うこともあるかもしれません。不安を取り除く上で大切なことは、自分が一体何をしようとしているのかをまず理解することです。

賃貸契約でいえば、どういったことを決める契約なのか、どういった流れで契約を結ぶのかを理解すること、ということになります。

何を決める契約なのか

「賃貸契約」というと難しいことのように感じますが、内容としては、次に挙げるようなことを決めるだけです。

・誰が誰に物件を貸すのか
・どんな物件を借りようとしているのか（住所や間取り、設備など）
・契約期間と更新について
・賃料や管理費・共益費の金額、支払いルール
・敷金・礼金などの初期費用について
・生活上のルール、禁止事項
・解約するときの条件、ルール

これらの条件に納得し、契約が成立すると、貸す側と借りる側の両方に義務が生じます。
貸す側には物件を貸す義務。そして、借りる側には家賃の支払いや生活上のルールなどを守る義務です。

これらの条件を契約書として決めておくのは、「言った・言わない」のトラブルを防ぐことが主な目的です。また、最初に細かいルールを決めておけば、お互いに連絡を取り合う手間が減るというメリットもあります。

契約書はどうしてもかしこまった文章になりがちですが、こういったことを決めているんだなと覚えておくだけでも理解しやすくなります。

賃貸契約の流れ

不動産会社に物件を紹介してもらって契約を結ぶ場合、次のような順番で進んでいくのが一般的です。

1.申し込み
↓
2.入居審査
↓
3.重要事項説明
↓
4.契約を結ぶ
↓
5.引き渡し

聞き慣れないような言葉もあるかとは思いますが、順番に説明していきます。

まず、住みたい物件が見つかったら、物件を紹介してくれた不動産会社を通じて大家さんに入居したい意思を伝えます。それが「1.申し込み」です。

不動産会社が用意した入居申込書に、氏名や住所、勤務先、年収などの必要事項を記入して申し込む場合がほとんど。連帯保証人の氏名や住所、勤務先、年収などを書かなければいけない場合もあります。

申込書を受け取った大家さんは「2.入居審査」を行います。これは、入居させていい人なのかどうかを判断するために行うものです。本人や連帯保証人に家賃を支払い続ける能力があるかどうかを主に見ています。
そして、入居審査を無事にパスすると、不動産会社に出向いて「3.重要事項説明」を受けます。

重要事項説明とは、物件の状態や契約内容について、不動産会社から口頭での説明を受け、お互いに確認していく機会のことです。賃貸契約について詳しくないお客さんが不利にならないよう、法律で義務付けられています。

そして重要事項説明が終わると、そのまま「4.契約を結ぶ」段階に移るケースがほとんどです。契約内容に同意して記入・押印して、契約を結びます。その後、物件の「5.引き渡し」があり、晴れて入居となります。

賃貸契約で気をつけたいことは？

スムーズに引越しを済ませ、新居で快適な生活を送るために大切なことがあります。それは、賃貸契約でつまずきがちなポイントを事前に知っておくことです。

ここからは、事前に準備しておくといい物や、トラブルを防ぐポイントなどを紹介していきます。

必要な物・お金を準備しておく

賃貸契約には必要な物や費用がたくさんあります。準備に時間のかかる書類などもあるため、あらかじめ用意しておくと契約がスムーズに進みます。

まずは、必要な書類や物から見ていきましょう。

【必要な書類・物】
・身分証明書
・住民票
・実印と印鑑証明
・収入を証明する書類（源泉徴収票、納税証明書など）
・銀行口座印と通帳
・連帯保証人の住民票や印鑑証明書

住民票や印鑑証明などは、古いものは使えない場合が多いため、役所に行く時間が必要です。とくに住民票は、入居者全員の分が必要となる場合もあるため、二度手間にならないよう確認しておきましょう。

また、家賃の支払いが引き落としの場合は、銀行口座の通帳や届け印が必要になります。

それから、忘れてはいけないのが連帯保証人関係の書類です。住民票や印鑑証明、大家さんによっては、入居審査の段階で、連帯保証人の収入を証明する書類を求められることもあります。

相手によっては準備を頼みにくいこともありますが、だからこそ早めにお願いしておくことが大切です。続いて、気になるお金を見ていきましょう。

【必要なお金】
・敷金、礼金
・家賃（前払い分）
・火災保険料
・仲介手数料

これらのお金は、初期費用として契約時にまとめて支払うのが一般的。事前に不動産会社の人から説明があるはずです。合計すると、そこそこの金額になるため、前もって準備を進めておくといいでしょう。

内容について説明すると、「敷金」は入居前に退去するときの修繕費として預けておくお金で、家賃1ヶ月分が相場です。「礼金」は大家さんに支払うお礼のお金で、こちらも家賃1ヶ月分が相場です。

前払い分の家賃は、「1ヶ月分＋入居した月の日割り計算分」が目安となります。

それから、意外と見過ごしがちなのが、火災保険料です。賃貸物件に住むときは、火災保険の契約が義務付けられている場合がほとんど。だいたい1.5～2万円程度かかります。

仲介手数料は、家賃1ヶ月分が相場です。それよりも安く設定している不動産会社もありますが、詳しくは不動産会社の営業担当に確認しておきましょう。

これらの初期費用を合計すると、家賃の4～5倍程度かかる計算になります。

そのほか、物件によっては家賃保証会社の保証料や鍵の交換費用などが必要なケースもあります。わからない用語が出てきたときは、都度不動産会社に確認しておきましょう。

賃貸契約でのトラブル回避方法

賃貸契約でありがちなトラブルは、契約内容を確認したり、わからないことを質問したりすることで避けられます。
とはいえ、慣れていないとどこをどう確認すればいいのか、わからないものです。ここでは、「賃貸契約で確認するべきポイント」を具体的にお伝えしていきます。

契約書に印鑑を押す前に、これから紹介するポイントに気をつけましょう。そして重要事項説明のときなどに、疑問に思ったことは不動産会社の人に質問することが大切です。

更新料について

予定外の出費に慌てないように、住んだ後にかかる費用も把握しておきたいものです。

とくに注意が必要なのが「更新料」。契約期間が終わってもそのまま住み続ける場合、契約を更新するためにかかる手数料のことです。

更新料は一般的に家賃の1ヶ月分ほど。西日本では必要ないことが多いのですが、東日本では、更新料が必要な物件が多くあります。契約期間と併せて確認しておきましょう。

退去予告の期間

物件を解約して引越すときは、大家さんに前もって通知する必要があります。その期間は、退去する1～2ヶ月前が一般的です。

いつまでに知らせるべきなのかを把握できていないと、引越しを準備する期間が足りなくなる可能性があります。また、引越しは完了しているのに、契約期間が残っていてムダな家賃を支払うことになってしまうケースもあります。

次の引越し時に慌てないよう、しっかりと確認しておきましょう。

違約金がかからないか確認

解約に関していえば、違約金があるのかどうかも確認しておきたいところです。違約金とは、契約期間内に解約した場合に発生する費用のこと。

違約金が設定されているケースは少ないのですが、初期費用や家賃が相場よりも格安な物件では設定されていることもあります。見落とさないようにチェックしておきたいところです。

特約をよく確認する

特約とは、その物件独自のルールや約束のこと。契約書の中では、「特約事項」という欄に書かれています。
先ほどの違約金についても、特約として書かれていることが多いでしょう。また、そのほかにも、重要なことが書かれている場合があります。

例えば、退去時の修繕費用やクリーニング費用の負担について。借り主と大家さんどちらが負担するのか、敷金から引かれるのか、などです。

ペットの飼育禁止や楽器の演奏禁止など、生活上のルールなどが決められている場合もあります。自身にとって納得のいく内容かどうか、必ず確認しておきましょう。

設備が故障したときの対応について

賃貸物件で生活していると、エアコンや給湯器などの設備が故障することもあります。そんなときに、大家さんに修理してもらえるのかという点は確認しておきたいところです。

契約書の「設備」の欄を見て、各設備の横が「有」となっているものは、それも含めて借りていることになります。特別な定めが無いかぎり、大家さんが修理代を負担してくれるのが普通です。

ここで注意が必要なのが、ガスコンロやエアコンなど、前に住んでいた人の物が置いてあるケースです。大家さんから借りている設備として扱われない可能性もありますので、しっかりと確認しておいたほうがいいでしょう。

トラブル時の連絡先

何かトラブルが起きたときの連絡先を把握しておくと、修理業者の手配や対応がスムーズです。

何かあれば大家さんに直接連絡すればいい、と考えている人も多いですが、実は間違っている可能性も。物件の管理は、管理会社に任せているという大家さんも多くいます。

契約書に書かれている「管理者」の連絡先を確認しましょう。

信頼できる不動産会社を選ぶ

不動産会社は物件を紹介するだけではなく、契約まわりのサポートも重要な仕事。トラブルを防ぐという点では、信頼できる不動産会社を選ぶことも大切です。

契約内容でわからない点があるときは、遠慮なく質問してみましょう。そのとき、わかりやすく説明してくれる不動産会社はいい会社です。それ以前に、問合せ時の対応や接客対応の丁寧さで判断することもできます。

不動産会社の仕事は、意外と忙しい上に、契約が決まらなければ収入が入らない成果報酬です。お金にならない面倒なことでも丁寧に対応してくれる不動産会社は、誠実な仕事をしていると考えられます。

入居までにかかる時間を確認

スムーズな引越しを実現させるためには、入居までにかかるスケジュールを把握しておくことも大切です。

賃貸契約にかかる期間としては、部屋探しに1～2週間。入居の申し込みから審査が降りて契約が完了するまで、3日から10日ほど。そこから物件の引き渡しまで1～2週間です。

部屋探しから物件の引き渡しまでを合計すると、平均して1ヶ月程度はかかります。

ただ、これはあくまで平均です。審査にかかる日数や引き渡しまでにかかる時間が短ければ、1週間で済むケースもあります。その反対に、部屋探しに時間がかかり、3ヶ月かかることもあります。

結論としては、余裕を見て2～3ヶ月の期間を見ておくのがベストです。しかし、そんなに時間がかけられないという人もいるでしょう。

そんなときは、部屋探しにかかる時間を短縮するのがコツです。不動産会社に行く前にインターネットで物件を検索して、借りたい部屋のイメージを固めておくと、希望の物件にスムーズに案内してもらえます。

また、自分の予算でどれくらいの部屋に住めるのか、つまり相場をわかっておくと、欲張りすぎてなかなか決まらないといった事態も避けられます。

しかし不動産会社に行って、物件を案内してもらったり、重要事項説明を受けたりする時間はどうしても必要になります。もし、そんな時間もないというときは、次に紹介する方法がおすすめです。

オンライン内見・オンライン契約で賃貸契約がスムーズに

オンライン内見、オンライン契約が可能な物件なら、賃貸契約にかかる時間を大幅に短縮できます。 オンライン見とは、スマートフォンやパソコンでのビデオ通話を利用した内見のこと。「オンライン内見」ともいわれています。

現地にいる不動産会社のスタッフとやり取りをしながら、確認したい場所をカメラで映してもらえます。疑問点の確認や質問もできるため、オンラインといえども現地にいるかのような内見が可能です。

そしてオンライン契約とは、その名のとおりインターネット上で賃貸契約を結ぶこと。以前は、重要事項説明は対面で行う必要があり、賃貸物件を契約するときは日程を合わせて不動産会社に行く必要がありました。
しかし現在は、規制緩和や技術の発達のおかげで、ビデオ通話での重要事項説明（IT重説）を受けることも可能です。そして郵送などで契約書に記入・押印すれば、契約までが完了します。
（※契約自体は不動産会社へ行く必要があるケースも存在します。詳しくは各不動産会社へ問合せが必要です。）

遠方への引越しの場合や、仕事が忙しい場合など、時間のかかる内見や重要事項説明は負担となりがち。そんなときに強い味方となってくれるのが、オンライン契約が可能な物件です。
最近では、オンライン内見やオンライン契約が可能な物件の数も増えてきており、選択肢も豊富です。部屋を早く探したい、早く住みたいという人は、これらのサービスを利用してみてはいかがでしょうか。

初めての賃貸契約、「確認と準備」が大切

賃貸契約を結ぶ上で最も大切なことは、不明点を残さないことです。契約内容をしっかりと確認して、それでもわからない点があれば、遠慮なく不動産会社の担当者に「確認」しましょう。

その上で、大まかな流れやスケジュールを把握しておいたり、必要な物やお金を「準備」しておいたりすると、スムーズに進められます。紹介したようなWeb内見・Web契約を活用すれば、より時間を短縮できるでしょう。

「確認と準備」がしっかりできれば、賃貸契約は難しいものではありません。この言葉を覚えていただいて、ぜひ快適な新生活を実現させてください。