分譲賃貸とは？

 

賃貸の物件探しをしていると、物件の種類の中に「分譲賃貸」というものがあります。用語の意味が分からないと「分譲なのに賃貸？」と部屋探しの際に混乱してしまうこともあるかもしれません。

分譲賃貸マンションの意味

分譲賃貸マンションとは、もともと分譲マンションとしてオーナーが購入したマンションを、賃貸物件として貸し出しているマンションのことをいいます。

 

分譲マンションを購入する方は自己使用を目的として取得しているケースが多いため、一般的に賃貸用マンションと比較して分譲マンションの方が、ハイグレードで設備が整っていることが多いのが特徴です。

賃貸している理由

それでは、なぜ自己使用目的で購入した分譲マンションを賃貸に出しているのでしょうか。賃貸に出す経緯はマンションの所有者によって異なりますが、一般的に考えられるケースを紹介します。

(1)住む目的で購入したが、事情により住めなくなった場合

もともとは自分が住む目的で購入をしたものの、事情により住めなくなったので賃貸に出しているケースです。

 

例えば、分譲マンションを購入して家族で住んでいたが、転勤が決まったので遠方に引越さなくてはならず、住み続けることができなくなってしまった場合などです。

 

所有者からすると、転勤している間に誰も部屋を使用していないのは非常にもったいない状態です。空き家の状況は、防犯上も建物メンテナンスの面からもよくありません。そのため、転勤に出ている間は賃貸して家賃収入を得ようと考える方が多くいます。

 

その他のケースとして、親の介護が必要になり地元に引越しをした場合や、結婚や離婚によって世帯人数が変わり分譲マンションに住まなくなったなどの理由が考えられます。

 

このようなケースの場合だと、多くの方が自己使用目的で購入しているので、所有者はサラリーマンの方が多いようです。

 

(2)不動産投資目的で分譲マンションを購入した場合

最初から自己使用目的でなく、不動産投資を目的として購入し賃貸に出しているケースもあります。このような場合は、あらかじめ賃貸ニーズがありそうな物件を投資家がリサーチして購入しています。

 

このケースの所有者は投資家や資産家である場合が多いため、他にもすでに物件を数棟運用している可能性があります。そのため、賃貸経営に慣れている方や不動産オーナー専業の方が所有者であれば、何かトラブルが発生したときの対応にも慣れている可能性があります。

(3)分譲マンションの予定が、購入者が見つからずに賃貸に出している場合

もともと分譲して売却予定だったもののの、なかなか思うように買い手がつかず売れ残ってしまう場合があります。

 

そのような場合に、デベロッパーなどの売主が募集方法を販売から賃貸に変更して、賃貸物件として入居者を募るケースがあります。

 

そのため、所有者はデベロッパー自らになっているか、デベロッパーのグループ会社が代理でオーナーになっていることが一般的です。

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分譲賃貸マンションのメリット・デメリット

一見、分譲賃貸マンションの方が設備が整っていて魅力的な物件のように思えるかもしれません。

 

しかし、分譲賃貸マンションならではのデメリットも存在します。ここでは、分譲賃貸マンションのメリットとデメリットを比較していきます。

メリット

 

 

分譲賃貸マンションと賃貸用マンションを比較したときに、分譲賃貸マンションの最大の魅力は「物件自体の品質の高さ」でしょう。

(1)賃貸マンションと比較しグレードが高くなることが多い

賃貸用マンションの多くは、不動産投資を目的として建てられています。そのため、投資家は限られた予算の中で最大限のリターンを得るために、設備や建具のグレードなどは必要最低限にとどめているケースが多いです。

 

しかし、分譲賃貸マンションは、自己使用目的として購入する方をターゲットにしているので、長期間住むことが前提です。そのため、分譲賃貸マンションは室内の内装や設備のグレードも高く、共用部分も比較的ゆとりがあり贅沢な仕様になっています。

(2)耐震構造などで安定性がある

分譲マンションを購入する方は、一生住むことを前提として取得することが多いため、マンション自体の構造も鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造などが使用されるのが一般的で、壁や床も厚く防音性も高くなっています。

 

賃貸用マンションと比較し分譲マンションの方が、耐震性、耐火性の面からもより優れた仕様になっていることが多いので、住む上では安心して使用できる設計になっています。

(3)管理人が常駐している物件が多い

分譲マンションは、物件にもよりますが管理人が建物内に常駐しているケースが多いです。

 

管理人が共用部分などの清掃を日中に行っているため、建物内は管理が行き届き、廊下やエントランスなどが綺麗に保たれます。また、管理人常駐の物件はセキュリティ面でもより安心といえるでしょう。

デメリット

 

 

メリットがある半面、分譲マンションならではのデメリットも存在します。

(1)家賃が高い

分譲マンションは、建物構造がしっかりしていたり、室内の設備もハイスペックな仕様になっていることが多いので、そのぶん家賃も高めに設定されているところが多いです。

 

分譲マンション所有者は、修繕積立金や管理費などの費用を支払う必要があるので、物件所有のためにコストがかかっていることなども家賃設定が高くなる理由の一因です。

 

立地条件や築年数などが同等の分譲賃貸マンションと賃貸用マンションがあった場合は、分譲賃貸マンションの方が数万円は家賃が高くなることが多いといえるでしょう。

(2)分譲マンションならではのルールがある

賃貸用マンションに入居した場合は、オーナーとの賃貸借契約に従いますが、分譲マンションの場合は、オーナーとの契約に加えて、マンション自体の規約があります。

 

同じマンション内の住民でも、購入者には可能な行為も、賃貸で借りている方には不可なことが発生する場合もあります。例えば、マンションの規約でペットを飼育することは可能でも、オーナーとの取り決めで不可であれば、ペットを飼育することはできません。

(3)賃貸借契約が期間限定になる可能性がある

分譲マンションのオーナーが物件を貸し出している理由によっては、賃貸借契約の期間が限定的になる場合があります。

 

例えば、あらかじめ転勤期間が決まっていて、任期終了後は再び分譲マンションに住む予定がある場合などは、契約を更新できない可能性があります。

 

そのような場合は、契約期間が定められていて更新そのものがない「定期借家契約」で契約を締結することを求められることがあるため、事前に所有者の事情などを確認して、再契約できる可能性の有無について質問しておくことも必要です。

 

分譲賃貸マンションの探し方や、探す際のポイントは？

分譲賃貸マンションは物件所有者が不動産会社に賃貸仲介を依頼することが一般的です。依頼された不動産会社はホームページや部屋探しのポータルサイトに掲載することが多いので、インターネット上で探すことも可能です。

 

ただし、その際の注意点として、大型の分譲マンションだと一つのマンションの中に複数の賃貸物件が出ている場合があります。間取りが同じでも、部屋毎にオーナーが違うため、条件が異なります。

 

家賃や初期費用、また契約期間も異なりますので、掲載されている部屋の条件が全て同じなのか確認する必要があるでしょう。

 

 

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分譲賃貸マンションを借りるときの注意点は？

 

賃貸で借りようとする物件が分譲マンションである場合、分譲マンションならではの注意点があります。分譲マンションには規約があるため、契約する前に規約の内容を確認させてもらうことが重要です。

 

マンションによって規約は異なりますが、物件内の清掃当番や子どもたちの見回り当番など、賃貸マンションでは発生しないようなルールが定められている場合もあります。必ずマンションの規約には目を通してから契約しましょう。

 

また、分譲賃貸マンションは、オーナーに事情があって賃貸に出しているケースが多いため、契約を更新できるのかどうかの確認も必要です。この確認を怠ると、長期間住む予定で借りた物件でも数年後には退去しなくてはならなくなる可能性があります。

 

また、転勤によりオーナーが遠方に住んでいる場合などは、物件にトラブルがあった際の意思決定に時間がかかり、対応してもらうのが遅くなってしまう可能性なども考えられます。

 

分譲賃貸マンション契約時はしっかりと規約の確認をすること

分譲賃貸マンションは賃貸マンションと比較して、設備のスペックが高い場合があるなど魅力的な部分も多いです。

 

家賃は割高になるものの、室内もゆとりがある設計になっていることが多いため、ファミリー世帯や、お金に余裕がある方には適している物件ともいえるでしょう。

 

しかし、分譲マンションならではの独特の規約やルールも存在します。そのため、借りた後に困ることのないように、マンション規約や契約更新の有無などについて、契約を締結する前に事前に確認することが重要です。

 

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