借地で建替えをするときに考えるべき3つのポイント

 

借地で建替えをするとき、考えておかなければならないポイントは大きく分けて3つあります。ここでは、それぞれについて詳しく解説します。

1．借地での建替えは地主の許可が必要な場合が多い

 

建替えを検討したときに、まず目を通しておかなければならないのは「土地の賃貸借契約書」の内容です。

 

なぜなら、契約書内に「建替え増改築禁止特約」が設けられている場合は、建替えを行う際に地主の許可を取らなければならないためです。

 

特約が設けられているにもかかわらず、許可なく建替えや増改築を行ってしまうと、借地契約自体を解除されてしまう可能性もあります。そのため、必ず事前に相談をしたうえで、許可を取っておきましょう。

 

また、特約がなくても、建替えをする事情や予定している建物のプランなどは事前に伝えておいたほうが無難です。

2．建替えには承諾料が必要なケースもある

 

建替え増改築禁止特約が設けられている場合、許可を得る際に建替え承諾料がかかることもあります。そのため、解体工事費や新築工事費、諸費用とともに、承諾料についても考慮して資金計画を立てる必要があります。

3．土地の用途制限にも注意が必要

 

3つ目のポイントは、土地の用途制限に関する注意点です。借地契約書によっては、建物の用途や建てられる階数が決められていることもあるため、事前にチェックしておきましょう。

 

特に地主の家が北側に建っている場合には、日当たりなどの面から階数が制限されている場合も少なくありません。新たに建てる家の計画を左右する重要な条件となるため、契約書にはあらかじめよく目を通しておくことが大切です。

借地における承諾料の種類と目安

 

建替え承諾料は、土地の値段の「2～5％程度（木造の場合）」または「借地権価格の5％程度」となる場合もあります。ただし、借地契約については個別性が強いため、個別の事情により建替え承諾料は大きく変わります。

 

また、「非堅固建物」（木造）から「堅固建物」（鉄筋コンクリート造など）に変える場合は、借地権の契約期間が変わる場合もあるため注意が必要です。必ず事前に相談をして、建物の構造を変更する点についても許可を取りましょう。

 

なお、このとき「借地条件変更承諾料」として、土地の価格の10％程度が設定される場合があります。また、建替えをきっかけに、地代の引き上げを交渉されるケースもあることを想定したうえで、資金計画を立てておくと安心です。

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建替えの許可がもらえなかったときの対処法

 

建替えを承諾してもらえたときには、地主に承諾料を支払い、実際に施工の計画を進めていくこととなります。

 

ただ、建替えによって土地の価値が下がることもあり、土地の状態や地主との関係性によっては許可がもらえない場合もあるのです。

 

ここでは、建替えの許可が得られなかったときの対処法について見ていきましょう。

借地非訟の仕組みと注意点

 

基本的には、許可がもらえないのであれば、無理に建替えをするのは避けたほうが無難といえます。しかし、やむを得ない場合の方法として、「借地非訟」と呼ばれる法的な手続きがあります。

 

これは、土地の借り手が裁判所に対して申し立てを行い、裁判所によって建替えの可否を判断してもらう手続きです。

 

建物の老朽化にともなう危険性がある場合など、建替えの必要性について借り手と地主の双方の事情が考慮されたうえで、最終的な判断が下されることとなります。

 

判定の内容はさまざまであり、地主の言い分が認められて許可が下りないケースや、許可をする代わりに、承諾料の支払いや地代の値上げを条件とされるケースもあります。

 

借地非訟は時間と手間がかかり、場合によっては地主との関係性に悪影響を与えてしまう可能性も考えられるため、あくまでも最後の手段としてとらえておきましょう。

借地での建替えに住宅ローンは利用できる？

 

無事に地主から建替えの許可をもらえた場合、次に考えるべきポイントは「住宅ローンの利用」に関する注意点です。ここでは、借地における住宅ローン利用で押さえておくべきポイントを解説します。

借地での住宅ローン利用が難しいとされる理由

 

借地では、以下のような理由から住宅ローン審査で不利になってしまうことがあります。

基本的に、住宅ローンを利用するためには、建物だけでなく土地も含めて担保として設定しなければならないケースが多いといえます。しかし、当然ながら、借地の場合は自由に担保設定を行うことができません。

 

土地の抵当権設定には、建替えの承諾とは別に、地主から許可を得る必要があるのです。地主の立場からすれば、抵当権の設定にはメリットが見当たらないため、許可を取るのが難しい場合も少なくありません。

 

また、仮に許可が取れたとしても、金融機関にとって借地権はリスクが高く、担保価値も低いと判断されやすい面があります。そのため、金融機関のなかには、そもそも借地権を対象としていないところも多いのが現状です。

フラット35なら借地でも利用できるケースがある

 

「フラット35」とは、独立行政法人である「住宅金融支援機構」と民間の金融機関が提携して取扱っている住宅ローンです。

 

フラット35でも、基本的には土地に対して、住宅金融支援機構を第一順位の抵当権者に設定する必要があります。

 

しかし、抵当権設定について地主の承諾が得られない場合でも利用できるケースがあるのです。

 

土地の権利状態などの条件をクリアすれば、無事に融資が認められる場合もあるため、まずは取扱金融機関の窓口に問合せをしてみましょう。

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状況に応じてリフォームも検討しよう

 

これまで見てきたように、借地での建替えを行う際には、さまざまな壁をクリアする必要があります。そこで、建物自体の老朽化が見られない場合は、リフォームに目を向けてみるのもひとつの方法です。

 

屋根や外壁の劣化の修繕、クロスの張り替え、一部設備の入れ替えだけなどであれば、承諾が不要な場合もあります。コストも建替えと比べて大幅に抑えられるため、有効な選択肢となるケースも少なくありません。

 

ただ、フルリフォームや間取り変更などの大がかりな施工については、建替え同様に許可を取る必要があります。

 

建物自体が老朽化している場合には、建替えと同程度の施工が必要となることもあるため、まずは現状を正確に把握することが重要です。

 

建物の状態を調べるうえでは、専門家による「ホームインスペクション」を活用するといいでしょう。

 

ホームインスペクションは、専門家によって建物や設備の劣化度合いを診断してもらえるサービスであり、建替えが適切なのか、リフォームが適切なのかについてアドバイスをもらえます。費用は一軒あたり5～10万円程度が目安となります。

 

リフォームで十分か建替えの必要があるのかについて、専門的な視点からアドバイスをもらえるため、まずは実際に診断を受けてみてから計画を立てるのがおすすめです。

まとめ

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