高騰する東京23区の中古マンション価格、エリアや駅に上昇率の違いや傾向はあるのか
新築マンション価格の高騰に伴い、首都圏では中古マンション価格も上昇が続いている。どのエリアでどのくらい上昇しているのか、LIFULL HOME'Sに掲載された東京23区内の築30年以内の中古マンションについて、最寄り駅別に2020年から2025年（1月～7月。以下同）までの掲載価格の変化を調査した。
2020年、東京23区の駅のうち、駅周辺に立地する中古マンションの平均掲載価格が「5,000万円未満」の駅は59.7%、「5,000万円以上1億円未満」の駅は35.5%、「1億円以上」の駅は4.8%未満だった。
しかし、2025年には「5,000万円未満」の駅は東京23区の駅の17.9%に減少。一方で、「5,000万円以上1億円未満」の駅は56.2％、「1億円以上」の駅は25.9%と、どちらも20ポイント以上増加している。
【掲載価格1.5億円以上】価格上昇率ランキング1位は「六本木一丁目」
東京23区内の駅を、2025年の平均掲載価格帯別に「1.5億円以上」「1億以上1.5億円未満」「5,000万以上1億円未満」「5,000万円未満」の4つのカテゴリに分けた。
「1.5億円以上」のカテゴリの駅のうち、2020年からの価格上昇率が最も高かったのは「六本木一丁目」（港区）で、5年で3.23倍となった。この価格上昇率は全カテゴリを通して最大である。六本木一丁目駅周辺の中古マンションの平均掲載価格は5年で2億円以上上昇し、2025年の掲載価格は3億3,327万円にのぼる。なお、近接する「神谷町」や「乃木坂」も3億円に肉薄する。
本カテゴリの上位には港区のほかに千代田区の駅も多数ランクインしているが、千代田区の主要エリアでももはや2億円前後がスタンダードとなっている。
【掲載価格1億以上1.5億円未満】価格上昇率ランキング1位は「豊洲」
続いて「1億以上1.5億円未満」のカテゴリで、2020年からの価格上昇率が最も大きかったのは豊洲（江東区）で、平均掲載価格は5年間で2.37倍（5,239万円→1億2,424万円）に上昇している。
そのほか、トップ10には都心近接かつ生活利便性が高い湾岸の再開発エリア（豊洲・新豊洲・天王洲アイル・勝どき）や、オフィスエリア（新宿・西新宿）、落ち着いた有名住宅地（代々木八幡・八丁堀・茗荷谷・大井町）の駅が並んだ。新築マンションの価格高騰と供給減により、中古マンションの優良物件へ需要が拡大しているが、特に都心の利便性・資産性への評価が高い駅では、居住・投資の両面から選ばれることも多く、物件価格が上昇しているとみられる。
【掲載価格5,000万以上1億円未満】価格上昇率ランキング1位は「辰巳」
「5,000万以上1億円未満」のカテゴリで、2020年からの価格上昇率が最も大きかったのは辰巳（江東区）で、平均掲載価格は5年間で2.09倍（4,173万円→8,719万円）に上昇している。
トップ10には、江東区が4駅、世田谷区が2駅、葛飾区・豊島区・目黒区・墨田区が各1駅ずつと、特に城東・城西エリアの駅の価格伸長が目立つ。「金町」（葛飾区）、「経堂」（世田谷区）、「桜上水」（世田谷区）、「錦糸町」（墨田区）といった“日常の暮らしやすさ”に強みを持つ駅が並んだ。
【掲載価格5,000万円未満】価格上昇率ランキング1位は「西台」
「5,000万未満」のカテゴリで、2020年からの価格上昇率が最も大きかったのは西台（板橋区）で、平均掲載価格は5年間で1.49倍（3,325万円→4,958万円）に上昇している。
トップ10のうち4駅を足立区の駅が占めた。いずれの駅も都心へ短時間でアクセスが可能で、生活利便性や居住快適性も高いことから、幅広い世帯の需要が見込まれるエリアだ。2020年には“手の届く都心近接エリア”だった駅でも価格大幅に上昇していて、これらの駅でも“5,000万円の目前”という、新たな基準が形成され始めていることがうかがえる。
東京都心は、実需と実需以外が重なり合う“分厚い需要”がある
今回の調査では、価格帯の高いエリアほど価格の上昇率が高い状況にあることがわかった。六本木一丁目など、東京都心はまさに“局地バブル”の状態で、実需以外の需要、すなわち不動産投機（買って貸すという“投資”とは異なり値上がりを待って売却）や相続税対策、株式からの資産付け替え、インバウンド需要などが特定のエリアに流入している証左ともいえる。
掲載価格5,000万円未満の駅でも、わずか5年で1.46倍（多くの駅で1,000万円以上アップ）の価格上昇を示しているのは東京都内の中古マンションの特性であり、神奈川県では平均で1.30倍、千葉県では1.29倍、埼玉県では1.16倍の価格上昇にそれぞれとどまっていまる。居住ニーズ（実需）も投資価値の高さも東京都内の物件が突出して高い。つまり、東京都内の中古マンションは実需と実需以外が重なり合う“分厚い需要”があり、新築マンションおよび新築住宅の価格高騰・供給減が継続する中では、今後もニーズが維持され、価格が上昇し続ける可能性もある。
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