【2024年4～6月 まとめ版】上昇が続いた掲載賃料は踊り場に。中古マンション価格は都心と郊外で二極化が進む～LIFULL HOME'Sマーケットレポート

LIFULL HOME'Sマーケットレポートでは、LIFULL HOME'Sに掲載された物件データ、およびユーザーがLIFULL HOME'Sを介して不動産会社に問合せをした物件（以下、反響物件）データを毎月マーケットごとに公開している。本稿では「LIFULL HOME'Sマーケットレポート まとめ版」として、2023年4～6月のレポートより、特徴的な動向をまとめてお伝えする。

なお、記事中の「シングル向き」と「ファミリー向き」の定義は以下の通り。
シングル向き　：ワンルーム、1K、1DK、1LDK、2K
ファミリー向き：2DK、2LDK、3K、3DK、3LDK～

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※記事中のデータ・グラフ画像等は「LIFULL HOME'S PRESS調べ（2024年7月掲載）」のクレジットを明記の上、ご自由にご使用いただけます。

賃貸物件の賃料相場は、例年2~4月にかけて上昇し、5月以降は横ばい~やや下落となる傾向にあるが、2024年4~6月の首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）シングル向き賃貸物件においても、同様の傾向となっている。しかし、6月の首都圏の掲載賃料は7万9,058円で前年同月比104.3%（3,227円アップ）と、前年と比べるとそのベースラインは上昇。この上昇を牽引しているのが東京23区の物件で、6月の掲載賃料10万3,268円は前年比で109.0%（8,498円アップ）となった。なお、これらのエリアでは1~3月の引越しシーズン以降、前年と比べて掲載物件が減少している一方で消費者の居住ニーズは上昇(※)するなど需給がタイトになっており、賃料相場の上昇を後押ししている可能性がある。

※6月の首都圏の掲載物件に占める東京23区シングル向き物件の割合は31.7%と前年から5.1ポイント下落している一方、首都圏の問合せに占める東京23区シングル向き物件の割合は36.6%で前年から2.6ポイント上昇している

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シングル向き物件 掲載賃料

上昇傾向が続いていた首都圏ファミリー向き賃貸物件の掲載賃料は、2024年5月・6月と2ヶ月連続で前月から下落した。2ヶ月連続の下落は2021年10月以来、32ヶ月ぶり。しかし、6月の掲載賃料は東京23区が21万686円で前年同月比112.8%（2万3,932円アップ）、横浜市・川崎市が12万1,658円で同109.7%（1万775円アップ）となるなど、都心を中心にいずれの都県でも前年から賃料水準は大きく上昇している。

他方、近畿圏（大阪府、兵庫県、京都府）でも4~6月の掲載賃料はいずれの月も前月比100%台となるなど踊り場に差し掛かっている。6月の掲載賃料は大阪市が11万9,540円で前年比114.1%（1万4,804円アップ）、京都市が9万6,227円で同109.0%（7,942円アップ）と首都圏同様に都心部で大きく上昇しているが、神戸市では8万3,899円で同99.1%（770円ダウン）と下落。三大都市圏の政令市では、唯一前年から掲載賃料が上昇していない。神戸市は2023年の転出超過数が政令市で最も多く、人口の流出による賃貸需要の低下が賃料相場の上昇を抑制している可能性がある。

なお、地方4市（札幌市、仙台市、広島市、福岡市）では広島市のみ前年から掲載賃料が下落（96.8%・1,298円ダウン）したが、広島市の転出超過数は、政令市では神戸市に次ぐ2位となっている。

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ファミリー向き物件 掲載賃料

今回は、ファミリー向き中古マンションの掲載価格と、ユーザーが実際に問合せた価格である反響価格の乖離率に注目した。2024年6月の乖離率は、東京23区が7.7%であるのに対し、神奈川県、埼玉県、千葉県ではそれぞれ24.4%、37.6%、16.8%と大きくなっており、供給価格に対して消費者の予算が追いついていないことがわかる。LIFULL HOME'Sが実施した「出社回帰＆物件価格高騰で住宅難民に!?共働き子育て世帯を対象とした『理想の住宅立地』に関する調査」（https://lifull.com/news/33257/）によると、許容できる通勤時間（電車乗車時間）が「1時間未満」と答えた方は全体の58.8%を占めており、これはコロナ禍以降の出社回帰と子育ての両立を求める動きを反映している。そのため、23区内でもより価格の高い都心エリアの物件で需要が高まっていると考えられる。

中長期的に見ても、東京23区内の掲載価格の上昇に対して反響価格が追随している一方で、その他エリアでは掲載価格が下落傾向にあることから、東京23区は売り手が強気な市場である一方で、その他エリアは売り手が弱気な市場となっていることが推測される。

このような背景のもと、6月の掲載価格は首都圏全体では3,985万円で前年比95.4%なのに対し、東京23区では6,438万円で前年比105.9%、近畿圏全体では2,649万円で前年比97.8%なのに対し、大阪市では3,612万円で前年比105.3%と、いずれも都心で特に価格上昇が進み、郊外との二極化が進んでいる。

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ファミリー向き中古マンション掲載価格と反響価格の乖離率

2024年6月の首都圏の中古一戸建ての掲載価格は3,564万円で前年比95.4%となるなど、4～6月は前年より掲載価格が下落傾向にある一方、反響平均価格は2,602万円で前年比100.6%と横ばいとなっている。また、東京都でも掲載価格は同95.0%と下落傾向だが、一方の反響価格は同107.8%と上昇している。東京都の中でも特に城西エリア（同132.2%）、城南エリア（同123.6%）の伸びが大きく、利便性・資産性の高い都心の中古一戸建てへの需要が高まっていることが見て取れる。資材価格や人件費の高騰による都心の中古マンションの価格上昇が続く中、中古マンション検討層のうち、同じエリア・近い価格帯でより広い床面積の住まいを求めやすい中古一戸建てを、並行して検討するケースが増えていることが推察される。

令和4年度の住宅市場調査（対象：三大都市圏、その他圏域）によれば、中古一戸建て購入者のうち、比較検討として中古マンションを検討した人は、令和3年度は22.4%、令和4年度は20.3%と減少したのに対し、中古マンション購入者のうち、比較検討として中古一戸建てを検討した人は、令和3年度は19.7%、令和4年度は25.2%と5.5ポイント増加しており、“中古マンション・一戸建ての同時検討派”の割合が増えていることが見て取れる。

掲載価格と反響価格の差異を表す乖離率は、東京都の城西エリア（15.5%）や城南エリア（11.3%）がそれほど大きな乖離はなく、このまま需要が高まる傾向が続けば掲載価格に転嫁される可能性がある。一方、城東エリア（65.0%）や東京市部（47.7％）、神奈川県（58.2%）、埼玉県（65.8%）、千葉県（67.9%）は乖離率が大きい傾向にあり、中古一戸建て市場も中古マンション市場のように、より高い資産性や住環境、交通利便性を求め、需要の二極化が顕著になっていく可能性がある。

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首都圏の中古一戸建て価格

※「都心6区」：千代田区・中央区・港区・新宿区・文京区・渋谷区
　「城東エリア」：中央区、台東区、墨田区、江東区、葛飾区、江戸川区の6区
　「城西エリア」：渋谷区、新宿区、世田谷区、中野区、杉並区、練馬区の6区
　「城南エリア」：港区、品川区、目黒区、大田区の4区
　「城北エリア」：文京区、豊島区、北区、荒川区、板橋区、足立区の6区

集計対象データ：2024年4月1日～6月30日に、LIFULL HOME'Sで登録・公開された、賃貸マンション・アパート、中古区分マンション、中古一戸建て
分析：株式会社LIFULL　LIFULL HOME'S PRESS編集部

※記事中のデータ・グラフ画像等は「LIFULL HOME'S PRESS調べ（2024年7月掲載）」のクレジットを明記の上、ご自由にご使用いただけます。

詳細データ

その他のマーケットの動向、各エリア・各月の詳細データは、以下レポートをご参照ください。

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2024年6月

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