億ションが全国に波及する理由。新築マンション市場は“バブル”なのか？～時事解説

億ションが増加している仙台市の街並み。中には2億円を超えるマンションも発売されています。

LIFULL HOME’S総研の調査では、2023年1～5月期に東京23区の新築マンション平均価格が1億943万円（平均坪単価501.2万円）と1億円を突破したが、1年後の今年1～5月期には1億1,862万円（同570.0万円）と坪単価比で14.0％もの明確な上昇が起きており、新築マンション価格の上昇傾向には一向に歯止めが掛かる様子が見られない。

建設業および運輸業の残業規制が開始され“2024年問題”が発生したことによる人件費の上昇や、円安の継続による住宅資材価格の高騰、そして地価の安定的な上昇という“トリプル・コスト高“が新築マンション価格を急激に押し上げ続けている現状が見えてくる。

しかも2025年4月以降は、すべての新築建築物（4月以降に建築確認を取得した物件）に省エネ基準適合義務が発生し、併せて東京都では条例の施行によって太陽光パネルおよび充電設備の設置義務も大手事業者を対象に課されるため、今後さらに新築住宅の建設コストが嵩むこととなり、当面は分譲価格が下がることが想定できない状況が続く。

この状況下で、実は東京以外でも億ションの分譲が相次いでいる。
“半導体特需”が発生している熊本、宮城（仙台）、北海道（千歳）だけでなく、同じく北海道では札幌や旭川、福岡では全戸億ションという新築マンションの分譲もあり、もちろん大阪や名古屋の中心部でも億ションが分譲されているし、沖縄の首里城近くでもリゾートタイプの億ションの販売が好調とのことで、億ション分譲は東京都内に限定的な事象ではなく、既に全国各地で発生している“ごく当たり前のこと”になりつつある。

2024年に億ション住戸を含む新築マンションプロジェクト数は全国で210を数えており、東京都で88、次いで大阪府の19、神奈川県の18など大都市圏でのプロジェクトが中心ではあるものの、新潟、滋賀、愛媛、香川、岡山、長崎など億ション住戸が分譲されるイメージが希薄なエリアでも分譲実績が確認できる。

こういった地方圏での億ション販売については、供給サイドも驚くほどの好調ぶりが伝えられており、依然として首都圏に住む富裕層からの問合せや購入が多く、円安の影響でインバウンド需要も一定数あるようだが、郊外の住宅を売却して駅前のタワーマンションに住み替えるという地元需要も堅調で、億ション住戸の分譲は日本各地でおおむね軌道に乗っていると見てよい。

90年代のバブル期を大きく上回る戸数の億ション分譲が続き、都内では中古マンションでも1億円を優に超える事例は当たり前に見かける状況でもあるから、現状は価格だけを見るとバブル超えとも言えるが、この状況は今後どのように推移する可能性があるのか、また地方圏への億ションの波及は地域経済にどのような効果をもたらすのか、新築マンション市場に詳しい専門家の見解を聞いた。

岡本 郁雄：ファイナンシャルプランナーCFP®、中小企業診断士、宅地建物取引士。不動産領域のコンサルタントとして、マーケティング業務、コンサルティング業務、住まいの選び方などに関する講演や執筆、メディア出演など幅広く活躍中。延べ3,000件超のマンションのモデルルームや現地を見学するなど不動産市場の動向に詳しい。神戸大学工学部卒。岡山県倉敷市生まれ

2023年、首都圏では大規模な高級レジデンスの分譲が相次いだ。約 2万5,000 m2の敷地面積を誇る旧逓信省簡易保険局庁舎跡地、総戸数1,002戸の大規模レジデンス「三田ガーデンヒルズ」や浜松町駅直結の「WORLD TOWER RESIDENCE」などの販売がスタート。2023年3月度の新築マンションの平均価格は、1億4,360万円にも上った。これまでも港区や千代田区などの高級住宅街で億ションの供給はあったが、これだけの規模の億ションが好調に売れているのは、こうしたマンションをキャッシュで買えるような富裕層が増えたからだ。

日本銀行の資金循環統計によれば、2024年3月末時点の家計が持つ金融資産残高は、2,199兆円にも上る。コロナ禍が始まった2020年以降、4年連続増加しており直近1年間では、146兆円もの大幅増加だ。2023年度の日本の名目GDPが596.5兆円ということ踏まえると資産の伸びの大きさが理解できる。株式会社野村総合研究所による2021年に行なった日本における純金融資産保有額別の世帯数、資産規模の推計によれば、純金融資産保有額が1億円以上5億円未満の「富裕層」、および同5億円以上の「超富裕層」を合わせるとおよそ148.5万世帯。超富裕層だけでも約9.0万世帯おりアベノミクスの始まった2013年以降、一貫して増加を続けている。

また、夫婦そろって高年収というパワーカップルの増加も駅前タワーなど好立地物件の販売を後押しする。国土交通省が5年おきに実施している大都市交通センサスのデータによれば、勤務先へ向かう自宅からの移動距離は、男性よりも女性のほうが短い。世帯年収が2千万円を超えるような夫婦なら億ションでも十分手が届くはずだ。都心マンション保有者のマンション価格上昇によるキャピタルゲインの増加は買い替えにもプラスになる。

供給面では、全国的な都市再生の動きが支えている。札幌や大阪、福岡といった大都市のみならず地方都市にも広がっている。札幌や、京都など全国区の都市の購入層で目立つのは、地元の富裕層と首都圏など他地域からのセカンドハウスニーズ。海外からの高い評価や北海道新幹線の延伸など資産性への期待も大きい。いっぽう、その他の地方都市では、地元の富裕層が購入層の中心。首都圏のような共働き層の億ション購入は目立たないようだ。一部の地域では、ここ数年の建築費の上昇により、当初想定よりも事業費が膨れ上がり再開発事業を見直す動きも出てきている。高額物件に相応しい立地も限られており供給が増えるのは、福岡や沖縄など一部の地域に限られてくるだろう。

日本政府が脱デフレを掲げて久しいが、2009年度に474兆円まで落ち込んだ名目GDPは、2024年4-6月期に607.9兆円に増加し2024年7月分の消費者物価指数総合指数は、2.8％の増加となった。物価が上がれば、需要があるマンションの家賃や不動産価格が上昇するのは、当然であり価格がバブル期を超えたことに対して大きな意味は感じない。留意したいのは、株高や金融緩和、円安が都心のマンション価格を押し上げる要因になっていること。急激な円高や株安、金利上昇が起きれば、調整局面になるかもしれない。

地方圏での億ション供給は、規模の小さい地域経済の衰退という影の部分の裏返しの面もある。筆者の出身県である岡山県の2024（令和6）年地価公示を見ても、人口70万人を超える岡山市や人口40万人を超える倉敷市の地価が全用途平均で上昇するいっぽう、岡山県北東部など人口規模が小さく都市圏へのアクセスに難がある街は、地価が下落している。地方都市における中心市街地の地価上昇は、バス路線の廃止・減便など不便な場所の増加も理由であることは、留意しておきたい。

矢部 智仁：合同会社RRP（RRP LLC）代表社員。東洋大学 大学院 公民連携専攻 客員教授。クラフトバンク総研フェロー。エンジョイワークス新しい不動産業研究所所長。リクルート住宅総研 所長、建設・不動産業向け経営コンサルタント企業 役員を経て現職。地域密着型の建設業・不動産業の活性化、業界と行政・地域をPPP的取り組みで結び付け地域活性化に貢献するパートナーとして活動中

2024年7月の時事解説「高額で分譲され続ける都市圏の住宅価格は果たしてバブルなのか」でも書いた通り、現在の国内経済はバブルが持つ特徴（資産価格の大幅な上昇、経済活動の過熱、マネーと信用量の膨張）を備えている状況にはないというのが私の認識だ。ではバブルとは言えない状況の中で地方の分譲マンションが高額化しているのはなぜか、その背景を探りながら「今後の可能性」や「地域経済への波及効果」について考える。

今後の可能性は積極的、自律的に拡大しない
新聞の見出しなどでは「10年間で◯倍」などと拡大を煽るような言い回しが目につくが、東京・愛知・大阪の3都府県以外で分譲された億ション戸数は合計で452戸（2023年5月日経新聞）、個別にみれば１プロジェクトに数戸の住戸が億ションとして販売されているに過ぎず数量的なインパクトは小さいものである。また、実際の億ションを含むプロジェクトを見ると、物価上昇や為替影響といった経済環境の変化に従った価格上昇を含みながらも、高速鉄道開通に伴う新駅整備に伴う開発や基幹駅周辺の再開発事業といった大規模な社会資本整備事業に付随するプロジェクトである場合が多い。

つまり、都市開発におけるランドマーク的な案件（例えば旭川駅の駅前プロジェクトでの最高価格3億5,000万円の分譲事業などが特徴的）なのであり、開発に伴う地域価値の上昇期待に便乗した企画で億ションというシンボルを探り探り供給しているという現状が透けて見える。
とすれば、今後も地方都市で億ション供給が続くか否かは各地での社会資本整備事業の有無に従うとも言える。つまり新たな地域開発事業や再開発事業を抜きに高額マンションを含む分譲事業は自律的に、積極的に拡大し得ないと答えるしかない。

地域経済への影響も限定的で大きくない
繰り返しになるが、地方の高額マンション分譲事業の現状は（残念ながら）不動産開発が地域価値の上昇を牽引する起点となることを目的として行われる事業ではなく、環境変化がもたらす地域価値の上昇期待を先取りするように企画されていると見える。

仮に直接的な地域経済への影響があるとすれば、建設会社を通じて建設コストの一部が地元に落ちることはありそうだがそれと高頻度で継続的な機会ではない。また分譲事業がナショナル企業によって行われる場合は住宅販売がもたらす利益は地方にはほぼ落ちず、さらに報道等による現在の「郊外の邸宅を手放し、駅前や中心部への移住需要の顕在化」との傾向がその通りとすれば一般的に新住民の獲得がもたらす固定資産税や住民税などの増収効果も限定的なものになる。以上のような視点から、億ション供給が地域経済に与える影響は実はそれほど大きなものとは言えないのではないか。

若干辛口な視点に終始したが、今回はその地域に高額な不動産を供給する意味は何かを考えさせられる機会となった。一部の都市圏以外で人口減少や社会構造の変化が共通認識となった現在、シンボル・ランドマーク的な不動産への需要が一定程度は存在するとしても、それはあくまでもメインターゲットではない。不動産開発投資行動を従来型の価値基準による開発手法からインパクト投資型（財務的リターンと同時に地域社会の課題解決を目的とした投資行動）を目指すことが求められるとした時、その手法は土地利用の一層の高度化や高額化だけではないはずだ。

鈴木貴子氏：株式会社長谷工総合研究所取締役主席研究員。 1986年現長谷工アーベスト入社。入社後2年間新規マンション販売業務に従事。以降はマンション市場レポート作成、市場・顧客分析システム開発、商品企画提案、販売受託営業の法人営業に携わる。現地調査で訪れた駅は1,187駅（2023年3月末現在）。2023年4月より現職。長谷工総合研究所が発行する総合不動産情報誌「CRI」（月刊）の執筆及び編集業務を担当。長谷工グループが蓄積してきた情報・研究成果をはじめ、住まいに関する幅広い情報を基に業界内外に情報を発信。

現在、億ションの供給は東京都心部に限らず地方圏でも拡大している。今回は、億ション市場の好調要因、今後の見通し、および地方における経済効果をエンドユーザーの視点から述べたいと思う。
【1】億ション販売好調の要因分析～エンドユーザー視点から～

a) 金利環境の変化
バブル期であった1990年と比較し、現在の住宅ローン金利は大幅に低下している。1990年の都市銀行の住宅ローン（変動）金利は6.50％で、仮に8,000万円借り入れた際の返済金額は月々約48万円（35年、月々返済のみ）であった。現在の変動金利（基準金利2.65％採用の場合）では同額の借り入れでも返済は約29万円となり、優遇金利を利用すると約20万円で、同じ借入金額でも返済負担は大きく減額となる。家計に対する返済圧力が軽減したことにより、より広い所得層が購入可能となった。また、現在の東京23区都市部では家族向け賃貸マンションの家賃水準が軒並み30万円以上であることを踏まえると、必ずしも一般エンドユーザーにとって高嶺の花とは言えなくなっている。
b) 高所得層の拡大
図1にあるように所得額が1,000万円以上の人数が1990年の約165万人から2022年には約1.7倍の約258万人に増加している。また、30代・40代の所得も回復傾向にあり、潜在的な購買層が拡大している。
c) 共働き世帯の増加
特に首都圏では共働き世帯が増加し、ペアローンによる購買力向上が見られる。税制優遇も購入を後押しする要因となっている。
d) インバウンド需要の増加
急激な円安により、海外投資家にとっては日本の不動産の割安感が増している状況が継続している。

【2】東京都心部と地方圏における億ション購入者の相違
a) 購買層の規模の差
高所得者層の人口が東京圏と地方で大きく異なり、地方での潜在的購買層は限定的である。図2にあるように、給与所得額が1,000万円以上の人数は東京国税局が所管するエリア※では約155万人なのに対し、第2位の大阪では約42万人、第3位の名古屋では約27万人と大きく異なっている。また東京圏は共働きにより、世帯年収が1,000万円を超える世帯が増加することで、更に購買層の拡大につながっている。
※東京都・神奈川県・千葉県・山梨県
b) 購入者層の相違
東京では実需やインバウンド、投資目的など多様な購買層が存在するのに対し、地方では主に地元の富裕層（地元企業経営者等の名士、ライセンサー等）が将来的な住み替えを見据えた実需・セカンドハウス・相続税対策が中心であり、狭・中域からの購入が大半である。広域からの購入は、その地ならでは「他では得られない眺望」などの付加価値を求めていることが多く、求める住戸（人気住戸）が限定的となっている。また、東京都心部で見られるパワーカップル（夫婦の収入を合算すると世帯年収が1,500万円程度以上となる世帯）による購入は少ないようである。
c) インバウンド需要の偏在
外国人投資家の需要は主に東京都心部に集中し、地方では一部リゾート物件を除き限定的となっている。

【3】今後の見通しと地域経済への影響
a) 今後の億ション市場の見通し
億ション市場全体で言うと、土地価格・建築コストの上昇が続く中ではあるが、前述のような底堅い需要により、好調な販売が続くと予想される。ただし、物件による優劣（立地・商品性・事業主ブランド等）により販売進捗は偏りが出てくるものと考えられる。インバウンド需要も①都心部であっても、他の国際都市と比較すると不動産価格が割安であること②不動産購入に対する制限が少ないこと③賃貸需要が安定しており高利回りが期待できること④日本は治安が良く政治的に安定しており安心して投資できる⑤昨今の円安によってさらに魅力的な投資先となっていることから、引き続き引き合いが期待される。
b) 地方の億ション市場
一棟すべてが億ションというよりは、優れた立地に条件の良いポジションで一部、億ション供給がなされるというケースが多いと想定されるが、地元の名士・ライセンサーを主流にその需要量に応じた供給が進捗するものと考えられる。また地方においては、一戸建居住者が多いことから、一戸建てにはないマンション生活のメリット（管理・眺望・バリアフリー・比較的利便性の高い立地）を享受したいと考える層も一定数存在するのではないか。そういった層が「ステイタス性を感じる」住まいとして、また近年多発している自然災害に対する防災・減災の手立てとしてマンションを選択することも想定される。インバウンドについては、東京都心部のような大きな需要は望みにくいが、都心部で億ションを買えない（価格的に買えない、時期を逸して買えない）層にとっては、リゾートなど立地に特徴があるエリアはニーズが見込めそうである。
c) 地域経済への波及効果
地方における億ション供給は、前述のように、一棟全てが億ションではなく、一部住戸が億ションといったケースが多いと想定されるが、駅前などの再開発を伴うものも少なからずある。そういった億ション供給は街の活性化や、地域ブランド価値の向上にもつながることが期待される。地元居住者においてはインナーブランディングのような効果（居住する街への誇りと帰属意識の高まりの向上）にも寄与することが考えられる。

以上より、億ション市場は東京都心部では引き続き好調・地方では立地や条件による格差がみられるなど、異なる特性を持つものと考えられるが、適切な供給量を維持できれば、地域経済に一定のポジティブな影響をもたらす可能性が高いと言えるのではないか。