【2023年】福岡の地価公示。再開発のお手本のような街は高い上昇率が続く

2023年の地価公示は、全国平均で全用途、住宅地、商業地のいずれにおいても2年連続で上昇し、その上昇率も拡大している。工業地においては7年連続で上昇し、上昇率も拡大している状況にある。全国的な特徴としては、都市部を中心に上昇が継続するとともに、地方部においても上昇範囲が広がる等の動きが見られた。既に都市部の地価がかなり上がっており、割安感のある郊外の土地に実需が波及し、周辺部の地価上昇が全国で生じている。

また、中心部の商業地においては国内の人流が回復しつつあり、期待感から地価がわずかに上昇する現象も生じている。マンション用地と競合するような商業地においては、比較的高い上昇率で地価が上がる値動きも見られる。
全用途平均の上昇率を見ると、全国平均は＋1.6％である。都市圏別では、東京圏が＋2.4％、大阪圏が＋1.2％、名古屋圏が＋2.6％となっている。地方四市(札幌市、仙台市、広島市、福岡市)の上昇率は＋8.5％ もあり、地方四市の上昇率が際立って高いことが特徴である。

出典：国土交通省 地価変動率の推移より住宅地・商業地

地方四市はすべて一律に上昇率が高いわけではなく、特に福岡市と札幌市の2市が高い上昇率を示している状況だ。住宅地の上昇率は、福岡市が＋8.0％、札幌市が＋15.0％、仙台市が＋5.9％、広島市が＋1.7％となっている。商業地の上昇率は、福岡市が＋10.6％、札幌市が＋9.7％、仙台市が＋6.1％、広島市が＋3.7％ である。地方四市の中でも福岡市は、商業地の上昇率が高い点が特徴となっている。

2023年の地価公示は、全国的には北海道の地価上昇率が目立っている。全国の上昇率トップ10のポイントは、住宅地と商業地ともにすべて北海道の地点が席巻している。

ただし、トップ10にランクインしているポイントは、すべて札幌市周辺の自治体であり、札幌市の地点は1つも入っていない。札幌市周辺の自治体はもともと土地価格の割安感があることから、少し価格が上がるだけで上昇「率」が跳ね上がるという性質は無視できないといえる。

昨年の2022年の地価公示では、商業地の上昇率トップ10において福岡市の地点が7ポイントも入っていたが、2023年では1地点も入っていなかった。しかしながら、2023年においても福岡市の商業地の上昇率＋10.6％と十分に高くなっており、もともとの地価の高さを考慮すれば、今年も福岡市の地価は躍進したといえる。

「天神ビッグバン」と「博多コネクティッド」の2つの再開発が進行している

福岡市の地価公示は、2023年において住宅地は9年連続、商業地は8年連続、工業地は7年連続で上昇している。いずれも連続で上昇しているが、この連続年数の上昇には非常に価値がある。

実は、3年前の2021年の地価公示は、新型コロナウイルスの影響により日本全体で平均地価が下落している。2021年の地価公示では、全用途平均は全国で▲0.5％、東京圏で▲0.5％、大阪圏で▲0.7％、名古屋圏で▲1.1％と下落した。

冒頭で2023年の地価公示は、全国平均で全用途、住宅地、商業地のいずれにおいても2年連続で上昇と示したが、なぜ2年しか連続していないかというと2021年に一旦下落したからである。

福岡市の地価は2021年においても上昇を継続しており、新型コロナウイルスの影響をほとんど受けていないことになる。福岡市の地価が継続して上昇している背景としては、計画的に行われている再開発があるためだ。現在、福岡市では行政主導で「天神ビッグバン」と「博多コネクティッド」と呼ばれる2つの再開発が行われている。

両者の再開発の特徴は、いずれも「期間限定」、「エリア限定」で行われているという点だ。期間限定というのは、一定の期限を設け、その期間内に建て替えを行えば割増容積率をもらえるという制度となっている。

容積率とは、敷地面積に対する建物の延床面積の割合のことである。容積率を割り増してもらえれば、同じ土地でもより多くの賃貸面積を有するビルを建てることができ、ビルの収益性が上がることからビル所有者に建て替え動機を与えることになる。

天神ビッグバンでは2026年末まで、博多コネクティッドでは2028年末までが期限である。再開発計画において、この「期限付き」という制度は大変珍しい。期限が設定されていることで、その間に多くの地権者が立て続けに建て替えを行うため、一気に街が生まれ変わるという効果がある。

福岡市が新型コロナウイルスの影響をほとんど受けることなく地価上昇を継続できたのは、建て替えプロジェクトが途切れることなく進んできた点が大きい。

2つ目の特徴は、エリア限定であるという点だ。天神ビッグバンも博多コネクティッドも、割増容積率を与えるエリアを中心部から半径500mという狭い範囲に限定している。

範囲は狭いが、中心市街地が短期間で高密度に生まれ変わることにより、対象エリア外まで地価上昇の効果が波及している。中心市街地が活性化することで働く場所が増えた結果、新たな住宅需要が生まれ、周辺部でマンション用地の取得合戦も始まり地価上昇が生じている。福岡市は商業地だけが上昇し続けてきたわけではなく、住宅地も同様に上昇を継続してきた点が特徴となっている。

福岡市の住宅地は、中心部の希少性が高い高級住宅地で地価の上昇が継続しており、また中心部と比較して割安感を残すエリアでは地価の上昇が顕著となっている。市内のマンション販売は好調である一方でマンション開発素地は供給が少ないことから、マンション用地の地価の上昇が継続している。

福岡市で最も上昇率が高かった住宅地の地点は「福岡博多-11」(福岡市博多区諸岡1丁目18番8外)であり、その上昇率は＋17.8％ となっている。天神ビッグバンや博多コネクティッドのエリアから外れた地点でも大きく地価が上昇しており、狭い範囲で行われている再開発が広範囲に地価上昇を生んでいることがわかる

福岡市の商業地は、再開発の影響により天神地区や博多駅周辺でオフィス需要が堅調となっている。再開発エリア周辺ではオフィス需要に加え、マンション用地も競合しており、高い上昇率で地価が上がっている。

福岡市で最も上昇率が高かった商業地の地点は「福岡中央5-7」(福岡市中央区清川2丁目4号13番1)であり、その上昇率は＋18.3％ となっている。ちなみに昨年の2022年では、福岡市で最も上昇率が高かったのは「福岡博多5-21」(福岡市博多区祇園町355番1)であり、商業地の上昇率で全国3位 となっていた。(上昇率は2022年が＋18.0％、2023年が＋15.2％ )

2023年の「福岡中央5-7」の上昇率(＋18.3％)は、2022年の「福岡博多5-21」の上昇率(＋18.0％)を上回っており、福岡市の商業地は昨年以上に上昇している。

工業地は、インターネット通販市場の拡大により、全国的で物流適地の地価上昇が継続している現象が見られる。物流適地とは、都市部に近く、高速道路のインターチェンジへのアクセスが良好で大規模な画地が確保できるエリアが該当する。

福岡市で最も上昇率が高かった工業地の地点は「福岡東9-5」(福岡市東区二又瀬新町940番1外)であり、その上昇率は＋18.1％ となっている。

一般的に地価の動向は国内景気や金利、政策、海外投資家の影響等のマクロ的な要因を受けて値動きが予想されるものであるが、福岡市の場合はこれらのマクロ的な要因は大きく影響しないのではないかと思われる。

実際に新型コロナウイルスの感染が拡大したときも、福岡市の地価は大きな打撃を受けていない。常識的には地価が下落していたはずの時期でも地価上昇を成し遂げたわけであるから、福岡の街づくりは良い意味で常識破りの好事例ではないかと思われる。従来、地価というのは景気の動向で決まり、人的にコントロールできないのではないかと考えられていたが、福岡は行政の力で地価を押し上げていることが素晴らしいといえる。
福岡は全国の街づくりのお手本となる可能性はあり、今後も注目を集めていくものと予想される。

直近では、米欧各国の利上げ長期化による海外の景気後退の懸念はあるものの、天神ビッグバンと博多コネクティッドの再開発はまだ続くため、福岡市の地価は恐らく上昇が継続するであろう。

今後も天神ビッグバンや博多コネクティッドなどの再開発の動向を注視したい