全国の地価公示の動向と名古屋圏との比較
全国の地価公示の概況と名古屋の地価公示を振り返る2022年の地価公示は、全国平均では全用途平均・住宅地・商業地のいずれも2年ぶりに上昇に転じている。工業地に関しては、6年連続の上昇であり、上昇幅も拡大している。全用途平均で2年ぶりの上昇となるが、2021年は新型コロナウイルスの影響により住宅地が5年ぶり、商業地が7年ぶりに下落していた。
工業地に関しては、新型コロナウイルスが逆に追い風要因となっており、巣ごもり需要の増加でインターネット通販が拡大したことで工業地の上昇は6年間継続している。
新型コロナウイルスの影響を悪い方向に受けたのは住宅地と商業地であったが、2022年にはその影響も緩和され、住宅地も商業地も上昇した結果となっている。
また、2022年の地価公示は、三大都市圏（東京圏・大阪圏・名古屋圏）よりも地方四市(札幌市・仙台市・広島市・福岡市)の上昇率が高くなる結果となった。住宅地に関しては、東京圏が＋0.6％、大阪圏が＋0.1％、名古屋圏が＋1.0％となっているが、地方四市は5.8％も上昇している。
地価変動率の推移
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/content/001470637.pdf
令和4（2022）年地価公示 地価変動率の推移出典：国土交通省ウェブサイト
しかも、東京圏と大阪圏、名古屋圏はいずれも2年ぶりの上昇であるが、地方四市は9年連続で上昇しており、昨年の2021年は下落していない。また、商業地に関しては、東京圏が＋0.7％、大阪圏が0.0％、名古屋圏が＋1.7％となっているが、地方四市は5.7％も上昇している。商業地も東京圏と大阪圏、名古屋圏はいずれも2年ぶりの上昇であるが、地方四市は住宅地と同様に9年連続で上昇している状況だ。
さらに、工業地に関しては、東京圏が＋3.3％、大阪圏が＋2.5％、名古屋圏が＋1.6％となっているが、地方四市は＋7.4％も上昇している。工業地の上昇継続に関しては、東京圏と地方四市が9年連続で上昇、大阪圏が7年連続で上昇しているが、名古屋圏は2年ぶりの上昇となっており、名古屋圏だけが昨年は下落している。
工業地を除くと、名古屋圏の地価動向は東京圏と大阪圏の動きに近い。上昇率は地方四市よりも低いが、東京圏や大阪圏よりはやや高くなっている。
令和4（2022）年地価公示 圏域別・用途別対前年平均変動率出典：国土交通省ウェブサイト
名古屋の地価公示の特徴的な動きは？
名古屋の地価公示の特徴的な動きは、商業地にある。名古屋市の商業地の変動率は2021年が▲2.1％、2022年が＋3.2％となっており、2年ぶりに上昇した点については東京圏や大阪圏と同じである。
令和４年地価公示の概要
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001470613.pdf
しかしながら、上昇の中身は東京圏や大阪圏とは若干異なる。都市圏レベルの比較をすると、商業地は東京圏が＋0.7％、大阪圏が0.0％、名古屋圏が＋1.7％となっており、都市県レベルの上昇率は東京圏や大阪圏よりも高い。
地価変動率の推移
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/content/001470637.pdf
理由としては、名古屋は中心部の商業地の上昇率が高い点が挙げられる。例えば、「名古屋中5-25(名古屋市中区新栄2丁目)」は12.3％も上昇している。
商業地の変動率上位順位表（圏域別）
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/content/001467034.pdf
令和4（2022）年地価公示 商業地の変動率上位順位表（圏域別）出典：国土交通省ウェブサイト
商業地の変動率上位順位表の名古屋圏・商業地で1位だったのは名古屋中5-25で12.3％上昇。写真は名古屋市中区周辺一方で、東京圏や大阪圏では、各エリアの中心部の商業地ポイントが下落した結果となった。東京圏では東京都中央区銀座地区にある「中央5-22(東京都中央区銀座4丁目)」が▲1.1％下落している。
特徴的な地価動向が見られた各地点の状況
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/content/001469931.pdf
下落の理由としては、新型コロナウイルスの影響により外国人観光客関連の需要がほぼ消失し、店舗の収益性が低下したためである。また、大阪圏では大阪市北区にある「大阪北5-28(大阪市北区大深町)」が▲3.5％下落している。下落の理由としては、やはり新型コロナウイルスの影響により、店舗やホテルの収益性が低下したことが挙げられる。このように東京圏や大阪圏では、商業地を代表する中心部の最高価格地点が下落しており、名古屋圏とは状況が異なる。
名古屋圏の最高価格地点である「名古屋中村5-2(名古屋市中村区名駅4丁目)」は＋1.6％の上昇だ。東京の銀座や大阪市の商業地は、近年、外国人観光客の増加を背景として上昇してきた経緯がある。名古屋市の商業地は、東京の銀座や大阪市の商業地よりは外国人観光客の依存度が高くなかったため、早期に回復した結果となっている。また、商業地もマンション用地と競合するエリアでは、高い上昇傾向がみられる。名古屋の場合、職住近接していることから、多くの商業地がマンション用地と競合することになる。
名古屋の商業地の上昇率トップ5の地域は、住宅地の上昇率トップ5の地域との重複が多い。商業地の上昇率トップ5の中には、名古屋市の中区が2地点、東区が2地点、西区が1地点ランクインしている。それに対して、住宅地の上昇率トップ5の中には、名古屋市の中区が3地点、東区が1地点、中川区が1地点ランクインしているという状況だ。
特に中心部で交通利便性の高い名古屋市中区は商業地としても住宅地としても需要が高く、両方の需要を引き込めたことが上昇の要因となっている。東京や大阪の商業地では、まだ新型コロナウイルスの影響が残っているが、名古屋の商業地に関しては新型コロナウイルスの影響はほぼ脱したものと見込まれる。
名古屋市中村区名駅周辺名古屋圏の住宅地は、平均で＋1.0％、名古屋市で＋2.2％
住宅地の変動率は、全国平均で＋0.5％、名古屋圏平均で＋1.0％、名古屋市で＋2.2％となっている。
地価変動率の推移
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/content/001470637.pdf
住宅地は、景況感の改善や、住宅ローンの低金利環境の継続、住宅ローン控除等の住宅取得支援策の下支えの効果もあり、全国の広い範囲で上昇傾向が見られている。特に名古屋のような職住近接している地域では、交通利便性に優れた中心部の地価上昇が目立つ。名古屋市の区別による地価公示変動率を見ると、1位が中区で＋9.3％、2位が東区で＋4.7％となっており、商業繁華性の高い中心部の需要が高いことが特徴となっている。
名古屋圏の市の対前年平均変動率
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/content/001467026.pdf
名古屋圏の商業地は平均で＋1.7％
商業地の変動率は、全国平均で＋0.4％、名古屋圏平均で＋1.7％、名古屋市で＋3.2％となっている。
地価変動率の推移
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/content/001470637.pdf
名古屋市の区別による地価公示変動率を見ると、1位が東区で＋4.8％、2位が中区で＋4.4％となっており、住宅地の上昇率が上位の区と顔ぶれが同じというのが特徴だ。
名古屋圏の市の対前年平均変動率
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/content/001467026.pdf
名古屋の商業地はマンション用地と競合するエリアが多く、価格が上がりやすい。
加えて、外国人観光客の依存度がそれほど高くなかったことから、新型コロナウイルスによる悪い影響を最小限に抑えているといえる。
令和4（2022）年地価公示 地価変動率の推移出典：国土交通省ウェブサイト
名古屋圏の工業地は＋1.6％。他地域と若干異なる動き
国内屈指の製造業の街でもある名古屋は、地価動向が若干他の地域と異なっている。近年はインターネット通販の拡大により、倉庫が建築できる物流適地の価格は全国的に高い上昇率を示している。新型コロナウイルスは巣ごもり需要を生み出し、インターネット通販市場を一層拡大させたことから、工業地は昨年の2021年も下落していない地域は多かった。ところが、名古屋市の工業地は2021年が平均で▲0.3％下落しており、2022年は2年ぶりの＋2.4％上昇している。
愛知県 地価公示結果の概要 用途別平均変動率
https://www.pref.aichi.jp/uploaded/attachment/411026.pdf
地価公示結果の概要 用途別平均変動率 愛知県ホームページより広く名古屋圏で見ても＋1.6％の上昇しかなく、全国平均の＋2.0％にも及ばない。
地価変動率の推移
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/content/001470637.pdf
名古屋でこのような現象が生じているのは、名古屋の工業地が本来の製造業のための工場用地として利用されている地点が多い点にある。製造業の工場用地は、新型コロナウイルスの悪い影響を受けており、設備投資の縮小を背景に下落している地点が多い。全国で見られる上昇している工業地は、サービス業のための倉庫用地として利用されている地点が多く、同じ工業地でも利用目的が異なることから地価動向も異なる結果となっている。
名古屋の工業地は全国の工業地とは若干異なる値動きをしているが、それは名古屋が日本でも屈指の製造業の街であることが理由である。
今後の動向
名古屋は外国人観光客の依存度が低く、また住宅地と商業地として需要の高いエリアが重複していることから、住宅地と商業地の上昇率が東京圏や大阪圏と比べると高くなっている。2022年4月時点でも、まだ外国人観光客の力強い回復は見られないため、来年以降も名古屋圏の住宅地と商業地は、東京圏や大阪圏よりも高い上昇率となる期待感はある。
ただし、2022年以降、住宅ローンの10年固定の金利上昇や、ウクライナ情勢等の不安要素は浮上しており、不透明感は出てきている。そのため、値動きは一進一退を繰り返しながら、緩やかなものとなっていくのかもしれない。
名古屋市、名古屋駅前超高層ビル郡公開日:
