住宅ローンの前に借りられるつなぎ融資とは？

つなぎ融資とは、住宅の引き渡し前に発生する費用に対して充てることができる融資です。

 

住宅ローンは基本的に「住宅」が対象となるため、家が建つ前に支払いが発生する土地の購入代金や着工金、中間金などは、別途用意する必要があります。そうしたケースに備えて金融機関が設けている制度のひとつが、つなぎ融資です。

 

つなぎ融資は、住宅ローンの借入先の金融機関から融資を受けるのが一般的で、つなぎ融資と住宅ローンは同時に申し込みと審査を行います。

 

つなぎ融資は資金が必要なタイミングに合わせて利用できますが、金融機関によって利用回数が土地購入費と着工金、中間金の3回までと決まっていたり、回数ごとの上限額が決まっていたりするため、借入先を検討する際に確認するようにしましょう。

 

また、住宅が完成するまでのスケジュールや支払いが必要になるタイミングについては、施工会社に確認しておくことが大切です。

つなぎ融資の返済のタイミングは？

つなぎ融資は支払いが必要なタイミングに合わせて利用できますが、借り入れたお金は住宅ローンのように一定額ずつ返済していくわけではありません。

 

基本的には、住宅ローンの融資実行時にまとめて元本と利子を返済するのが一般的です。

つなぎ融資のメリット・デメリット

つなぎ融資は住宅ローンの融資が実行されるまでの間、支払いが必要なときに融資を受けられます。

 

金融機関によって資金用途の内容は異なりますが、土地の購入代金だけでなく、建物の着工金や中間金の支払いに対応している商品もあり、自己資金が少なくても注文住宅の購入が可能になる点がメリットです。

 

一方、住宅ローンよりも金利が高く設定されているため、負担額が大きくなる点はデメリットといえるでしょう。

 

また、つなぎ融資はすべての金融機関が取り扱っているわけではないため、住宅ローンの選択肢もその分少なくなってしまいます。

 

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つなぎ融資の金利と諸費用について

つなぎ融資の金利は、住宅ローンよりも高く設定されています。金利は変動しますが、主な金融機関の金利目安は以下のとおりです。

住宅ローンの金利は、商品によっても異なりますが、住宅金融支援機構の「【フラット35】借入金利の推移」（2017年10月～2021年3月まで）によると、最高金利は2.230%、最低金利は1.110%（※）という結果が示されているため、つなぎ融資の金利は通常の住宅ローンに比べて高いといえます。

 

また、つなぎ融資は諸費用として事務手数料や収入印紙代がかかります。

 

たとえば、楽天銀行の場合は2022年6月時点、事務手数料として11万円、収入印紙代は融資額によって以下のように異なります。

※ 借入期間が21年以上35年以下、融資率が9割以下、団信付きの場合

つなぎ融資がいらない住宅ローンの仕組みも？

つなぎ融資は住宅ローンとは別にローンを組む必要がありますが、金融機関によっては着工前から利用できる住宅ローンを取り扱っている場合があります。

 

つなぎ融資がいらない住宅ローンを利用する場合は、土地を担保として借入可能額の70～80％を上限に、融資が受けられます。

 

家が完成するまでは利息のみ、もしくは一定額を返済する2つの方法があり、住宅が完成した後は建物を担保に追加し、住宅ローンの残額が融資されます。

 

金融機関によって内容は異なりますが、つなぎ融資が不要な分、金利負担が軽減される点がメリットです。

 

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つなぎ融資を利用する際の注意点

つなぎ融資を利用する際は、つなぎ融資を取り扱っている金融機関を選ぶ必要があります。住宅ローンはあっても、つなぎ融資は取扱いがない金融機関もありますので、確認するようにしましょう。

 

前述したとおり、つなぎ融資の金利は住宅ローンよりも高いため、もし住宅の完成が予定より遅れて引き渡しまでに時間がかかってしまうと、その期間分、利息を多く支払うことになります。

 

また、つなぎ融資で融資が受けられるといっても、事務手数料や印紙代、その他実費で支払う費用が契約時に発生する可能性もありますので、ある程度の資金は必要になります。

 

住宅購入の費用をすべてローンで支払う場合は、不測の事態に備えて資金計画を慎重に立てることが大切です。

つなぎ融資を使わない選択肢や費用を抑えるポイントは？

つなぎ融資を検討する場合は、つなぎ融資を使わない選択肢をとったり、融資額を減らす工夫をしたりすることで住宅購入費を抑えられます。

 

ある程度自己資金があり、それでも融資が必要な場合は、家族からの贈与を検討してみましょう。貯金のほかに家族から一定額の援助がもらえれば、つなぎ融資を使わずに済んだり、つなぎ融資の借入金額を減らしたりすることが可能です。

 

また、つなぎ融資は金利が高いため、借入期間を短くすればその分費用を抑えられます。施工会社に工期を短くできないか相談したり、諸費用の支払いのタイミングを調整したりすることができれば、融資期間を短縮できます。

 

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