オーバーローンには2つのパターンがある

 

不動産購入時のオーバーローンとは

不動産を購入するときのオーバーローンとは、「不動産の購入価格以上の金額で住宅ローンを借り入れる状態」のことを指します。たとえば、2,500万円の中古マンションを購入するにあたり、2,800万円の住宅ローンを借り入れるといったケースです。

 

住宅ローンは「利用者や家族が居住するための住居購入やリフォーム」を目的とした融資であり、住宅という生活に必要な要素に利用されることから、通常のローンよりも金利が低く設定されています。そのため、本来は住宅購入代金以外の目的で借り入れることはできません。

 

しかし、一部の金融機関では、住宅を購入するために必要な「諸費用」に限り、住宅ローンとして借り入れが行える仕組みを整えているところもあります。オーバーローンとは、このように「住宅購入代金＋諸費用」を借り入れる状態を指しているのです。

不動産売却時のオーバーローンとは

一方、不動産売却時のオーバーローンは、「売却代金よりも住宅ローン残債が上回ってしまう状態」のことを指します。

 

住宅ローンで不動産を購入するときには、金融機関によって抵当権が設定され、支払い不能などのリスクに備えることとなります。抵当権はとても強力な権利であり、住宅ローンが残った不動産を売却するには、引き渡しまでに残債を完済して、抵当権を抹消する必要があるのです。

 

このとき、売却代金を使って住宅ローンを完済できるのであれば、問題なく抵当権を抹消することができます。しかし、売却代金がローン残債よりも少ない場合は抵当権が抹消されず、売却するために何らかの手だてを講じなければなりません。

 

この状態を「オーバーローン」と呼び、売却を進めるためには差額を自己資金で賄うか、住み替えローンなどで新たに借り換えを行う必要があります。このように、不動産購入時とは異なる意味を持っている点に注意しておきましょう。

 

今回は「不動産購入時」のオーバーローンについて詳しく解説していきます。

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オーバーローンのメリットとデメリット

 

オーバーローンは、十分な自己資金がない状態で不動産を購入する際に活用できるひとつの選択肢です。しかし、メリットだけでなくデメリットもあるため、仕組みをきちんと理解しておくことが大切です。

オーバーローンのメリット

大きなメリットは、前述のように「手元資金が不足していても住宅が購入できる」点にあります。住宅購入時の諸費用は数百万円もの大きなコストとなるため、手元資金がなければ、貯蓄できるまで購入を見送らなければなりません。

 

その点、諸費用を含めて借り入れが行えれば、自己資金が貯まるのを待つことなく、すぐに購入手続きが行えるのです。特に中古マンションは、新築マンションで多い抽選ではなく、基本的には早い者勝ちで購入が決まってしまいます。

 

理想的な物件がいつまでも残っているとは限らないため、自己資金をつくるよりも前にいち早く購入できるのは大きなメリットといえます。

オーバーローンのデメリット

オーバーローンでは諸費用の返済が購入価格の返済に上乗せされることで、毎月の負担が大きくなるというデメリットがあります。毎月の負担が大きくなるため、当初からゆとりのある借入額設定が求められます。

 

もう1つのデメリットは、通常よりも「金利が高くなるケースがある」という点です。住宅ローンは一定以下の融資率（住宅購入価格に対する借入額の割合）であれば、低い金利で借り入れできるものも多いです。しかし、諸費用が上乗せになることで、当初よりも高い金利に設定されてしまうケースがあります。

 

また、借入額が大きすぎると、将来売却を検討したときに「不動産売却時のオーバーローン」に陥ってしまう可能性も高くなります。計画どおりに完済できれば大きな問題にはなりませんが、離婚や別居などで財産分与を行いたいと考えたときには、すぐに売却できないことが大きなデメリットになり得ます。

 

このように、借入額が大きくなると負担や制限が増えたりするため、オーバーローンを利用するかどうかは慎重に検討することが大切です。

貯金ゼロで買えるわけではない？ オーバーローンの注意点

 

オーバーローンを利用するときには、前述したデメリットとともに、いくつか注意しておくべきポイントがあります。ここでは、2つのポイントに分けて見ていきましょう。

目的外の利用は禁止されている

先ほども触れたように、住宅ローンは金利が一般的なローンよりも低く設定されているため、目的外の利用は固く禁止されています。たとえば、購入費を上乗せし、オーバーローンで借りたお金を車の購入などに利用すれば、重大な契約違反となり、一括返済を求められる可能性があります。注意しておきましょう。

オーバーローンを利用しても貯金ゼロで家が買えるわけではない

オーバーローンは諸費用を含むことができるため、「頭金ゼロ」で住宅購入できる点がメリットです。しかし、まったく貯金がない状態で購入手続きを進められるわけではありません。

 

なぜなら、不動産の売買契約を結ぶときには、「手付金」として物件価格の5～10％を現金で支払う必要があるためです。手付金には契約内容に信頼性を持たせる重要な役割があり、万が一買い手側から契約をキャンセルすると、預けたお金は没収されてしまいます。

 

反対に、売り手側から契約をキャンセルしたときには、手付金の倍額を買主に支払う仕組みです。このように、双方にペナルティを設けて契約の確実性を高める目的を備えているので、手付金はそれなりに高額となります。

 

無事に契約が進めば、最終的には返金されるか、あるいは購入代金の一部に充てられますが、売買契約の段階では必ず現金で用意しなければなりません。「貯金ゼロ」では、この手付金がハードルとなり、契約自体を結べなくなってしまいます。

 

手付金を物件価格の1割程度と考えると、たとえば2,500万円の中古マンションを買うためには250万円程度の現金が必要となります。不動産の購入計画を立てるときには、手付金の割合とタイミングに注意しておきましょう。

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中古マンション購入時の諸費用の内訳と目安

 

これまで見てきたように、オーバーローンは諸費用を含めて借り入れる状態を指します。では、諸費用の金額は具体的にどのくらいになるのでしょうか。

 

ここでは、中古マンション購入時の諸費用の内訳と目安について解説します。

中古マンション購入にかかる諸費用

費用の項目	内容	計算方法・金額の目安
印紙税	売買契約書に貼る印紙代	1万～3万円
不動産取得税	不動産取得時に発生する地方税	0円～固定資産税評価額の3％
登録免許税	所有権移転登記に必要な国税	固定資産税評価額の0.1～2％
司法書士への依頼料	登記代行の依頼料	10万円前後
仲介手数料	不動産会社に支払う成功報酬	物件価格×3％＋6万円＋消費税が上限
固定資産税 清算金	売主（不動産会社含む）へ支払う固定資産税の負担金	固定資産税の買主保有期間相当の日割り金額

不動産の購入時には各種税金や登記の費用が発生します。それに加えて、中古マンションの場合は仲介手数料と固定資産税の清算金もかかる点に注意が必要です。

 

固定資産税は毎年1月1日時点の所有者が1年分の金額を負担することとなるため、年の途中で引き渡しが行われたときには、負担分を残りの日数で日割り計算をして売主へ支払う必要があるのです。

住宅ローン利用時にかかる諸費用

費用の項目	内容	計算方法・金額の目安
印紙税	金銭消費貸借契約書に貼る印紙代	2万～4万円
登録免許税	抵当権設定登記に必要な国税	借入額の0.1～0.4％
司法書士への依頼料	登記代行の依頼料	4万～8万円
ローン手数料	金融機関に支払う手数料	3万～5万円
ローン保証料	保証会社に支払う保証料	借入額の0.5～2％程度
物件調査料※	物件が融資基準を満たしているか調査する際の依頼料	6万～8万円程度
火災保険料	住宅ローン利用時に必須となる場合が多い	契約内容によって異なる

※「フラット35」などの一部住宅ローンで発生

 

住宅ローンを利用する際には、購入時とは別途で税金や登記費用がかかります。また、手数料や保証料、物件調査料も諸費用に含まれ、本来は現金で支払う必要があります。

中古マンション購入時の諸費用目安

中古マンションの諸費用は、全体で「物件価格の6～9％」程度が目安とされています。たとえば、2,500万円の中古マンションを購入するなら、150万～225万円程度が相場です。

 

つまり、オーバーローンで借りる金額は、2,650万～2,725万円程度と計算できます。これに対して、頭金なしのフルローンなら借入額は2,500万円、頭金1割と諸費用を用意できれば2,250万円です。

 

借入額が異なれば、総支払額には大きな差が生まれるため、慎重に利用計画を立てることが大切です。

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オーバーローンの場合の返済計画シミュレーション

 

オーバーローンと通常のローンでは、総支払額にどのくらいの差が生まれるのでしょうか。ここでは、3,000万円の中古マンションを購入するケースについて、以下の条件から毎月支払額・総支払額をシミュレーションしてみましょう。

以上の条件で計算を行った結果、以下のように支払額には大きな違いが生まれました。

	毎月支払額	銀行支払額	総支払額（銀行支払額＋頭金＋諸費用）
頭金2割	8.1万円	2,900万円	3,750万円
頭金1割	9.1万円	3,263万円	3,813万円
フルローン	10.7万円	3,832万円	4,082万円
オーバーローン	11.6万円	4,152万円	4,152万円

今回のケースでは、総支払額に最大で400万円程度の差が生まれることが分かります。また、頭金を2割用意した場合とオーバーローンで借りた場合とでは、毎月支払額にも3.5万円の差額が発生しました。

 

シミュレーション結果はあくまでも一例ではありますが、オーバーローンではよりシビアな返済計画が求められるのは確かです。オーバーローンを検討する際には、毎月支払額や総支払額の違いを実際に計算したうえで比較しておくといいでしょう。

家計から住宅購入予算を試算する

まとめ

• オーバーローンは不動産購入時と売却時で異なる意味を持つ
• 不動産購入時のオーバーローンとは、物件価格に諸費用を含めて借り入れる状態を指す
• 自己資金を貯めるまで待たずに購入手続きを進められるのがメリット
• 借入額が大きくなる点や、売却時のオーバーローンに陥りやすい点には注意が必要
• オーバーローンを利用しても「貯金ゼロ」で家を買えるわけではない点を理解しておく

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