不動産の取得費とは

 

不動産を取得する際の費用は「取得費」と呼ばれ、住宅・土地の購入にかかった費用や建築費用、改良費用などを合計したものを指します。

 

売却時の譲渡所得の計算の際には、売却にかかる手数料などとともに、費用として譲渡額から控除できるのです。

 

なお、取得費が不明の場合は、住宅の売却代金の5％を「概算取得費」として差し引くことができます。しかし、概算取得費は実際の取得費より低いケースも少なくなく、利益が大きい場合は損をしてしまうこともあります。

 

そのため、取得したタイミングで具体的な取得費を記録しておくことが大切です。

 

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取得費となる項目

 

取得費となる項目は以下のとおりです。

土地や建物の購入代金のほかに、購入時に発生する各種税金、仲介手数料なども含まれます。また、土地の整備や測量といった費用も、住宅を建てるために必要なコストとして認められるのです。

 

なお、購入ではなく相続や贈与によって取得した場合には、「被相続人や贈与者が購入した際の取得費」を基に計算します。

 

相続人や受贈者が支払った登記費用、不動産取得税なども取得費に含まれるため、いずれにしても記録を残しておく重要性は高いといえるのです。

土地と分けて計算しよう！ 建物の取得費を計算する際の注意点

 

取得費の項目で確認したように、購入費用については土地と建物部分を分けて計算します。

 

土地の場合は購入代金をそのまま取得費に計上できますが、建物の場合は期間の経過によって価値が減少していくことから、そのまま計算することはできません。

 

建物の購入代金から、「減価償却費」を差し引いた金額で計算するのです。ここでは、建物の取得費の計算方法について解説していきます。

減価償却費とは

 

減価償却費とは、建物の取得費を耐用年数にわたって配分し、費用として計上する際に使用する勘定科目のことです。居住用の住宅の場合は、築年数に応じて以下の計算式で求めます。

償却率は建物の用途や構造によって異なり、たとえば非事業用資産の場合には、居住用木造住宅なら「0.031」、居住用鉄筋コンクリート造住宅なら「0.015」で計算します。

 

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具体例で見てみよう！ 取得費のシミュレーション

 

取得費は項目が多いため、正確に計算するのが難しい面もあるものの、手順に沿って行えば自分で試算することもできます。

 

ここでは、これまでの情報をまとめながら、具体例を用いてシミュレーションしてみましょう。

3,500万円の木造一戸建て住宅を購入するケース

 

今回は以下のケースを基に計算を行います。

 

なお、建売住宅を購入する際の諸費用は、一般的に購入代金の6～9％程度とされているため、今回のシミュレーションでは3,500万円の9％にあたる315万円と想定しました。

この場合、土地の購入代金である1,500万円はそのまま取得費として計算できます。しかし、居住期間が15年経過しているため、建物代金は2,000万円から減価償却費を差し引いて計算する必要があります。

 

今回は木造の居住用住宅であるため、償却率は0.031と設定し、減価償却費の計算式に当てはめると結果は以下のとおりとなります。

そして、建物の購入代金から減価償却費を差し引くと、建物部分の取得費は以下のとおりです。

土地の購入費、建物の取得費、取得にあたってかかった費用をすべて計算すると、合計は2,978万円となります。

不動産売却にかかる費用も押さえておこう

 

譲渡所得の計算においては、これまでに見てきた取得費とともに、売却にかかる費用も差し引くこととなります。ここでは、不動産売却に必要な費用の項目について見ていきましょう。

仲介手数料

 

不動産の売買においては、仲介を行ってくれた不動産会社に成功報酬として仲介手数料を支払います。仲介手数料については、法律で上限が定められているため、事前に具体的なコストを把握することが可能です。

 

なお、売買金額に応じた仲介手数料の上限は以下の表のとおりです。

売買金額	仲介手数料の上限 （消費税10％込み）
800万円以下	一律33万円（※）
1,000万円	39万6,000円
2,000万円	72万6,000円
3,000万円	105万6,000円
4,000万円	138万6,000円
6,000万円	204万6,000円
8,000万円	270万6,000円
1億円	336万6,000円

※2024年7月1日の制度拡充により、売買価格が800万円以下の場合は「低廉な空家等の媒介特例」が適用され、「30万円＋消費税」が仲介手数料の上限となります。

印紙代

 

印紙代は、不動産の売買契約書を交わす際にかかる税金のことです。なお、住宅の売買においては以下のような減額措置が設けられています。

 

売買の際には、買主と売主のそれぞれで売買契約書を1通ずつ作成するのが一般的であり、費用の負担もそれぞれが行います。

契約金額	通常の税額	軽減後税額（※）
500万円超1,000万円以下	1万円	5,000円
1,000万円超5,000万円以下	2万円	1万円
5,000万円超1億円以下	6万円	3万円
1億円超5億円以下	10万円	6万円

（※）2027年3月31日まで

登記の移転費用

 

不動産の売買を行ったときには、引き渡しのタイミングで登記の移転手続きを行います。

 

建物や不動産の所有権移転登記については、買主が費用を負担する契約とする場合が多ため、その場合は売主が支払う必要はありません。

 

しかし、住宅ローンの残っている物件を売却する際には抵当権抹消登記を行う必要があり、こちらは売主の負担となります。また、売主の住所氏名などの変更登記も売主の負担となるため注意が必要です。

 

具体的な金額は、登記の代行を依頼する司法書士によっても異なるものの、相場は1万5,000円程度です。

 

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不動産売却なら一括査定を利用しよう

 

不動産の売却時には、これまでに見てきたように、さまざまなコストに目を向ける必要があります。ただ、これらはあくまでも無事に売却ができることを前提とした注意点であり、何よりも大切なのは、納得のいく価格で売却を行うことにほかなりません。

 

不動産売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社に仲介を依頼する必要があります。そのため、はじめから1社に任せてしまうのではなく、複数の会社に査定依頼をして、適したところを慎重に見極めることが大切です。

 

LIFULL HOME’Sの売却査定サービスでは、不動産の種類や所在地などの条件から、複数の不動産会社に一括で査定依頼ができます。

 

また、「住み替えで今の家を売りたい」「相続した不動産を売りたい」「急いで現金化したい」など、個別の事情に合わせて適した会社を見つけられる点も強みです。安心できる不動産会社をスムーズに見つけるツールとして活用してみてください。

 

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まとめ

• 取得費は譲渡所得を計算する際に差し引ける項目である
• 取得費には土地や建物の購入代金とともに、税金や手数料などの費用も含まれる
• 建物の取得費は構造や居住年数に応じた減価償却費を引いて計算する
• 取得費とともに売却時のコストも差し引くことができる
• 売却の仲介を依頼する不動産会社探しにはLIFULL HOME’Sの査定サービスが便利

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