部屋を貸すならどんな時？

所有する住宅を貸し出すタイミングは人それぞれですが、不動産を投資先として考えている方と、すでに所有している住宅を貸し出そうと考えている方に大別できます。

 

前者の場合、退職後の生活資金の準備、不労所得の獲得などを目的に購入するケースが多いようです。計画的な不動産の購入が可能なので、条件に合った物件を主体的に選択することができます。

 

後者の場合は、転勤など様々な理由で転居を余儀なくされるケース、または相続で住宅を取得するケースなどが挙げられます。このような場合、既にある住宅規模や立地条件で借主を見つけなければなりません。

 

いずれの場合も、きっかけが何であれ「賃貸経営」であることには変わりありません。

 

賃貸経営においては、定期的に需要に合わせたメンテナンスやリフォームが必要になるため、過少に費用を見積もってしまうと、毎年赤字になってしまうこともあります。もし「赤字でもいいから」という軽い気持ちならむしろ売却した方がよいでしょう。

 

また住宅には固定資産税や管理費・修繕費などがかかるため、資金面である程度の余裕がないと実際には厳しいかもしれません。

部屋を貸すことになった場合、踏むべき手順とは？

 

主に物件の管理を不動産会社に委託するかどうかの判断が必要となります。

 

■＜不動産管理会社に委託する＞

 

不動産管理会社に委託する場合、借主の募集から不動産の管理、賃料の回収までお願いすることになります。賃貸経営を副業として行う場合は、管理まで自分の目が行き届きにくいので、任せた方がスムーズです。

 

 

■＜自ら不動産を管理する＞

 

不動産管理会社を利用しなくても、自分で不動産を管理することは可能です。

 

委託料分の経費を節約することはできますが、滞納時に家賃を回収しなければならないなど、管理者としての負担も大きいのがデメリットといえます。

 

物件を探す 投資用物件を探す

賃貸経営はやっぱり経営

 

不動産投資という言葉を使うと、初期費用だけ払えばあとは放っておいても勝手に収入が得られるような印象を受けるかもしれませんが、不動産投資はあくまで経営です。

 

滞納や空室率の上昇時にキャッシュフローにどれほど影響が出るか、事前にシミュレーションしておく必要があります。

 

また費用面でキャッシュフローに大きな影響を及ぼす可能性があるのは、修繕費の見積もりを誤った場合です。修繕が必要になりそうな個所をあらかじめ調べておき、予算を見積もっておくと突然の修繕にも対応できるでしょう。

 

収入と支出をしっかり管理し、将来の予測を立てることは経営そのものです。

 

 

株式投資と同様、不動産も初期投資額をいかに抑えられるかがポイントです。どの物件で収益を得るのか、情報収集しながら自分なりの基準が必要となります。

 

例えば、不動産投資マトリックス表を作成し、項目ごとの優先度と条件を列挙し、物件探しの尺度とします。条件を厳しくすれば収益を生む可能性は高くなりますが、購入できる機会が少なくなります。物件を探しながら最適条件を考えていきましょう。

 

賃貸経営のメリットとデメリット

 

賃貸経営のメリットは、本業以外の副収入が得られる可能性があることでしょう。収入と支出をしっかりと管理し、経営が上手くいけば、給与以外に所得を得ることができます。副収入があり、満足いくキャッシュフローであれば、本業や生活にもゆとりが出ます。

 

また賃貸経営に自信がつけば、2件目、3件目と規模を拡大することができ、収益も増加します。

 

一方、賃貸経営のデメリットは、空室による家賃収入の減少や建物の老朽化による修繕費の増加などで経営悪化の可能性があることです。一棟建ての規模になりますと、電気代などの経費はもちろん、固定資産税などの税負担も重くなります。

 

支払えなくなった場合は差押えなどが行われる場合もあり、日常生活にまで大きな影響を及ぼします。

物件を探す 投資用物件を探す

需要の多い物件をいかに安く購入できるかがカギ

 

既に所有している住宅で賃貸経営を行う場合、ターゲットを考えて需要に合う物件を選択することはできません。

 

例えば、ファミリー向けの一戸建てを活用する場合は、ターゲットもファミリー層となります。需要のある地域なら問題ないですが、そうでない場合は賃料を下げるなどの対応が必要となります。

 

一方、これから不動産を購入する方は、地域やターゲットの属性に合わせた物件を選択することができます。ただし魅力のある物件は簡単に購入できるわけではありません。不動産投資に関する情報を収集しつつ、目的に合う物件が現れるまでの待機期間が必要です。

 

どのような物件なら購入するのか条件をあらかじめピックアップしておき、納得できる物件を選ぶようにしましょう。

 

全てを他人任せにするのではなく、自らターゲットを考えて需要に合う物件を選択し、適切に管理していくことで、継続的に収益を生み出すことが可能となります。不動産投資には経営者としての戦略的な視点が必要不可欠なのです。

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