そもそも頭金はどの程度必要なもの？

そもそも頭金とは、どの程度必要なものなのでしょうか。

 

これについては、一律にいくらという決まりはありませんが、一般的には少なくとも「諸費用と住宅価格を合わせて2割程度」の頭金を用意するのが理想的と言われています。

 

この頭金の割合が大きくなればなるほど、月々の住宅ローン返済額を減らすことができるため、余裕のある返済計画を立てることができます。

 

また、金融機関によっては準備できる頭金の割合に応じて、金利が優遇される場合もあります。

 

最近では、ネット銀行の出現やマイナス金利政策の影響によって、金融機関相互間での競争が激しくなってきているため、頭金がない状態でも物件価格の100%まで借入れできるケースが増えています。これを「フルローン」と言います。

頭金以外で最低限必要な費用とは？

フルローンを利用すれば、頭金がゼロでもマイホームを購入することができます。

 

ただし、フルローンとは「物件価格の100%の融資」なので、それ以外にかかる「諸費用」については、最低限準備しなければなりません。

 

マイホーム購入に必要な主な諸費用と金額は、以下の通りです。

 

【マイホーム購入に必要な主な諸費用(2,800万円フルローンの場合)】

• 契約印紙代：31,500円
• 事務手数料：31,500円
• ローン保証料：約570,000円
• 団体信用生命保険料：100,000円
• 登録免許税：160,000円
• 司法書士報酬：100,000~200,000円
• 修繕積立金：約400,000円
• その他：火災保険料、地震保険料、固定資産税、都市計画税、精算金、水道負担金など

※金融機関により不要な費用もあります。出典：初期費用、税金、資産価値 住宅購入にかかるお金の基礎知識 -HOME’S住まいのお役立ち情報

 

これらの費用については、頭金ゼロでフルローンを組んだとしても現金で準備する必要があります。また、引越し会社を利用する場合はその費用もかかります。

 

なお、不動産会社によっては、諸費用も丸ごと含めてローンを組むことができる場合もあります。これをフルローンに対して「オーバーローン」と言いますが、借入金額が膨らみ過ぎるため、最低でも諸費用については現金で準備することをお勧めします。

住まいの窓口に資金計画を相談する 家計から住宅購入予算を試算する

頭金ゼロの場合の35年ローンをシミュレーション

頭金ゼロの場合は、頭金がある場合に比べ返済総額が大きくなるため、途中で返済が苦しくならないよう、毎月の返済額を基準にシミュレーションすることが大切です。

 

今回は、以下の条件で頭金ゼロの場合の35年ローンをシミュレーションします。

この条件の場合、毎月の返済額の上限としては、年収の25%である125万円が年額の上限であるため、月々に換算するとおよそ10万円でシミュレーションするのが妥当でしょう。これでシミュレーションすると、借入れできる住宅ローン限度額としては3,019万円です。

 

なお、頭金がある場合とない場合とで、毎月の返済額は以下のように違ってきます。

このように、全く同じ条件のもと借入れをする場合でも、頭金がある場合とない場合とで、借入れ後の毎月の返済額が大きく違ってきます。頭金ゼロの場合は借入総額が大きくなるため、毎月の返済負担も大きくなることに注意しましょう。

両親から住宅購入資金を援助してもらう

住宅ローンを組む場合は、できる限り頭金があった方が、購入後の返済に余裕が持てます。そのため、例えば両親からマイホームの購入資金の援助を受けるという方法も一つの選択肢です。

 

通常、年間110万円を超える贈与については贈与税が課税されますが、住宅を購入するための資金の贈与を受ける場合は、一定の贈与税が非課税にできます。

 

これを「住宅取得資金贈与の非課税制度」と言い、以下の要件を満たす場合に利用できます。

住まいの窓口に資金計画を相談する 家計から住宅購入予算を試算する

頭金ゼロでの購入は、返済計画を慎重に検討しましょう

頭金ゼロで購入する場合は借入総額が増えるため、それによって毎月の返済額も増加します。

 

つまり、頭金がある場合に比べ、月々の返済負担が重くなるため、事前に綿密な返済計画を立てて、日々の生活費を圧迫することがないよう気をつけましょう。

住まいの窓口に資金計画を相談する 家計から住宅購入予算を試算する