賃貸物件の「告知事項あり」とは？

インターネットで部屋探しをする人も多いかと思いますが、物件情報について確認していると、備考欄に“告知事項あり”と記載されているものがあります。

宅地建物取引業法第35条では、物件の契約の意思決定をするうえで重要な判断材料については、契約が成立するまでの間に購入者や借主などに対して書面などで説明しなければならないと定めています。

不動産取引においては、物件の重大な欠点や欠損のことを瑕疵（かし）と呼び、売主や貸主はこの瑕疵について告知する義務があります。

賃貸の告知事項の主な内容とは？

告知事項の主な内容は、主に以下の4つです。

“事故物件”という言葉を聞いたことがあるかもしれませんが、たとえば過去に死亡事故があった物件などは心理的抵抗を持ちやすく、心理的瑕疵がある物件と判断できます。事故や事件があった場合に適用されるケースが多く、自然死の場合には告知されないことがほとんどです。

近隣に墓地がある場合も心理的瑕疵に含まれますが、工場の騒音や振動など、騒音や異臭などの影響を受ける物件は環境的瑕疵とされています。

物件ではなく、物件の周辺環境に瑕疵があるケースも含まれ、火葬場や刑務所、ラブホテルが隣接していたり、人によっては軍事施設などを不快に感じることもあるかもしれません。

そのほかには、耐性性能や構造上問題のある物件を物理的瑕疵、防災設備が古かったり、建築基準法に違反していたりする建物などは法的瑕疵がある物件となります。

告知事項ありの賃貸物件の特徴

告知事項ありの賃貸物件は、基本的には契約前にその内容を知ることができます。

相場よりも家賃が安いなどの特徴があるため、こちらから聞く前に不動産会社の担当者から説明を受ける場合もあるでしょう。環境的瑕疵や物理的瑕疵、法的瑕疵の場合は、現場に行けばすぐに状況を理解できます。

心理的瑕疵については、過去に起こった事故や事件が要因となるため、たとえば事故発生から一定の年月が経過している場合は、時間の経過とともに嫌悪感が薄まるという考え方もできます。

告知期間のガイドラインは明確に決められているわけではなく、事故の内容や地域性によって告知期間が異なるのが現状です。

しかし、2020年より国土交通省が、不動産取引における心理的瑕疵に関する検討をスタートし、告知に関するガイドライン化が進められています。ガイドラインができることで告知期間が決められれば、契約後のトラブルも少なくなることが期待されます。

参考：宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン（国土交通省）

告知事項ありの賃貸物件に住む場合の注意点

告知事項ありの賃貸物件は相場よりも安い家賃であることが多く、リフォームなどで快適な住環境が整っている場合もあります。

大家さんによっては、心理面でのこまやかな配慮をしてくれるケースもありますが、あくまでほかの物件と比較検討したうえで入居を決めるようにしましょう。

家賃が安いからといっても、環境的瑕疵や物理的瑕疵、法的瑕疵の物件は、生活していくうちに瑕疵が気になり、住み続けることが難しくなる可能性があります。

告知内容が生活に及ぼす影響を考え、自分が本当に住みたい物件であるかどうかを判断するようにしましょう。