【2025年総括版】LIFULL HOME'Sマーケットレポート

不動産・住宅情報サービス「LIFULL HOME'S」で掲載された物件データおよび、ユーザーが不動産会社に問合せた物件（反響物件）データを月次で集計し、公開しています。エリア別の平均価格/賃料、平均面積、平均駅徒歩分数、平均築年数の詳細データはExcelデータをご覧ください。
本レポートでは、原則として平均値を採用しています。

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2025年12月の中古マンションの掲載価格は、首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）シングル向き5,210万円（前年同月比+41.8%）、ファミリー向き6,012万円（同+41.8%）、近畿圏（大阪府、兵庫県、京都府）シングル向き2,807万円（同+24.1%）、ファミリー向き3,152万円（同+17.8%）となり、いずれも2020年の計測開始以降の最高値を更新した。

中古マンションの平均価格

掲載価格の上昇は都心で顕著だ。2024年12月に7,624万円だった東京23区のファミリー向き中古マンションの掲載価格は2025年も上昇を続け、9月に1億円を突破、12月には1億1,549万円となった。年間の上昇率は51.5%に上り、前年（23.5%）と比べて大幅に拡大。近畿圏においても同様で、2025年12月の大阪市のファミリー向き掲載価格は5,518万円と1年で36.0%上昇し、前年の上昇率（20.8%）をさらに上回った。

特に東京都心6区（千代田区、港区、中央区、新宿区、渋谷区、文京区）や大阪市中心6区（中央区、北区、西区、福島区、天王寺区、浪速区）では前年から掲載物件の築年数の平均値（対前年12月比）が大きく若返っており（東京都心6区 29年→22年、大阪市中心6区 25年→19年）、掲載価格上昇の一因となっている。新築物件が高額で分譲される状況を受けて、新築物件と比較検討されやすい周辺の築浅物件が強気の価格設定で売り出されるケースがあるほか、昨年11月に国土交通省が新築マンションについて「中心部ほど短期売買割合が高い又は増加の傾向がある」と指摘したように、首都圏・近畿圏中心部での投機的な動きが反映された結果と考えられる。

昨年12月に公表された税制改正大綱では、中古住宅のうち性能の高い住宅のローン控除額および控除期間が拡大されることが決まった。これは性能の高い中古住宅の市場流通の後押しとなる制度変更であり、中古住宅市場全体のさらなる活性化が期待されることから、2026年も価格の上昇傾向は継続するものと予想される。（分析：LIFULL HOMES'総研 渋谷雄大）

中古マンションの平均価格

2025年12月の一戸建ての掲載価格は、首都圏で3,951万円（前年同月比+10.3%）となり、2020年の計測開始以降の最高値を更新した。なお、近畿圏では2,452万円（同+4.8%）となり、こちらも計測開始以降2番目の高さである（最高値は2025年11月の2,462万円）。

中古一戸建ての平均価格

中古一戸建ての掲載価格は、首都圏、近畿圏ともに上昇傾向にあるが、その上昇率は中古マンションと比べると緩やかで、一戸建てとマンションの価格差は拡大している。こうした状況を背景に、LIFULL HOME'Sに掲載された首都圏のファミリー向き流通物件に対するユーザーからの問合せのうち、一戸建てが占める割合が2024年以降明らかに増加している（2020年：44.8%→2024年：52.7%）。2025年は50.3%とやや揺り戻しがあったものの、例年と比べると依然として一戸建ての需要は高く、購入ニーズの一戸建てシフトが定着しつつあるといえる。首都圏より比較的安価に土地を購入できることからもともと一戸建ての需要が高い近畿圏においても、問合せに占める一戸建ての割合が拡大（2020年：53.0%→2025年：59.2%）している。（分析：LIFULL HOMES'総研 渋谷雄大）

流通物件（マンション・一戸建て）の問合せ物件種別割合

2025年12月の賃貸物件の掲載賃料は、首都圏シングル向きで8万8,294円（前年同月比+24.8%）、ファミリー向きで14万8,682円（同+14.0%）、近畿圏シングル向きで6万2,167円（同+7.5%）、ファミリー向きで8万6,230円（同+6.3%）となり、いずれも2020年の計測開始以降の最高値を更新した。

賃貸物件の平均賃料

東京23区のシングル向き賃貸物件は例年1～4月の引越しシーズンに掲載賃料が大きく上昇する傾向があるが、2024年12月に10万3,914円だった東京23区シングル向きの掲載賃料は、2025年4月には11万7,417円と、1年で13.0%上昇、前年同期間の上昇率（9.3%）を超える上昇となった。その後12月には12万1,270円と、1年で16.7%上昇、前年（+9.7%）よりも賃料上昇ペースは明らかに加速している。なお、東京都下における年間の賃料上昇率は6.6%と都心部より小さいものの、前年（+2.6%）と比べると上昇ペースは大きく加速しており、郊外においても本格的に賃料上昇局面に入ったといえる。
また、近畿圏でも同様の傾向が見られる。大阪市のシングル向きが1年で14.2%上昇（前年は+6.9%）するなど中心部で比較的賃料上昇が顕著であるほか、大阪市を除く大阪府内のシングル向きが1年で7.4%上昇（前年は+1.7%）しており、郊外の賃料上昇ペースが大きく加速している。

一方、シングルと比べて時季による需要の変化が小さいファミリー向き賃貸物件では年間を通じて掲載賃料の上昇が継続し、東京23区では2024年12月の21万7,709円から2025年12月の24万8,669円へと1年で14.2%上昇した。前年の上昇率は13.0%であり、シングル向きとは異なり前年と同程度の上昇率を維持している。また大阪市では、2024年12月の12万2,875円から2025年12月の14万6,091円へと、1年で18.9%上昇し、東京23区の上昇率を上回った。

特に、福岡市の掲載賃料は、シングル向きが1年で+23.1%（5万8,833円→7万2,397円）、ファミリー向きが1年で+19.4%（11万6,273円→13万8,876円）と、いずれも東京23区や大阪市を上回る高い上昇率を示している。

2025年は既築物件でも入居者募集を機に募集賃料を値上げする動きが活発化し、ストック全体で賃料改定が進んだ（※1）。固定資産税・都市計画税、修繕・メンテナンス費用、金利負担の増加など賃貸経営に関わるコストが大きくなっているほか、都心部を中心に賃料改定を行いやすい定期借家契約も増加しており（※2）、賃料の上昇局面は2026年も継続するものと想定される。

いずれのエリアにおいても、掲載賃料が大きく上昇する一方で、ユーザーの需要を表す反響賃料の上昇は限定的だ。物価高が続くなかで賃金の上昇が追随していない現状では、ユーザーは「より遠く」「より狭く」「より古く」することで家賃を抑える必要に迫られる。掲載賃料と反響賃料の乖離は、ユーザーがこうした生活防衛策を講じている表れといえるだろう。賃料相場の上昇が続くなか、2026年はユーザーの「より遠く」「より狭く」「より古く」という行動がさらに拡大するものと考えられる。（分析：LIFULL HOMES'総研 渋谷雄大）

※1：【2025年7～9月】LIFULL HOME'Sマーケットレポート
※2：増えているってホント？「定期借家物件」の最新動向をLIFULL HOME'Sが調査

賃貸物件の平均賃料

集計対象データ

2020年1月～2025年12月にLIFULL HOME'Sで登録・公開された居住用賃貸マンション・アパート、居住用中古区分マンション、居住用中古一戸建て
シングル向き：ワンルーム、1K、1DK、1LDK、2K
ファミリー向き：2DK、2LDK、3K、3DK、3LDK～

LIFULL HOME'S 不動産データソリューションについて

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【関連リンク】LIFULL HOME'S 不動産データソリューション

分析担当

LIFULL HOME'S総研　渋谷 雄大（しぶや たけひろ）
2015年、株式会社LIFULLに新卒入社。LIFULL HOME'Sの営業として、賃貸マーケットを担当した後、 2020年よりLIFULL HOME'S PRESS編集部で最新の不動産市況を発信する「LIFULL HOME'Sマーケットレポート」などを担当。2025年よりLIFULL HOME'S総研にも所属。