住宅を購入するタイミングは、家庭の事情や人によってさまざまです。年齢によって、住宅を購入する際に目を向けるべきポイントが異なるため、実情に合わせた判断を行うことが大切となります。

 

今回は「60歳から住宅ローンを利用するケース」について、注意点や審査通過のポイントを詳しく見ていきましょう。

健康状態次第で住宅ローンの利用はできる

 

住宅ローンは長期にわたり返済を行うものであるため、基本的には利用に関して年齢制限があります。

 

しかし、多くの金融機関では借入時年齢70歳を上限と設定しているため、60歳からでも住宅ローンの利用は可能です。

 

ただし、利用するためには審査に通過する必要があり、希望どおりの融資条件が認められないケースもあります。

 

若い世代と比べて返済期間が短くなることから、借入上限額が低くなることも想定しておきましょう。

団体信用生命保険の仕組みに注意

 

住宅ローンを利用する場合、ほとんどの金融機関では団体信用生命保険、通称「団信」の利用が必須となります。

 

団信とは、ローン返済中に死亡、あるいは高度障がいといったトラブルが起きた場合に、保険金によって残債が弁済される仕組みです。

 

生命保険であるため、加入には審査に通る必要があり、健康状態が理由で落ちてしまうこともあります。

 

60代であれば、若い世代よりも健康リスクが高い面もあり、審査で不利になってしまうケースも少なくありません。

 

その場合、より審査の基準が緩和された「ワイド団信」を利用するか、団信の加入が必須でない「フラット35」のような住宅ローンを利用するといった方法があります。

60歳以上で住宅ローンを組むときの注意点

 

60歳以上で住宅ローンを組む際には、健康状態以外にも意識しておくべき注意点があります。ここでは、具体的なポイントを確認していきましょう。

審査で重要視される項目

 

住宅ローン審査では「借入時年齢」「完済時年齢」のどちらも特に重要視される項目となっています。

 

国土交通省の調査（※）では、金融機関の多くで年収以上に年齢を重視しているといった結果が明らかにされています。

 

また、60歳以上の場合には、死亡リスクが高くなる点と、退職による収入減がネックになってきます。

 

年金収入だけでは返済が難しいと判断されることもあるため、返済計画をどのように立てるかが、審査通過の第一歩だといえるでしょう。

 

（※）国土交通省「令和元年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」

退職金の取り扱いは慎重に

 

60代であれば、退職金を住宅ローン返済に充てることが想定されます。

 

厚生労働省の調査（※1）によれば、定年退職金の平均額は大学卒で1,983万円とされており、返済の重要な資金になることは確かです。

 

ただ、老後の生活費を考慮すると、全額を返済に充ててしまうことにはリスクもあります。

 

たとえば、総務省の家計調査（※2）によると、夫65歳以上、妻60歳以上の夫婦のみの無職世帯における平均的な消費支出は1ヶ月当たり23万9,947円とされています。

 

一方、年金などの社会保障給付の平均額は20万6,678円であるため、毎月3万3,269円の実質的な赤字が生まれてしまうのです。

 

そのため、老後の生活費を見込んだ計画を立てることがとても大切となります。

 

（※1）厚生労働省「就労条件総合調査・2018年_退職給付（一時金・年金）の支給実態」

（※2）総務省「家計調査報告（家計収支編）2019年（令和元年）平均結果の概要」

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住宅ローン審査に通るためのコツ

 

年齢面に不安がある場合には、住宅ローン審査に通過するためのポイントを押さえておくことも大切です。

頭金を増やす

 

住宅ローン審査を有利に運ぶためには、頭金を増やして、借入希望額を抑えることが基本となります。借入額が少なければ、返済におけるリスクも減少するため、当然審査に通りやすくなります。

 

また、頭金の金額によっては、現時点で十分な貯蓄があるという証明にもつながります。

複数の金融機関を検討する

 

審査の基準は金融機関によって異なるため、同じ条件であっても結果にバラつきが生まれるケースは少なくありません。

 

そのため、不安がある場合にはあらかじめ複数の会社について情報を集め、一括で審査申し込みを行うのもひとつの方法です。

担保評価の高い家を選ぶ

 

住宅ローンの審査対象は、申請者だけでなく購入する住宅にも及びます。

 

万が一、途中で返済ができなくなってしまった場合には、購入した住宅を売却することで清算するため、金融機関にとっては担保価値がとても重要な指標となるのです。

 

そのため、好立地や高性能住宅といった値崩れの起こりにくい物件を選ぶことも、審査に通過しやすくするポイントです。

親子リレーローンを検討してみる

 

二世帯住宅を建てる場合などであれば、親子リレーローンを利用するのもひとつの方法です。

 

親世代だけでは返済期間を長くとれなくても、子ども世代に引き継ぐ形にすれば、最長期間で返済計画を組むことができます。

 

金融機関や選択する商品によって「同居の有無」や「団信の加入者」といった条件に違いがあるため、サービス内容を比較しながら検討しましょう。

「リ・バース60」の利用を検討してみる

 

「リ・バース60」は、60歳以上の人が利用できるリバースモーゲージ型住宅ローンです。大きなメリットは、毎月の支払額を大幅に抑えられる点にあります。

 

毎月の支払いは利息部分のみで、元金は「死亡時に相続人が一括で支払う」か「物件を売却する」ことで返済する仕組みです。

 

ただし、相続の際に手続きが必要となるため、利用時には必ず相続人の同意を得なければなりません。

リバースモーゲージとは？

 

60代から持ち家を取得する場合には、老後資金の不足に備えて、高齢者向けのローン「リバースモーゲージ」の仕組みを理解しておくと安心です。

 

ここでは、リバースモーゲージの仕組みや注意点について見ていきましょう。

リバースモーゲージの仕組み

 

リバースモーゲージは、自宅を担保にして金融機関から融資を受けられるローンであることは一般的な住宅ローンと同じですが、返済方法が異なります。

 

一般的な住宅ローンは月々の返済が金利と元本であるのに対して、リバースモーゲージは利息のみ返済すればいいので月々の返済額を抑えることができます。

 

既存の住宅ローンをリバースモーゲージに借り換えることも可能です。最近では、リバースモーゲージを取り扱っている金融機関も増えています。

 

デメリットとしては、一戸建て住宅に限定される場合も多く、どんな条件でも気軽に利用できるわけではありません。担保にした自宅だけでは返済できないなどのリスクもあるため、利用は慎重に検討しましょう。

 

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住宅ローンで悩んだときは「住まいの窓口」に相談

 

住宅ローンを利用する場合には、1人で重要な判断をしなければならない場面が多く、何かと不安を感じやすいものです。

 

資金計画や家づくりについて相談できる相手が見つからない場合は、LIFULL HOME’Sの「住まいの窓口」の利用を検討してみるといいでしょう。

「住まいの窓口」の特徴

 

住まいの窓口では、住宅ローンに関する悩みはもちろん、購入にかかる費用についても細かくアドバイスを受けることが可能です。

 

また、必要に応じてファイナンシャルプランナーなどの専門家につないでもらえるため、住宅購入の心強い味方となります。

 

さらに、購入段階に入ったときには、不動産会社との打ち合わせの調整やキャンセルの代行といったサポートも受けられます。

 

すべてのサービスを無料で受けられ、中立の立場で相談に応じてもらえるため、住宅に関する悩みを抱えたときには利用してみてください。

まとめ

• 60歳からも住宅ローンは利用可能
• 健康リスクや退職後の収入低下などにより、審査は厳しくなりやすい
• 完済時年齢も審査項目となるため、長期にわたる返済計画は立てられない
• 年齢面で不利になりやすいため、審査に通過するコツを押さえておくことが重要
• 相続人と将来の自宅の取り扱いを相談しておく

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よくある質問

Q.1：60歳を過ぎていますが、今からでも住宅ローンは組めますか？

A.1：はい、多くの金融機関では借入時の年齢上限を70歳程度に設定しているため、60歳からでも住宅ローンを組むことは可能です。ただし、健康状態や返済計画など、審査のポイントをしっかり押さえておくことが大切です。

Q.2：持病があるため、団体信用生命保険（団信）に加入できるか不安です。

A.2：健康上の理由で団信への加入が難しい場合でも、加入条件が緩和された「ワイド団信」や、団信加入が任意である住宅ローン「フラット35」を利用できる可能性があります。諦めずに金融機関へ相談してみましょう。

Q.3：住宅ローンの審査では、特にどのような点が見られますか？

A.3：「借入時の年齢」と「完済時の年齢」が特に重視されます。また、退職による収入減も見られるため、年金収入なども含めて、無理のない返済計画を立てられるかが重要なポイントになります。

Q.4：退職金を頭金にして、借入額を減らした方がよいのでしょうか？

A.4：退職金を頭金に充てると借入額が減り、審査に通りやすくなるメリットがあります。しかし、老後の生活費も考慮する必要があります。予想される支出と年金収入を計算し、手元に残す資金とのバランスを考えて慎重に計画しましょう。

Q.5：審査に通りやすくなるコツはありますか？

A.5：いくつか方法があります。まず、頭金を多めに用意して借入希望額を抑えることが基本です。また、資産価値が下がりにくい物件を選ぶことや、審査基準の異なる複数の金融機関に申し込むことも有効な手段です。

Q.6：子どもとの同居を考えています。何か利用できるローンはありますか？

A.6：親子二世代で返済を引き継ぐ「親子リレーローン」という選択肢があります。親単独では返済期間が短くなる場合でも、子ども世代に引き継ぐことで長期の返済計画を立てやすくなります。

Q.7：「リ・バース60」とは、どのようなローンですか？

A.7：60歳以上の方が利用できるリバースモーゲージ型住宅ローンです。毎月の返済は利息のみで、元金は契約者が亡くなられた際に、物件の売却か相続人による一括返済で支払う仕組みです。月々の負担を大幅に抑えられる点が特徴です。