マンションから一戸建てに住み替えたいと思ったときのFAQ

マンションから一戸建てに住み替えたいと思ったとき、ローンや諸費用、売り・買いの手順などについて分からないことが多く不安を感じる人は多いでしょう。まずは、よくある質問にお答えしていきます。

Q.マンションの住宅ローンが残っていても住み替えはできる？

A.ローン残債があっても住み替えは可能です。ただし、売却するにはマンションに設定された抵当権を抹消する必要があり、抵当権の抹消にはローンの完済が必須条件となっています。

ローンの完済方法は主に以下の3つです。

まずは、自己資金で一括繰り上げ返済できるか確認しましょう。手持ち金を使っても生活に支障がなければ、これがもっともリスクのない方法です。とはいえ、自己資金ですべて賄えないことのほうが多いでしょう。その場合は、マンションの売却代金を使ってローン完済する方法にシフトします。住み替えでは多くの人がこの方法を選んでいます。

売却代金を当ててもローンが残る場合もあります。その際、検討したいのが住み替えローンの利用です。住み替えローンとは、新たに購入する物件の住宅ローンに、旧居のローン残債を上乗せできるローンのこと。ローンの組み替えなので完済とは意味が異なりますが、抵当権は新居に移行されるため、旧居の売却が可能になります。

住み替えローンは金融機関からすると担保価値以上の融資になるため、審査は厳しくなります。また、売却と購入を同日に行わなければならないなどの制約があるため、利用の際には注意しましょう。

ローン残債があるときの住み替えについては、「ローンが残っている家を売却する方法とは？ 注意点や住み替えの手順も解説」で詳しく説明しています。

Q.マンションがいくらで売れるか知りたいときは？

A.不動産会社に自宅の売却査定を依頼する方法と、自分でマンションの売却価格相場を調べる方法があります。相場感を身につけるためにも、この2つを同時に行うのがおすすめです。

売却査定はインターネットの一括売却査定サービスが便利です。複数の不動産会社に無料で査定を依頼できます。LIFULL HOME’Sの「売却査定」では、独自の掲載基準をクリアした全国約3,000社（2021年8月時点）の中から、会社の強みや雰囲気、担当者の顔写真付きコメントなどを見ながら自分に合った不動産会社を選べます。

自分で相場を調べるときには「プライスマップ」が役立ちます。全国約470万戸のマンションのデータが集約され、地図上でマンションを選んだり検索窓にマンション名を入力したりするだけで、気軽に参考価格を調べられます。

ただし、査定額や参考価格はあくまで想定の価格なので、売却時には柔軟に判断することが大切です。また、査定額は時間ととともに変わります。査定してから半年以上経過したら、取り直すことをおすすめします。

Q.住み替えの手順は「売る」「買う」どっちが先？

A.資金面を考慮すれば、先に売却し、売却代金をローン返済や購入資金に当てられる「売り先行」がおすすめです。売り急ぐ必要がないため価格交渉を有利に進めやすく、住宅ローンの二重払いを防げるなどのメリットがあります。詳しくは後述します。

Q.住み替えにかかる諸費用はどのくらい？

A.住み替えでは新居の物件代金のほかに、売却時・購入時ともに税金や登記費用、手数料などの諸費用がかかります。以下に諸費用の目安などをまとめました。

【マンション売却にかかる諸費用】

売却価格が高くなるほど諸費用のパーセンテージは低くなります。例えば、3,000万円で売却したときの諸費用は100万円程度が一般的です。

【一戸建て購入にかかる諸費用】

以上のように、諸費用といえども軽視できない金額になります。詳細は不動産会社の担当者などに聞きながら進めていきましょう。

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マンションから一戸建てに住み替えるメリットとデメリット

マンションから一戸建てに住み替えると、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。それぞれ主なものをまとめました。

一戸建てのメリット

 まずはメリットから見ていきましょう。

マンションから一戸建てに住み替えて、もっともメリットを感じやすいのが隣家と距離が離れていること。子どもの足音や声をはじめとした生活音を気にせずのびのびと暮らせます。

管理費や修繕積立金、駐車場代がかからない点もメリットです。毎月の固定費はマンションより少なくなります。もちろん一戸建てでも修繕は必要ですが、木造の場合は修繕費も安い傾向です。また、一戸建てはマンションより建物部分の資産価値が下がりやすいため、固定資産税も安く済みます。

管理規約がないため何をするにも縛りがないのも大きなメリットでしょう。リフォームもペットの飼育も自由に選択できます。

一戸建てのデメリット

メリットだけでなくデメリットも理解して、マンションと一戸建てどちらの暮らしが向いているのか考えましょう。

マンションは駅の近くに建てられることが多い一方、一戸建ての土地や物件は、駅から少し離れた場所にあることが多いです。交通利便性はマンションに軍配があがるでしょう。

共用部分に監視カメラやオートロックが付いているマンションに住んでいた人は、一戸建ての防犯性に不安を感じるかもしれません。さらに一戸建ては、火災や水害、地震など災害時のダメージが大きい傾向があります。防犯対策や防災対策は個人でしなければなりません。

また、一戸建ては管理費や修繕積立金がない分、建物のメンテナンスや門まわりなどの掃除は自分で行います。近隣トラブルが起きた際は管理規約というルールがない分、ヒートアップしやすくなります。一戸建ての自由度の高さには、自己管理や自己解決という側面があることを理解しておきましょう。

マンションから一戸建てに住み替えるタイミング【みんなの体験談】

一戸建ての購入は大きな買い物ですから、住み替えのタイミングに迷うことも多いでしょう。そんなとき参考になるのが住み替え経験者の声です。マンションから一戸建てに住み替えた人たちの理由やタイミングをご紹介します。

マンションから一戸建てに住み替えるときの手順

住み替えの手順については前述したように、先にマンションを売却し、売却代金を得てから一戸建てを購入する「売り先行」が理想です。ここでは、特に売り先行が向いている人、買い先行でも問題ない人などをまとめましたので参考にしてみてください。

売り先行が向いている人

以下のような人は、特に売り先行を意識して進めましょう。

マンションのローンが残っている場合は先に新居を購入すると、マンションと一戸建てのローンを二重に支払うリスクがあります。また、売却価格次第で購入価格が変わる場合は、売却が決まってからでないと資金計画が立てられません。いずれにしても資金に余裕がない場合は、売り先行でないと金銭的リスクが高いため注意が必要です。

ただし、売り先行にもデメリットがあり、売却してから新居に入居するまで仮住まいが必要になるケースが多いです。仮住まい費用を必要経費として捉えられるかがポイントになるでしょう。

買い先行でも問題のない人

買い先行のリスクが少ないのは以下のような人です。

買い先行のもっとも大きなデメリットは、ローンの二重払いのリスクがあることです。そのため、マンションの住宅ローンを完済しているのであればそのリスクがありません。また、資金に余裕があり、売却代金に頼らずとも新居を購入できるのであれば、売り急ぎによる売却時の失敗も少ないでしょう。

注文住宅を建てる人は買い先行のリスクに注意しよう

注文住宅は建物完成までに時間がかかるため、新居の工事契約をしてから売却活動を進めるケースが多いです。そのため、スムーズに売却できない場合は買い先行のリスクが生じます。より慎重に資金計画を立て、売りどきを逃さない努力が必要です。

さらに注文住宅の場合、住宅ローンの融資が下りる前に、着工金や中間金といった費用の支払いがあるため自己資金の用意も必要です。自己資金がない場合は一時的な資金不足を補える「つなぎ融資」を利用する方法があります。返済の仕方は、つなぎ融資期間中は利息分のみ支払い、住宅ローンの融資実行によって利息・元金ともに完済される仕組みです。

住み替えの注意点を理解して後悔のない住み替えを

住み替えは大きなお金が動くとともに、暮らしに変化をもたらします。活用できる融資や売買の手順、一戸建てならではの特徴を十分に理解して進めることで、後悔のない住み替えが実現します。分からないことがあれば不動産会社などに相談し、疑問を一つひとつ解消していきましょう。