用途地域とは

 

まずは、土地の購入時にどうして用途地域を意識しなければならないのか、基本的な内容を踏まえて説明します。

用途地域とは

用途地域とは、都市計画法に基づいて「計画的な市街地を形成するために用途別で13種類に分けられたエリア」のことを指します。おおまかに「住居系」「商業系」「工業系」に分類されます。

用途地域が決められている理由

用途地域は用途の異なる建物が無秩序に建てられてしまうのを防ぎ、効率的な都市づくりを行うために定められています。たとえば、住宅が集まる場所に大規模な工場が建てられてしまうと、その周辺の住環境は騒音や排気などのトラブルによって、著しく低下する恐れがあります。

 

そこで、あらかじめエリアごとの用途を決めておき、快適な都市環境が保たれるようにする必要があるのです。

用途地域の種類によって何が変わる？

用途地域は文字どおり土地の用途を決めるものですが、それ以外にも「建ぺい率」や「容積率」に影響を与えます。どちらも建物の広さに影響を与えるポイントなので、用途地域によって、同じ土地の広さでも建てられる住宅の面積に差が出るケースがあるのです。

 

また、用途地域の種類によっては、高さなどの法令制限が生まれる場合もあります。このように、用途地域はさまざまな項目に影響を与える要素なので、種類ごとの特徴を押さえておくと、住んでからの暮らしが見えやすくなります。

用途地域の種類と特徴を一覧で確認しよう

 

用途地域は長く12種類の状態が続いていましたが、2019年の4月から「田園住居地域」と呼ばれる用途地域が増えたことで、現在では13種類となっています。ここでは、用途地域の種類と主な特徴を一覧で確認しておきましょう。

用途地域一覧

まずはどのような用途地域があるのか、おおまかなジャンルで分けて見ていきましょう。

用途地域の特徴を詳しく把握しよう

 

それぞれの用途地域について、どのような特徴があるのか詳しく見ていきます。ただ、エリアによって必ずしもそのとおりとは限りませんので、あくまで傾向として捉えてみてください。

第一種低層住居専用地域

一戸建てや低層マンション（3階建て以下）が多く集まる閑静な住宅地であり、以下のような特徴が挙げられます。

高さの制限があるので、あまり階数の多いマンションを建てることはできません。また、店舗を建てることは可能ですが、面積50平米以下という制限があるので、一般的なコンビニやスーパーなどの商業施設ではなく、個人商店のような形がほとんどです。

第二種低層住居専用地域

第二種低層住居専用地域の特徴は以下のとおりです。

ほとんど第一種低層住居専用地域と同じ特徴を持っていますが、店舗の広さ制限が150平米にまで広がっています。そのため、閑静な住宅街ながらも、コンビニなどの小さなお店が建てられるのが大きな特徴です。

第一種中高層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域の特徴は以下のとおりです。

これまでの地域と比べて、高さ制限がないのが大きな特徴です。3階建て以上の中高層マンションが増えます。ただ、大きな商業施設などは建てられないので、中高層マンションが立ち並ぶエリアのなかでは静かな環境ということもできます。

第二種中高層住居専用地域

第二種中高層住居専用地域の特徴は以下のとおりです。

第一種住居地域

第一種住居地域の特徴は以下のとおりです。

各住居専用地域に比べて、より広い商業施設が建てられます。半面、大きな通りに面していることも多いため、車の騒音や振動が気になるケースはあります。

第二種住居地域

第二種住居地域の特徴は以下のとおりです。

第一種住居地域と比べて、さらに制限が減って、大きな商業施設も建てられるエリアです。

準住居地域

準住居地域の特徴は以下のとおりです。

準住居地域は自動車関連施設と住居の環境を調和させて、保護することを目的にした地域です。国道や幹線道路沿いが中心なので、普段から車を使う人に向いている地域といえます。

田園住居地域

田園住居地域の特徴は以下のとおりです。

農地と市街地の共存を図る目的で新たに制定された地域であり、住環境としては第一種低層住居専用地域に似た静かで落ち着いたイメージを持っています。田んぼや畑が広がるエリアであり、150平米以下の店舗や飲食店500平米以下で、2階建てまでの農業用施設を建築可能です。

近隣商業地域

近隣商業地域の特徴は以下のとおりです。

商業系地域は住居系地域と比べてさらに生活利便性が向上する半面、人通りや車通りが多く、騒がしい住環境になりやすいのが特徴です。

商業地域

商業地域の特徴は以下のとおりです。

商業地域はほとんどの建物を建てられる地域のため、どちらかと言えば住環境よりも商環境が優先されています。ただ、生活利便性・交通利便性が特に高いため、利便性を重視する人には向いているエリアです。

準工業地域

準工業地域の特徴は以下のとおりです。

さまざまな工場を建てられる点を除けば、特徴としては各住居地域に似ているといえます。また、商業系と比べて日影規制があるため、住宅の日当たりを確保しやすいのも特徴です。

 

そのため、マンションだけでなく一戸建ての数も多くあります。

工業地域

工業地域の特徴は以下のとおりです。

工業地域はどんな種類の工場でも建てられるエリアですが、住宅や店舗も建設可能です。湾岸エリアは工業地域に指定されることが多いので、タワーマンションなどが立ち並ぶ東京都心エリアをイメージすると感じをつかみやすいでしょう。

工業専用地域

工業専用地域の特徴は以下のとおりです。

工業専用地域は専用と名のつくとおり、工場のためのエリアであり、住居や一般的な店舗を建てることはできません。

 

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【ケース別】適した用途地域の選び方

 

これまで解説したように、用途地域にはそれぞれ異なる特徴があります。住まいを選ぶなら、以下のようなイメージで適した用途地域を把握しておくといいでしょう。

厳密にはその土地の個別条件によっても住み心地は異なりますが、おおまかな絞り込みを行うときやどんな環境なのかざっくり把握したいときには役立つでしょう。

土地が異なる用途地域にまたがっているときの考え方

土地によっては、2つの異なる用途地域にまたがっているケースがあります。その場合は、「過半主義」を取り、「面積が多いほうの用途地域に従う」こととなるので注意しましょう。

 

ただし、容積率、建ぺい率については、「それぞれの面積を案分して計算する」「それぞれの建築物の部分が属する地域の高さ制限を採用する」などのルールが設けられています。また、防火・準防火地域の制限については「厳しいほうのルールを採用する」などの違いがあるので、併せて注意が必要です。

土地選びから任せられる建築会社を見つけよう

 

用途地域はインターネットなどで簡単に調べることができるので、自分でリサーチすることも可能です。しかし、土地の特性にはそれ以外にもさまざまな項目があるので、実際に要望にぴったり合う土地を自分だけで見極めるのは難しいものです。

 

LIFULL HOME’Sでは、土地の相談から応じてもらえる施工会社を「土地相談対応可の住宅カタログ」として、まとめてご紹介しています。

 

エリア別に適した施工会社を絞り込め、写真付きの施工事例や会社ごとの強みも簡単に調べられるので、ぜひ活用してみてください。また、施工会社を選ぶ段階から第三者に相談したいという場合は、LIFULL HOME’Sの「住まいの窓口」が便利です。

 

住まいの窓口では、無料でハウジングアドバイザーのサポートを受けながら適切な施工会社を探せるので、土地選びの段階から相談してみるのも手です。

 

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まとめ

 

• 用途地域とは、都市計画法に基づいて「計画的な市街地を形成するために用途別で13種類に分けられたエリア」を指す
• 用途地域によって建てられる建物の種類や面積、高さなどが決められている
• 用途地域は住居系、商業系、工業系の3つに大別できる
• 住居系だけでなく商業系、工業系にも宅地に適したエリアはある
• 各用途地域の特徴を理解して土地選びに役立てよう

 

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