土地ありで家を建替える費用の内訳は？

国土交通省の2023年度「住宅市場動向調査」によると、家の建替えにかかる住宅建築資金の全国平均は5,745万円でした。

ただし、家を建替える際には建築費以外にも住んでいた家の解体費用や税金といった諸経費など、さまざまな費用が必要になってきます。

まずはその内訳と支払いタイミングについて見ていきましょう。

建築費以外の建替えにかかる費用の内訳

建替えの際にかかる建築費以外の費用としては下記のものが挙げられます。

実際に費用を支払うタイミングについても見ていきましょう。

建替えの流れと支払いのタイミング

建替えにかかる費用の支払いは一括精算ではありません。どのタイミングで何の費用を支払うのか、事前に確認しておきましょう。

STEP1：建築会社を選び、建築請負契約を締結する

…建築費の10%程度の契約金、印紙税の支払いが発生

STEP2：仮住まいへの引越し

…引越し費用、仮住まいの家賃が発生

STEP3：建替え工事の開始

…建築費の30%程度×2回（着工金・中間金）

STEP4：建替え工事完成

…建築費の残金、登記費用、住宅ローン関係費用、火災・地震保険料が発生

STEP5：新居に住み始める

…引越し費用、不動産取得税が発生

※依頼する建築会社によっても支払いタイミングなどが変わってくるので、事前によく確認してください。

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【坪数別】土地ありの家の建替え費用相場

今ある土地の広さによっても建替え費用は大きく変わります。先ほど説明したように、建替えの際にかかる住宅建築資金の全国平均は5,745万円です。

また、建替え後の住宅の延床面積は全国平均で約37坪（121.3平米）なので、5,745万円を37坪で割ると、坪単価は約155万円となります。

この坪単価を基に、20坪・30坪・40坪の費用相場をシミュレーションします。

20坪の家の建替え費用相場

30坪の家の建替え費用相場

40坪の家の建替え費用相場

このように坪数によって費用の総額も大きく変わります。こちらの費用相場を参考に、建替えにかかるおおよその費用を考えてみてください。

土地ありの家を建替える際の注意点

土地があったとしても、今住んでいる一戸建てをそのまま建替えできないケースや、さらに費用がかさんでしまうケースもあります。これから説明する注意点を参考にしてみてください。

再建築不可物件かどうか

再建築不可物件とは、建築基準法で決められた「幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していなければならない」という「接道義務」を満たしていない物件のことです。

消火活動などで緊急車両の通行確保や、災害時の避難経路の確保が必要となるために定められています。

今建っている家を解体して更地にしても、現行法が適用されるため、新たに家を建てられなくなるので注意しましょう。

第一種・第二種低層住居専用地域に土地があるかどうか

日本の住宅地には、閑静な住宅地から駅前のマンションなどが立ち並んでいる地域などさまざまな場所があります。

現在の日本国内では都市計画に基づいて指定されるエリアが13あり、そのなかでも第一種・第二種低層住居専用地域について解説していきましょう。

第一種・第二種低層住居専用地域は、主に低層住宅の良好な住環境を守るための地域として設定されているため、新しく建てる住宅の高さや大きさに制限がかかります。

これは良好な住環境を維持するため、高さを10ｍまたは12ｍに制限する「高さ制限」や、道路や隣地との境界線から外壁を一定距離だけ後退させる決まりがあるからです。

さらに、「建ぺい率」や「容積率」の規制も厳しく決められているので、建替え前によく確認しておきましょう。

既存不適格建築物かどうか

既存不適格建築物とは、新築時点では法令に則って建築されたものの、その後の法改正によって不適格な部分が生じた建築物のことをいいます。

売買や建替えも禁止されてはいませんが、新しく建替える際には今の耐震基準や都市計画などの法令に則って建築する必要があるため同じ建物はつくれません。

また延床面積が小さくなったり、費用がかさんでしまったりすることもあるので注意しましょう。

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土地ありの家は建替え、リフォーム、リノベーションのどれを選ぶべき？

今ある土地と物件を活用するためにはリフォーム・リノベーションを選ぶべきか、建替えにすべきか迷うこともあるでしょう。状況によってどちらの方がおすすめなのか、解説していきます。

今の家の間取りや柱などの建材に愛着がある場合

子どもの頃から家族と一緒に生活してきた家に愛着があり、壊したくないと考える人も多いのではないでしょうか。その場合はリフォーム・リノベーションがおすすめです。

現実的に今ある家の基礎部分に劣化がないか、あまりにも築年数が経って危険な状態ではないかを確認する必要はありますが、そうでない場合は水回りなどの劣化が気になる箇所、使い勝手が悪いと感じるところだけ、設備を入れ替えたり補修をしたりして大事に住み続けるのもいいでしょう。

子どもの独立などの家族構成に変更がある場合

たとえば、子どもが独立して部屋が余っているので部屋数を減らしたい、2階に移動するのが辛いので平屋にしたいなどの希望があったら建替えがおすすめです。

減築リフォームという手段もありますが、以前に比べ耐震基準が厳しくなり、建築許可を得られにくくなっています。

ただし、引越しや仮住まいでの生活が体力的に厳しいという人は、無理せずリフォーム・リノベーションの方がいいでしょう。

耐震性や断熱性に不安がある場合

家の耐震性、断熱性などに不安がある場合は、建替えがおすすめです。特に1981年以前の旧耐震基準で建てられた家の場合は、リフォームよりも建替えを行った方がよい場合が多いです。

せっかく費用をかけても、基礎部分の劣化や害虫の被害などもあり得るので、リフォームを選んだ際にも基礎部分をよく確認するようにしましょう。

なお、どちらが適しているか迷ってしまったときには、専門家による「ホームインスペクション」を受けてみるのもひとつの方法です。

ホームインスペクションでは、建物の劣化状況や必要な改修作業などを専門家に診断してもらえるため、有効な手がかりが得られるでしょう。