農地に家を建てる場合は、あらかじめ必要な手続きを把握し、後からトラブルが起こらないように進めていく必要があります。

「農地転用」の手続きを行うことで、農地に家が建てられるようになりますが、すべてのケースで農地転用が行えるわけではないので注意しておきましょう。

この記事では、農地に家を建てるときの手続きと注意点などを詳しく解説します。

農地転用しなければ家は建てられない

田んぼや畑など、農地として利用している土地をその他の目的で利用することは、農地法などの法律によって禁止されています。

ここでいう農地とは、現在耕作が行われている土地だけを指すものではなく、休耕地も含まれます。

しかし、「農地転用」という手続きを行うことによって、家を建てるなどの農地以外の目的で土地を利用することが可能です。

手続きは農地の状況によって異なりますが、農地転用を行うためにはそれなりに時間がかかるので、できるだけ早めに取組んでいくようにしましょう。

仮に、農地転用の許可を得ないまま家を建てようとすると、工事の中止や原状回復命令、罰則が適用されるケースもあるので注意が必要です。

農地転用の手続きやルールを把握したうえで取組むことが大切だといえます。

農地転用の手続きは区域によって異なる

農地転用の手続きは、転用を希望する農地が「市街化調整区域」か「市街化区域」かによって異なります。それぞれのケースでどのような違いがあるのかを見ていきましょう。

市街化調整区域のケース

市街化調整区域の場合は、市区町村に対して「許可申請」を行うことになります。市街化調整区域とは、無秩序な市街化を防ぐ目的で定められた都市計画法上の区分を指します。

原則として、市街化調整区域に住宅や商業施設などを建てることは認められていないため、市街化調整区域の農地に家を建てるときには、許可申請を行う必要があります。

具体的な手続きとしては、市区町村に設置されている農業委員会に対して申請書を提出し、許可が得られれば家を建てることが可能です。

転用したい農地の広さによっては詳しい調査が行われる場合もあるので、事前に市区町村の窓口に相談しておくことが大事です。

市街化区域のケース

市街化区域のケースでは、都市開発が積極的に行われているエリアであるため、農業委員会に届け出を提出すれば手続きが完了します。

農地が市街化区域にある場合は、スムーズに農地転用の手続きを進められるでしょう。

農地転用にかかる費用の目安

農地転用の手続きにかかる費用は、土地の種類によって違ってきます。

必要になる費用の種類は、次のとおりです。

ここでは、東京都を例としてどのような費用がかかってくるのかを紹介します。

農地転用にかかる費用（東京都の場合）

（参考：国税庁『令和5年分 財産評価基準書：東京都 宅地造成費の金額表』）

市街化区域にある農地の場合は届け出を出すだけなので、比較的費用は抑えられます。

一方、それ以外の農地については審査のために必要な書類をそろえる必要があるため、費用が膨らんでしまうケースがあります。

また、農地を宅地として利用するには地盤の造成工事が必要であり、農地転用の手続きや登記変更手続きを専門家に依頼する場合はそのための費用もかかるでしょう。

農地転用にかかるトータルの費用も踏まえたうえで、家づくりの資金計画を立てておく必要があります。

農地転用ができない3つのケース

農地転用はすべての農地で認められているわけではなく、農地法では農地転用の許可基準として、「立地基準」と「一般基準」の2つを設けています。

立地基準では、農地を次の5つに分類しています。

上記のうち、農地転用が許可されるのは第2種農地と第3種農地です。第1種農地・農用地区域内農地・甲種農地では、農地転用が認められていないので注意しましょう。

また、一般基準では「転用事業が確実に行われるか」「周辺の農地に影響はないか」「一時転用後に、確実に農地に復元されるか」という3つの観点から審査されます。

3つの要件を満たしていなければ、立地基準を満たしていても転用できないので気をつけておきましょう。

農地転用を行うときの注意点

1.地目変更

農地転用の手続きを行った後は、不動産登記法で定められた地目変更を行う必要があります。

1ヶ月以内に手続きを行う必要があるので、宅地造成が完了したときや建物が完成したときなどには、忘れずに土地の地目を変更しましょう。

2.固定資産税額

地目変更を行うことで農地から宅地に変更されるため、以前よりも固定資産税が高くなる点に注意が必要です。

固定資産税は毎年1月1日の土地・家屋の所有者に対して課される税金なので、納税額を手元資金としてきちんと用意しておきましょう。

3.ライフライン

農地転用においては周囲に家が立っていない場合、暮らしに必要なライフラインが整っていないケースがあります。

水道や電気などの引き込みが可能であるかも、市区町村役場などで事前に確認しておくことが大切です。

4.その他確認事項

建築基準法上の接道義務を満たしているかや、金融機関からの融資に問題がないかなども確認が必要です。

また、農地転用に関わる法律や基準は地域ごとに異なるため、その土地の所在する役所に確認することも必要です。

確認漏れが生じるとスケジュールどおりに家が建てられないこともあるので、不動産会社など専門家のアドバイスを受けながら、着実に一つひとつの手続きを行っていきましょう。

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記事のおさらい

Q.1 畑や田んぼに、家を建てることはできますか？

A.1 はい、「農地転用」という手続きをすれば家を建てられます。ただし、すべての農地で可能なわけではなく、法律の基準を満たす必要があります。無断で家を建てると工事の中止命令や罰則の対象となる場合があるので、必ず事前に手続きをしましょう。

Q.2 「農地転用」とは、どのような手続きですか？

A.2 農地を住宅地（宅地）のように、農業以外の目的で利用するために必要な手続きです。家を建てたい農地のエリアによって、手続きの方法や場所が異なります。

Q.3 農地転用の手続きは、どこでどのように行えばよいですか？

A.3 家を建てたい農地がある市区町村の農業委員会で手続きします。「市街化区域」なら「届け出」、「市街化調整区域」なら「許可申請」が必要です。どちらの区域かによって進め方が違うため、まずは市区町村の窓口に相談してみましょう。

Q.4 「市街化区域」と「市街化調整区域」では、手続きにどのような違いがありますか？

A.4 「市街化区域」は、街づくりを優先するエリアです。農業委員会への「届け出」で済むことが多く、手続きは比較的スムーズです。一方、「市街化調整区域」はむやみな市街化を抑えるエリアなので、原則として家は建てられません。そのため、審査が厳しい「許可申請」が必要です。

Q.5 農地転用の手続きや工事には、どれくらいの費用がかかりますか？

A.5 費用は土地の状況などによって大きく変わりますが、主に以下の費用が必要です。

• 手続きの費用：申請書類の取得費用のほか、行政書士などへ依頼する場合は報酬（数万円〜10万円程度）がかかります。
• 造成工事費：農地は地盤が軟弱なことが多く、安全な宅地にするための造成工事が必要です。
• 登記の費用：土地の種類を「農地」から「宅地」へ変更する登記手続きにも、司法書士などへの依頼費用がかかる場合があります。

Q.6 どのような農地でも、転用して家を建てられるわけではないのですか？

A.6 はい、すべての農地で家を建てられるわけではありません。農地は生産性の高さなどで区分されており、原則として転用できるのは「第2種農地」と「第3種農地」のみです。生産性の高い「第1種農地」などは、原則として転用が認められません。

Q.7 自分の農地に家が建てられるかどうかは、どうすれば確認できますか？

A.7 農地がある市区町村の役所（農業委員会など）で確認するのが確実です。土地の地図などを持参して相談に行きましょう。専門的な内容が多いため、不動産会社や専門家のアドバイスを受けながら進めることをおすすめします。

Q.8 農地転用が完了して家を建てた後にも、何か手続きは必要ですか？

A.8 はい、家が完成して宅地として利用できるようになったら、1ヶ月以内に法務局で土地の「地目変更登記」をする必要があります。これは法律上の義務なので、忘れずに行いましょう。

Q.9 農地から宅地に変えると、税金が高くなると聞きましたが本当ですか？

A.9 はい、高くなります。土地の種類が「農地」から「宅地」に変わると評価額が上がるため、毎年の固定資産税も高くなります。家づくりの資金計画では、税金の増加分も考えておきましょう。

Q.10 家を建てる土地に、水道や電気は通っていますか？

A.10 周囲に家がない農地の場合、生活に必要な水道・ガス・電気といったライフラインが整っていないことがあります。引き込みには別途工事費がかかり、高額になることもあるため、土地の契約前に市区町村の役所などで必ず確認しておきましょう。