土地には不動産登記法によって定められている地目があり、地目は全部で23種類あります。

 

家を建てるときは、原則として地目が“宅地”になっている土地に家を建てますが、もし土地の地目が雑種地だった場合、そこに家を建てることはできるのでしょうか。

 

今回は、雑種地に家を建てる場合の方法や注意点、固定資産税などについて解説します。

雑種地とはどんな土地？

 

土地には、土地の用途を示す地目があります。一般の人が土地を購入する場合に関係のある地目は、宅地や田、畑、山林がありますが、もうひとつ挙げられるのが雑種地です。

 

地目は全部で23種類ありますが、雑種地とは、宅地や田などの他の22種類の地目に当てはまらない土地のことで、一見すると畑や原野に見える土地でも地目上は雑種地となっているケースも多いといいます。

 

雑種地は、ゴルフ場や野球場として使用されたり、資材置き場、飛行場、駐車場としても活用されたりしています。

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雑種地に家を建てることはできるの？

 

通常、家を建てるときは、地目が宅地となっている土地に家を建てます。

 

もし、所有している土地の地目が雑種地だったり、家を建てたいと思った土地が雑種地だったりした場合は、地目変更手続きを行って宅地にすることも可能です。

 

しかし、その場合、場所によっては地盤改良が必要となるケースもあります。

 

雑種地に家を建てる際に注意したいのが、都市計画法によって定められている区分です。もし、その土地が都市計画区域内で、市街化調整区域に当たれば、建物の建築に関する制限を受けことになります。

市街化調整区域内の雑種地に家を建てる場合

 

雑種地という地目に対して建築の制限は設けられていませんが、その土地が市街化調整区域の場合は、都市計画法上の規制を受けることになります。

 

市街化調整区域とは、都市の市街化を抑制すべきエリアのことで、新たに家を建てる場合は許可が必要になります。

 

市街化調整区域では、新たに家を建てることは一般的には難しいとされていますが、自治体によっては一定の条件を満たして、事前に許可申請をすれば家を建てられるケースもあります。

 

仮に、家を建てることができるエリアの市街化区域内であっても、用途地域によっては建物の建築に制限を受ける可能性があります。

 

事前に土地の条件について確認し、もし雑種地が市街化調整区域にあれば、家を建てることが可能かどうか自治体に相談するようにしましょう。

雑種地の地目変更の方法

 

たとえば、もともとは駐車場として使用していた雑種地に家を建てる場合は、地目の変更手続きを行うのが一般的です。地目を雑種地のまま家を建てるよりも、宅地に地目変更して家を建てるほうが、住宅ローン審査などもスムーズでしょう。

 

地目変更の登記手続きは、個人で行う方法と専門家に依頼する方法の主に2つの方法があります。

 

個人で行う場合は、地目変更登記の申請書類を作成します。土地の面積を詳細に書く必要があるので、管轄の法務局で「登記事項証明書」を取得し、さらに土地の「地積測量図」がある場合は併せて入手しておくとスムーズに作成できます。

 

記載内容に不備があると申請手続きに時間がかかってしまうので、登記事項証明書の内容をよくチェックすることが大切です。

 

登記事項証明書は、法務局の窓口で請求すると600円、公図の写しや土地の案内図等の証明書取得費として450円ほどかかります。申請内容に不備がなければ、1週間ほどで登記は完了します。

 

また、もし専門家に依頼する場合は、証明書の実費負担分と報酬料で数万円ほどになります。土地の広さや利用状況によっては追加費用がかかることがあるため、事前に見積もりをとっておきましょう。

地目はどうやって調べたらいいの？

 

土地の地目を調べるときは、土地の登記事項証明書や固定資産税の納税通知書などで確認できます。

 

登記事項証明書は法務省で交付されるものですので、その土地を管轄している法務局で確認しましょう。

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雑種地の固定資産税はいくら？

 

地目が雑種地の土地を購入する場合、もしくはすでに雑種地を所有している場合は、当然ながら固定資産税の支払い義務が発生します。固定資産税は各市区町村の調査によって評価額が決まります。

 

雑種地の固定資産税については、その土地が市街化区域か、それとも市街化調整区域なのかによって異なり、さらに土地の状況によっても評価額が異なります。

 

たとえば、市街化区域であれば固定資産税の評価額は宅地基準に近いものになり、逆に市街化調整区域であれば周辺の土地に合わせて田や畑の評価になったり、宅地の評価になったりすることが想定されます。

 

つまり、登記上の地目が雑種地となっていても、宅地として判断されれば宅地の評価計算によって固定資産税が算出されます。

 

一戸建てなどの住宅用地の場合、固定資産税の目安は10万～12万円前後が相場といわれています。しかし、建物の構造や家を建てるエリアによって金額が異なるので、家を建てる条件が決まった段階で一度試算してみるといいでしょう。

 

固定資産税を少しでも抑えたい場合は、住宅用の宅地として地目を変更すれば、減免措置の対象になります。

雑種地に家を建てる際の注意点は？

 

地目が雑種地となっている場合、地盤調査は必ず行いましょう。水はけが悪かったり、地盤が弱かったりした場合には、住宅を建てても問題がないように地盤改良工事をする必要があります。

 

雑種地はさまざまな用途で使われていた可能性があるため、家を建てることが問題ないかどうか、専門家にも相談しながら安全性について確認することが大切です。

 

土地を購入する際には、地目の確認や家を建てる際の規制についてあらかじめ確認するようにしましょう。

 

家を建てる土地としてふさわしいかどうかは、専門的な知識が求められるので、土地選びの段階から専門家に相談して判断するようにしましょう。

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よくある質問

Q. 1 土地の広告にある「雑種地」とは何ですか？

A. 1 土地の用途（地目）の種類の1つです。宅地や畑、山林といった22種類のいずれにも当てはまらない土地を指し、駐車場や資材置き場として使われているケースが一般的です。

Q. 2 雑種地に家を建てることはできますか？

A. 2 はい、建てられます。一般的に、地目を「雑種地」から家を建てられる「宅地」に変更する手続きが必要です。この「地目変更」を行うと、住宅ローンの審査もスムーズに進みやすくなります。

Q. 3 「市街化調整区域」内の雑種地には、家を建てられませんか？

A. 3 市街化調整区域は、建物の建築が制限されているエリアのため、原則として家を建てることはできません。ただし、自治体の許可があれば建築できる場合もありますので、まずは土地のある市区町村の窓口に建築可能か問合せてみましょう。

Q. 4 地目変更の手続きは自分でもできますか？ 費用はどのくらいですか？

A. 4 ご自身で法務局に申請することも可能です。その場合、必要書類の取得費用として数千円程度かかります。書類作成が複雑なため、土地家屋調査士などの専門家に依頼するのが一般的で、報酬は数万円ほどが目安です。

Q. 5 土地の地目（種類）は、どうやって調べられますか？

A. 5 土地を管轄する法務局で「登記事項証明書」を取得すると確認できます。毎年届く固定資産税の納税通知書にも記載されています。

Q. 6 雑種地の固定資産税は宅地より高いですか？

A. 6 登記上が雑種地でも、宅地として利用できると判断されれば、宅地と同じ基準で課税されます。また、家を建てて地目を宅地に変更すると、住宅用地の特例により税負担が軽くなる場合があります。

Q. 7 雑種地に家を建てる際の、一番の注意点は何ですか？

A. 7 地盤の安全性を確認することです。雑種地は地盤が軟弱な場合があるため、家を建てる前に必ず地盤調査を行いましょう。調査の結果、地盤が弱いと分かれば、必要に応じて地盤改良工事を検討します。