「狭小住宅」とは、一般的な一戸建てと比べて狭い敷地内に建てられた住宅のことです。「狭」という文字はついていますが、20坪くらいの広さの土地であれば、暮らす人数にもよりますが、比較的余裕を持って暮らせるでしょう。今回は20坪の土地に建つ狭小住宅の価格や広さ、快適に暮らすためのコツなどを紹介していきます。

20坪の土地はどのくらいの広さ？

そもそも、20坪の土地とはどのくらいの大きさなのでしょうか。1坪は1間×1間の正方形で表され、さらに1間とは6尺（1尺は約30.3㎝）のことです。ここから計算すると、1坪が約3.3平米となりますので、20坪は約66平米となります。

66平米とは、畳で表すと約40畳の広さです。このくらいの広さになると、「狭小住宅」とは呼ばれないこともあります。一般的な小学校の教室の広さが約63～64平米とされていますので、比較的想像しやすいかもしれません。

20坪にどのくらいの大きさの家が建てられるの？

では、20坪の土地があればどこでも家を建てられるのかというと、そういうわけでもありません。土地にはその地域ごとに「住居系」「商業系」「工業系」という「用途地域」という定めがあります。これは、同じ土地には似たような建物を集めることで、それぞれの業務効率や生活環境を守るためのものです。

住居を建てられる土地は、「住居系」の8つと、「商業系」2つ、「工業系」のうち工業専用地域を除く2つです。それぞれの土地で建てられる建物の高さや面積は、各区分によって決められています。

また、同じ敷地面積でも、その中で建物を建てられる割合（建ぺい率）や、敷地面積に対する延べ床面積の割合（容積率）が用途地域や建物の形状によって異なります。建ぺい率は30％から80％の間で定められていますので、20坪の土地には最大66×0.8=52.8平米の建築面積の建物が建てられます。

容積率は延床面積で計算されますので、容積率100％と指定された20坪の土地の場合、1階を52.8平米にすると、2階は66-52.8=13.2平米の部屋しかつくれないことになります。たとえば、建ぺい率50％の土地に3階建ての家を建てようと思ったら、容積率が150％あれば、土地をめいっぱい利用できるわけです。

20坪くらいの敷地面積があれば、平屋の家を建ててもそれほど窮屈に感じることなく暮らせるでしょう。たとえば、定年退職後のシニア世代がゆったりと暮らすための2LDKと収納くらいのサイズであれば、問題なく平屋の家屋も建てられます。階段を設置しないことで、事故の危険を減らせるでしょう。

子どものいる家族が暮らすための間取りなら、他にも以下のような例があります。

• 1階にリビングダイニングキッチン、2階に夫婦の寝室と収納、3階に子ども部屋×2と収納
• 1階にリビングダイニングキッチンと和室、2階に家族それぞれの個室×4

20坪くらいの土地があれば、3階まで無理に建築しなくても、2階で済む場合が多いです。必要があれば収納用の屋根裏部屋や階段下の収納スペースなどをつくるのもよいでしょう。

20坪の土地に建てる狭小住宅のメリット・デメリット

20坪の土地に建てる狭小住宅には、どんなメリットやデメリットがあるのでしょうか。

メリット

• 土地自体の価格はもちろん、登記費用、固定資産税や土地計画税などの諸経費も安く済む
• 家が狭いので、光熱費が安く済む
• 立地によっては、公共交通機関を利用して車を持たずに生活できる可能性がある

デメリット

• 騒音などの近隣トラブルに巻き込まれやすい
• 防音性能や地震対策など、建物自体の建築費用が高くつく可能性がある
• 階数を増やす場合は階段で移動するので、小さな子どもや高齢者に注意が必要

メリットとしては、建設費用に加え、税金や光熱費など、さまざまなコストが抑えられるという点です。公共交通機関を利用しやすいエリアを選択できた場合には、車を持たずに利便性の高い生活ができます。

一方、デメリットとしては、広さが限られるため、近隣との騒音や日照といったトラブルを避けるための注意が必要です。しかし、20坪の場合、空間に余裕があるので、住宅が「狭い」ことで生じるデメリットが少なくなります。

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20坪の土地に狭小住宅を建てる際の土地選びのポイント

前述のように、狭小住宅の大きなメリットとしてコストパフォーマンスの良さが挙げられます。とはいえ、同じ坪数でも建ぺい率や容積率によって、建てられる広さや階数は異なりますので、「建ぺい率や容積率が高い」「立地条件が希望に近い」という2つのポイントを意識して土地を選びましょう。

特に、20坪の土地となるとその形や立地も10坪くらいの土地とは変わってきます。自分や家族のライフスタイルをよく検討して間取りや立地を選びましょう。

20坪の狭小住宅で快適に暮らすコツ

国土交通省が発表した「住生活基本計画」によれば、最低居住面積水準（暮らすために最低限必要な面積の目安）は1人暮らしで25 平米、2人以上の世帯で10平米×人数＋10 平米と定められています。

また、建ぺい率は最大でも80％ですから、20坪の土地には最大でも建築面積が52.8平米の建物しか建てられません。とはいえ、建築面積がこれだけあれば、2LDK〜3DKくらいの間取りにすることが可能です。さらに快適に過ごすためには、以下のような工夫をしましょう。

• 動線や耐震性をしっかり意識する
• これから家族が増える可能性がある場合は、部屋数や間取りをよく検討する
• デッドスペースは上手に収納に利用する

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20坪の土地に狭小住宅を建てる場合、駐車場はどうする？

狭小住宅では、家の外に駐車場のスペースをとれないケースが多いため、ビルトインガレージをつくるケースがよく見られます。ただし、用途地域によっては建物の高さ制限がありますので、駐車場をつくった分、居住空間を削らなくてはならなくなる可能性に注意しましょう。居住空間を減らしたくないという場合は、近隣の駐車場を借りるという方法がおすすめです。

また、20坪の敷地面積があれば平屋の家屋を建ててもそれほど窮屈には感じないでしょう。ですから、暮らす人数や立地によっては駐車場のスペースをとることも不可能ではありません。居住環境や人数などによってよく検討しましょう。

20坪の土地に建てる狭小住宅の価格は？

20坪の土地に住宅を建てる際の、価格はどれくらいになるのでしょうか。住宅を建てる際には、「土地の価格」と「住宅の価格」が大きな割合を占めることになります。

まず、土地の価格は、住む場所によって大きく異なります。東京都の1坪あたりの価格を参考にすると、東京23区内の山手線外のエリアでは100〜250万円ほど、東京市部のエリアでは50〜150万円ほどになっています。20坪の場合、東京23区内の山手線外のエリアでは2,000〜5,000万円、東京市部のエリアでは1,000〜3,000万円という価格が目安になります。

また、住宅の価格については、建てる内容によっても異なりますが、20坪程度の土地に家を建てる場合、坪単価は50〜70万円程度だといわれています。仮に容積率が150％の家の場合は、1,500〜2,100万円が目安となります。ただし、これらの価格はあくまで建物本体にかかる価格の目安で、地盤工事などの付帯工事や諸費用などは別途かかります。

これらの金額はあくまで目安なので、実際には見積もりなどを出してもらうことをおすすめします。

まとめ

狭小住宅とはいっても、土地が20坪になると暮らす人数によっては余裕が出てきます。LDKや個人の部屋などの間取りとともに、立地条件や耐震基準などもよく検討し、家族全員が住みやすい・暮らしやすい家をつくりましょう。

よくある質問

Q.1：20坪の土地と聞いても広さのイメージが湧きません。具体的にどれくらいですか？

A.1：20坪は約66㎡で、畳に換算すると約40畳分の広さです。一般的な小学校の教室（約63～64㎡）と同じくらいとイメージすると分かりやすいでしょう。この広さがあれば、「狭小住宅」とは呼ばれないこともあります。

Q.2：20坪の土地があれば、土地いっぱいに家を建てられるのでしょうか？

A.2：いいえ、土地いっぱいに家を建てられるわけではありません。土地には、建てられる建物の面積や高さを制限する「建ぺい率」や「容積率」というルールが地域ごとに定められています。例えば、建ぺい率が50%の土地なら、建物を建てられる面積は土地の半分の10坪（約33㎡）までです。

Q.3：20坪の土地には、どのような間取りの家が建てられますか？家族で暮らすには狭いでしょうか？

A.3：20坪の広さがあれば、さまざまな間取りを実現できます。例えば、ご夫婦二人暮らしならゆったりとした平屋、お子さんがいるご家庭なら2階建てや3階建てで部屋数を確保することも可能です。間取りは2LDK～3DKが一般的で、家族構成に合わせた家づくりができます。

Q.4：20坪の土地に家を建てるメリットと、注意すべきデメリットを教えてください。

A.4：メリットは、土地代や固定資産税、光熱費などのコストを抑えられることです。一方、デメリットとして、隣家との距離が近いため、騒音や日当たりをめぐる近隣トラブルへの配慮が必要になります。

Q.5：土地の広さが限られている中で、快適に暮らすためのコツはありますか？

A.5：はい、快適に暮らすには3つのコツがあります。一つ目は、家の中をスムーズに移動できる「動線」や「耐震性」をしっかり確保すること。二つ目は、将来の家族構成の変化を見据えて部屋数や間取りを決めること。三つ目は、階段下などのデッドスペースを収納に活用することです。

Q.6：同じ20坪でも、建てられる家の広さが変わることがあるのですか？土地選びのポイントを教えてください。

A.6：はい、建てられる家の広さは土地によって変わります。土地選びでは、家の広さに影響する「建ぺい率」や「容積率」が高い土地を選ぶのがポイントです。また、ご自身のライフスタイルに合う立地かどうかも、しっかり検討しましょう。

Q.7：車を持っているのですが、20坪の土地でも駐車場はつくれますか？

A.7：はい、駐車場をつくることは可能です。家の1階部分に駐車スペースを設ける「ビルトインガレージ」という方法があります。ただし、その分居住スペースが減る可能性があるため、広さを優先したい場合は近隣の月極駐車場などを利用するのもよいでしょう。

Q.8：20坪の土地に家を建てる場合、土地と建物の価格はどれくらい見ておけばよいですか？

A.8：価格は、エリアや建物の仕様によって大きく異なります。記事で紹介されている東京都の例では、土地代が1,000万円～3,000万円、建物本体の価格が1,500万円～2,100万円が目安です。別途、付帯工事費なども必要になるため、詳しくは不動産会社などに見積もりを依頼しましょう。