土地の売買契約の流れ

 

まずは土地の売買契約を結ぶ流れについて説明します。

1. 購入を希望する土地を見つけたら買付証明書を提出する

気に入った土地を見つけた場合、売主に対して買う意思があることを伝えるため、買付証明書を提出し、正式に書面で申し込みを行います。

 

買付証明書は、“購入申込書”や“買付申込書”とも呼ばれており、書面には購入希望金額や契約、引き渡しの時期などの条件を記入して申し込みを行います。ここで記載する購入希望金額は、あくまでも希望金額なので、売値を下回る金額を提示することも可能です。

 

買付証明書には、契約のように解除や解約のルールはありませんが、“特別な事情がない限り買う”という意思表明になるため、提出する際は必ず購入意思を持って行うようにしましょう。買付証明書が受理されれば、土地を購入する権利を得ることができます。

2. 住宅ローンの事前審査を行う

住宅ローンを利用する場合は、住宅ローンの事前審査の申し込みを行います。基本的には土地に対する融資は受けられないケースが多いですが、その後住宅を建てることを前提に先行融資として住宅ローンを利用できる場合があります。

 

この場合、融資が開始される日から12ヶ月以内に建てる予定の建物も、共同担保として差し入れることになるので注意しましょう。

 

土地と建物を一緒にして住宅ローンを1本化することもありますが、ローンの総合金額が大きくなり、毎月の支払額も増えるため、綿密な資金計画のもと検討するようにしましょう。

3. 本契約に進み、重要事項説明の内容を確認する

買付証明書が受理され、住宅ローンの事前審査をクリアした場合には、いよいよ本契約に進みます。ここで土地に関する重要事項説明を受けることになります。重要事項説明は、宅地建物取引主任者によって行われ、売買契約締結前に必ず書面を交付のうえ、説明するよう法律上義務づけられています。

 

その内容は登記簿記載の事項、都市計画法や建築基準法の制限、代金授受の方法、契約解除の説明などです。重要事項説明は必ずすべて把握するようにし、事前に聞いていない内容があれば質問し、解決するようにしましょう。

 

ここで問題がなければそのまま契約締結となります。締結後は、契約書の記載内容に基づいて、双方の権利や義務を履行することになり、義務に違反すると違約金の支払いを求められる可能性もあるので注意しましょう。また契約時には、手付金として土地代の10％程度の支払いが必要となります。手付金については後述します。

4. 土地を引き渡してもらう

最後に土地の引き渡しを行います。残金をすべて清算することと、所有権移転の手続きを進めることで引き渡しが完了します。引き渡し当日までには土地代や仲介手数料の残金以外にも、所有権移転登記に関する費用などさまざまな費用が必要となるため、必ず必要金額を確認し、用意しておきましょう。

 

手続きが終わったら、引き渡し確認書を受け取ります。引き渡し確認書は、引き渡しを完了したことを確認するものなので、大切に保管しておきましょう。

売買契約の際に注意すべきポイント

 

土地の売買契約において、トラブルを防ぐために注意すべきポイントを解説します。

契約内容をきちんと確認して、契約締結を行うこと

不動産会社が売主となる場合、買主に不利な契約にならないように、宅地建物取引業法により契約内容に一定の制限が設けられています。一方、売主が個人の場合、不動産の売買を行う際に法的な制限がなく、売主が自由に契約内容を決めることができます。

 

重要な契約条件が不明確であると、双方の認識違いによるトラブルが生じる可能性もあるので、どちらと契約する場合も必ず内容をきちんと確認したうえで、契約をするようにしましょう。

仲介手数料の有無を確認しておくこと

不動産会社が仲介する場合は手数料が必要となりますが、売主が個人で売買契約を行う際は手数料が不要です。このように売買契約の形態によって、仲介手数料の有無が異なります。必ず事前に確認しておきましょう。

その土地に建てられる家の大きさや高さをイメージすること

重要事項説明や土地の販売図面には、その土地の建ぺい率、容積率、高さの制限といった表記があります。この3つの表記から、その土地に建てられる家の面積や大きさの大まかなイメージを読み取ることができます。

 

専門用語もある程度理解できるようにし、売買契約を結ぶ前には土地に建てられる家のイメージを立ててから検討するようにしましょう。

 

売買契約時に発生する手付金について理解しておくこと

土地の売買契約の際には、買主から売主に手付金が支払われるのが一般的です。手付金には契約の証拠としての“証約手付”、解約の代償としての“解約手付”、債務不履行に対する違約金としての“違約手付”の3つの目的があります。手付金は売買代金の5％〜20％が一般的で、不動産会社が売主になる場合は、法律で20％以内の金額と定められています。

 

買主は手付金を放棄すれば、また、売主は手付金を倍返しすれば契約を解除できますが、民法の規定では手付解除できるのは相手が契約の“履行に着手するまで”とされています。“相手が”ということなので、買主が契約を解除したいケースで買主自身が契約の履行に着手していた場合は、解除できるということになります。

 

売買契約の最終段階にきて解約というのは本来望ましくないことですが、なんらかの大きな問題があり、解約しなければならなくなる可能性もゼロではありません。このため、解除できる期限が売買契約書に記載されているかをあらかじめ確認しておき、記載がない場合は直接問合せておくと安心です。

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土地購入時は、契約内容を十分に理解してから検討を

 

土地を購入する際、ローンの審査が通って手続きを進めるうちに、契約内容を見落としていたことに気づき、後悔するといったケースも見られます。

 

土地の売買に失敗しないためにも、必ず契約内容をしっかりと理解したうえで売買契約を結ぶかどうかを検討するようにしましょう。

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