物件探しについて
耐震性は大丈夫？
絶対大丈夫、と答えるわけにはいかないのですが、新築なら大丈夫とも言い切れません。81年以前のものはいわゆる「旧耐震」といわれるのですが、それが全部危ないかというとそうでもないです。平面計画や立面計画によっては、鉄筋の数が同じでも強さは違います。それは新築でも同じことです。 また、専門業者が入りリノベーションされた物件は、建物構造や配管、建物の劣化状況などを様々な角度から調査・修繕されており、新築物件と同じような保証が付いています。 とにかく多くの実例を見て、築年数よりも現在の管理状態、マンションなら修繕計画の内容を重視してください。例えば、鉄筋コンクリートは100年くらいはもつと考えてよいですが、メンテナンスによるところが大きいです。マンションの管理やメンテナンスも管理会社で履歴などを見せてもらえば分かります。また、信頼できる設計者とよく話をする必要はあるでしょう。そうすることで一つひとつの疑問や不安が解消します。
物件を探すポイントって？
どの程度リノベーション工事が行われていて、既存の部分と改修した部分がそれぞれどこかを把握すること。 また、アフターサービスなどの保証がついているかどうかも大きなポイントです。
築何年くらいが良い？
新しくても管理状況などにより、良好なマンションといえないものもあります。逆に古くても管理が行き届いており高級感漂う物件もありますので、一概に築何年がよいとはいえません。 また、住みたい立地と価格のバランスをどう考えるか？によって適正な築年数の物件があります。たとえば立地を重視するなら築年の古い物件で予算に合ったものを探すこともできます。 このように一人ひとりの目的や好みによって適正な築年数の物件がありますので、ご自身の希望を整理し、専門のスタッフに相談するのがよいでしょう。
間取や物件案内書でどこまで分かるの？
いくつかポイントがありますが、実際はなかなかわかりません。気になったものはとにかく現地へ行くのが一番です。だから案内書を見てピンと来たら見せてもらいましょう。
管理状態はすぐ分かる？
まず、エントランスの雰囲気を感じてみてください。マンション全体の維持管理状態を見るんです。 外から見た感じ補修されているかどうか、吹き付けのやり替えがちゃんとされているかどうかをチェックします。それから集合ポストを見る。全部に名前がきちんと入っているかどうか、空いているところがどのくらいあるかなど気にしてみると、住んでいる人が多いか、仕事をしている人が多いのか、どういう人が住んでいるのか分かります。 特に都会の立地ではファミリーばかりが住んでいるわけではないので、注意が必要です。当然暴力団関係や、金融関係などはマンション自体の決まりで入れないことになっているはずです。事務所として使えるとしたら、個人の設計事務所や、文筆業などならOKのところもあります。マンションによっては事務所は絶対禁止のところもあります。こういう雰囲気や実際の住居状況は来てみないと分かりませんが、一目瞭然でもあるのでチェックポイントです。 管理組合の状況は、売主の義務としてかなり詳しく調べて提供することが法的に定められてきています。国の指導がそういう方向へいっています。修繕積立金の積立額も必ず記しますし、管理会社経由で情報は手に入ります。未払いの人がいるかどうかなど、積立の状況も物件を購入する取引の際、不動産仲介業者が説明をしてくれます。
セキュリティは大丈夫？
一般的にネックになるのは、まず管理員が常駐しているかどうか、玄関がオートロックになっているかどうかでしょう。 中古でも後でオートロックを取り入れているマンションもあります。 （また、オートロックが設置されていない場合でも、玄関にTVモニター付インターフォンを設置できる場合もあります。） ただ、防犯は設備よりも日々のコミュニケーションの積み重ねとも言えるので、つける必要を感じていないマンションもあります。 気になる人は、自分の専有部だけを警備会社と契約することもあります。
内見のときの見るべきポイントは？
一番大事なのは部屋の外です。その地域に本当に住もうと思えるのか、ということが大事です。戸建もマンションの場合も、街との関係は後々重要です。 実際、表面的な見かけの影響というのは大きくて、プロでもやはり難しいのですが、物件自体はリノベーションで本当にどうにでもなるので、表面的なものをみて判断してしまわないように、ということです。
資金について
古いリノベーションマンションでもローンは組める？
金融機関により、借り入れ額制限がある場合もありますが、古い物件でも住宅ローンが利用できます。金融機関毎にルールがきめられており築30年くらいまでは、35年返済の住宅ローンを利用することが可能です。
フリーランスや自営業でもローンは組める？
金融機関の個別審査が必要となります。開業してある程度の年数が経過しており、年間の収支がマイナスになっていなければ、確定申告している収入に応じた金額を借り入れできる可能性があります。
リノベーションローンって？
中古住宅とリノベーション工事の費用が、セットでおりる銀行のローンです。 住宅を購入したあとで、希望のリノベーションプランに融資するものです。そのローンの使い方は、購入時に例えば物件に1500万円のローンをつけるとすると、その時にあと500万円の返済能力がありますからその分のローン枠をリノベーション用に付ける商品です。 限度額は1億円で、リフォーム分は中古物件価格と同額まで融資可能です。お客さまの返済能力の範囲内でという条件はつきます。
審査ってどんな条件が求められる？
物件の価値と、借主の安定収入です。 よく言われるのは、お勤めの方は2～3年以上の勤務とその間の安定した収入です。 どこに何年勤めているのかということも大事です。 フリーランスや自営業の場合、10万円の家賃を10年間払い続けた実績を見てもらいます。ですが、その10万円の出所はどこなのかという点が問題になります。申告していない収入があるのか、実は贈与なのかなどはっきりさせなければなりません。 特に一見で行った銀行では難しいでしょう。特にこだわりがなければ、仲介業者やリノベーション工事会社が提携する銀行に申し込むことをお薦めします。
フリーでもローンは組める？
安定した収入が求められます。一般的には同じ職場に2～3年以上の勤務経験と言われます。フリーの人はしっかり申告して2～3年の安定した収入を証明してください。ローンセンターという、自営業者向けの窓口もそれぞれの銀行にあるようですから利用してみても良いでしょう。 とはいえやっぱり銀行は数字で判断するところがあるので、最低3年くらい申告しておかれたらとりあえず審査の台に乗ります。安定していることが大事です。2年でもいいことがありますが、差が大きいと「もう1年見せて」といわれることもあります。カードや家賃払い実績は積み重ねていくことが大事です。
