建替えの際にはどんな土地の図面が必要になる？

家を建替える際にはどのような図面が必要になるのでしょうか。インターネットで検索して確認できる地図も図面の一つですが、建替えの際に使う図面は、法律的な裏付けのある公的な図面でなくてはいけません。公的に使用されている5種類の図面について見ていきましょう。

法14条地図

不動産登記法の第14条によって、法務局に保管されている図面のことをいいます。その地図内には地積調査によって詳細に定められた境界線が記載されており、もし土地の境界線が分からなくなったときでも、この地図から境界線を復元できるようになっています。

公図

土地の大まかな位置や形状を表した図面で、その多くは明治時代の地租改正の際に作成されたもので正確ではありません。公図だけ所有しているという場合は、建替え時に測量も必要になることがあります。

現況測量図

現況測量図とはその土地の所有者が主張する境界線に基づき作成された、おおざっぱな現況を示した図面です。面積や土地の形を知るための測量としての正確性は高いものですが、土地の所有者が「おそらく境界線はここだな」と推測したうえで作成したものになるので、境界線の信頼性はそこまで高くありません。

地積測量図

地積測量図とは、正確な土地面積を測る必要がある場合に作成され、法務局が管理している図面です。分筆や地積更生を行う場合に作成され、すべての土地にあるものではありません。現在ではGPSによる世界基準の座標による境界線を記載することが義務付けられているので、地震などの天変地異で境界標（杭）が失われたとしても境界線が復元できるくらいに、精度が上がっています。

確定測量図

確定測量図とは、隣地の所有者が立ち会って境界線を確定し、すべての土地所有者が押印した境界確認書を作成するために測量した図面です。境界線についてもっとも正確な記載がされているので、土地取引では確定測量図を求められるようになってきています。

 

境界線の確定は、基本的には土地家屋調査士に依頼する一般測量が必要となります。ただし、所有する土地が国有地や公有地と隣接している場合は、住んでいる自治体の職員などが立ち会う「官民立ち会い測量」が必要です。費用の目安は一般測量が45万円程度、官民立ち会い測量が80万円程度になります。

 

現況測量図・地積測量図・確定測量図は建築会社に依頼すれば、測量して図面を作成することもできます。

 

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建替えの際に土地の図面が必要になるタイミング

家の建替えをする場合、どのようなタイミングで土地の図面が必要になるのでしょうか。それぞれ見ていきましょう。

CASE1：所有している土地の一部を売却、残りの土地で家の建替えをする場合

今ある家を解体して、土地の一部を売却したい場合は土地の正確な図面が必要になります。具体的には土地の面積、間口、奥行き、形状といった情報が必要になり、そのためには現況測量図と、隣人に協力してもらって作成する確定測量図が求められます。

CASE2：親が所有する土地に、親の家と子の家をそれぞれ建替えする場合

たとえば、元々親の家がある広い土地の中に、親の家と子の家をそれぞれ分けて建替えしたい場合は、不動産登記もそれぞれ分けて登記しなおす必要があります。

 

分筆と呼ばれる手続きで、正確な土地面積を表す地積測量図と境界確認書（筆界確認書）の提出が求められます。ただし、提出する地積測量図によっては境界確認書（筆界確認書）の提出が不要になる場合もあります。

トラブル予防のため測量が必要になるケースも

今まで説明したように、不動産の手続きには土地の図面を求められることが一般的です。しかし、大まかな土地の形状が描かれた公図や現況測量図では、正確に土地の境界線や面積が表されていないことが多くあります。

 

近年では、隣地と建替え希望者の双方が納得して境界線を確定するために測量を求められることがあります。隣人の協力が必要な確定測量図の提出が必要なので、普段から良好なご近所付き合いを意識しましょう。

建替えに必要な土地の図面を取得する方法

そもそも土地の図面をどこで取得すればいいのか分からないという人も多いのではないでしょうか。入手方法やその際の手数料について解説していきます。

法務局の窓口で申請

土地の図面を取得するには法務局の窓口で、申請書類に記入することで誰でも取得できます。土地の登記簿謄本は全国の法務局で取得できますが、土地の図面は管轄の法務局でしか取得できません。電話やインターネットで法務局に問合せると、近くにある管轄の法務局を教えてもらえます。

図面取得にかかる手数料は？

法務局の窓口で請求書に記入し、手数料（450円）分の収入印紙を貼って提出します。窓口では取扱時間が平日の8時30分から17時15分までと決まっていますが、インターネットなら平日の夜21時まで請求でき、手数料も窓口より安い430円（オンライン請求・窓口交付の場合）になっています。

 

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建替えの際に土地の図面を取得する場合の注意点

建替えの際に土地の図面を取得するときは、以下の注意点を参考にしてみてください。

土地の住所と地番をチェック

土地の図面を取得するには、土地の住所と地番が必要です。住所と地番は同じではないので、登記済証や登記識別情報通知書、法務局のブルーマップを活用してあらかじめ調べておく必要があります。管轄の法務局で所在地や地番を調べてもらうことも可能です。

図面の精度もチェック

建替え時に土地の面積を知りたいと思った場合は、法務局にある公図を参照するだけでは正確性に欠ける場合もあるので注意が必要です。公図は調べていない箇所が空欄になっていることもあるため、より正確な情報を知りたい場合は地積測量図を参考にしてください。

記事のおさらい

家を建替える際に土地の図面が必要になるって本当？

建替えには土地の図面が求められます。図面はいくつかの種類があり、どの図面が必要なのか事前に確認しておきましょう。詳しくは「建替えの際にはどんな土地の図面が必要になる？」をご覧ください。

家を建替える際、いつ土地の図面が必要になるの？

所有している土地の一部を売却、残りの土地で家の建替えする場合や、親が所有する土地に親の家と子の家をそれぞれ建替えする場合などで必要になります。詳しくは「建替えの際に土地の図面が必要になるタイミング」をご覧ください。

土地の図面はどうやって取得するの？

基本的には法務局の窓口で申請書類を提出しますが、インターネットで申し込むことも可能です。詳しくは「建替えに必要な土地の図面を取得する方法」をご覧ください。

そのほかに、建替えに関して知っておくべきことはある？

解体した後に家を建てられない土地や隣家との境界線に注意しましょう。詳しくは「建替えの際に土地の図面を取得する場合の注意点」をご覧ください。

 

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