つなぎ融資とは？

住宅購入について調べていると、「つなぎ融資」というワードがたびたび登場しますが、そもそもどんなローンなのでしょうか。

つなぎ融資とは

つなぎ融資とは、住宅ローンの融資が下りる前にお金が必要になったときに利用できるローンです。

住宅ローンは、建物が完成したタイミングで融資が行われるのが一般的です。そのため、土地の購入代金や新築工事が始まる際に支払う着工金、工事の途中で支払う中間金などは、住宅ローン以外で資金を調達する必要があります。

住宅ローンの融資が下りる前に必要になる土地や建物に関する資金を一時的に立て替えてくれるのが、つなぎ融資なのです。

つなぎ融資と住宅ローンの違い

つなぎ融資と住宅ローンの違いは、融資が実行されるタイミングです。つなぎ融資は、住宅の引き渡し前に融資が実行されますが、住宅ローンは住宅の引き渡し時に融資が実行されます。

つなぎ融資の返済は、住宅ローン開始時に融資金によって一括返済するのが一般的です。

そのため、つなぎ融資の申し込みと住宅ローンの申し込みは同時に行い、審査を受けることになります。基本的につなぎ融資は住宅ローンと異なる金融機関から借りることはできません。

つなぎ融資が必要なケース、不要なケースとは

つなぎ融資は、土地代や工事の着手金、中間金などで利用します。そのため、注文住宅を建てるケースや、新しく家を建替えるケース、中古住宅のリノベーションなどでつなぎ融資が必要になります。

逆に、土地代や工事の着手金、中間金を現金で用意できるケースや、建売住宅・マンションの購入の場合には、つなぎ融資は不要です。すでに建物が完成している状態であれば、工事費用はかからないため、住宅ローンのみで済みます。

建替えでつなぎ融資を利用するメリット・デメリット

つなぎ融資には、具体的にどんなメリット・デメリットがあるのでしょうか。

つなぎ融資のメリット

つなぎ融資の一番のメリットは、自己資金が少なくても建替えができることです。

新しく家を建替えるとなると、自己資金を準備するために時間がかかるケースが多いでしょう。しかし、つなぎ融資を利用すれば、タイミングを逃すことなく建替えが可能です。

また、つなぎ融資は団体信用生命保険に加入できるケースが多く、その場合、借入中に不測の事態が起こったとしても、ローンの残債が保障されます。

つなぎ融資のデメリット

つなぎ融資のデメリットとしては、住宅ローンよりも金利が高い点が挙げられます。融資期間が工期の遅れなどで延びてしまうと、その分利息の負担も大きくなります。

また、つなぎ融資は住宅ローンとセットで契約するケースがほとんどで、金融機関によっては取扱いがない場合も。そのため、住宅ローンの選択肢が少なくなる点に注意が必要です。

つなぎ融資と一緒に建替えで利用できるローンは？

建替えの際、つなぎ融資と一緒に利用できるローンは、住宅ローンや建替えローン、親子リレーローンなどがあります。また、前のローンの返済状況によって、選べるローンが変わります。

資金計画を立てるときは、それぞれにかかる費用をシミュレーションしたうえで検討することが大切です。

住宅ローン

建替え前の住宅・土地の購入で住宅ローンを利用していた場合、すでにローンが完済しているのであれば、新たに住宅ローンを組むことが可能です。

ただし、その場合は新しく住宅ローンを組む前に、抵当権の抹消手続きが必要になります。

抵当権とは、金融機関から融資を受ける際に土地や住宅を担保に設定する権利のことで、住宅ローン完済時には法務局へ抵当権抹消の手続きが必要になります。

建替えローン

仮に、まだ前の住宅ローンが残っている段階で建替えをする場合は、建替えローン（住み替えローン）を利用するという方法があります。

建替えローンは、残債分と新しく建てる家のローンを1本化できるローンのことで、解体工事費もローンの中に含まれます。

返済計画がシンプルになり、手続きの手間も少ないため、建替え時に利用する人も少なくありません。ただし、通常の住宅ローンよりも借入額が大きくなるので審査が厳しく、本審査に通らない可能性もあります。

親子リレーローン

建替え後の家に親子で住む場合は、親子リレーローンを組むという方法があります。

親子リレーローンとは、その名のとおり、最初は親がローンを返済し、一定の年齢に達したら今度は子が返済を引き継ぐローンのことです。

親子リレーローンも住宅ローン同様に、前のローンを完済していることが利用条件になります。親子リレーローンは２人分の収入額で審査されるため、建替えローンよりも審査に通りやすくなる点がメリットです。

また、返済期間を長く設定できるため、毎月の返済額も少なく抑えることができます。ただし、総返済額は多くなる可能性があります。

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建て替えでつなぎ融資を利用する際の注意点

つなぎ融資は前述したとおり、通常の住宅ローンよりも金利が高く、取り扱っている金融機関も限られます。

金融機関によって資金を受け取る回数や融資額の上限が異なるため、申し込みをする前によく比較することが大切です。また、節税効果が高い住宅ローン控除は、つなぎ融資では適用対象外となります。

つなぎ融資を利用すれば、住宅購入や建替えに関する着工金や中間金などの費用をすべてローンで支払うことができます。ただし、つなぎ融資を利用する場合でも、ある程度の現金は必要です。

たとえば、つなぎ融資実行時に手数料や利息などで不足が生じれば、現金で支払うことになります。自己資金をどのくらい手元に残しておくべきなのか、金融機関の担当者にも相談しながら進めましょう。

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記事のおさらい

つなぎ融資は通常の住宅ローンと何が違うの？

つなぎ融資は、土地代や着工金、中間金などの支払いに充てられるローンです。

建替えでつなぎ融資を利用すると、どんなメリット・デメリットがあるの？

つなぎ融資を利用すると、自己資金が少なくても建替えができますが、金利が高いといったデメリットがあります。

つなぎ融資と一緒に利用できるローンは？

建替えの際は、通常の住宅ローンや建替えローン、親子リレーローンなどが利用できます。

つなぎ融資を利用すれば自己資金は少なくてもいい？

つなぎ融資を利用するからといっても、自己資金はある程度必要になります。