40坪の家を建て替える際の費用の内訳は？

40坪の家を建て替える際に発生する費用には、下記のようなものがあります。

建築費

建築費とは、「本体工事費」と「付帯工事費」を合わせた費用のことです。

本体工事費

本体工事費は、家そのものをつくるための工事費です。土台から構造体、外装や内装、さらには浴室やキッチンの設備、工事の人件費などが当てはまり、工事費用全体のおよそ7割に相当します。

本体工事費に含まれていない設備がある場合もあるため、事前に確認するようにしましょう。

付帯工事費

付帯工事費とは、家本体の建築以外にかかる費用のことを指します。主な例として、門や塀などの外構工事費、給排水工事費などが挙げられます。建て替え費用全体から見ると、2割程度が目安です。

ハウスメーカーによって異なりますが、空調設備や照明器具の取り付け費用なども付帯工事費として扱われる場合があるので、見積書を確認する際は項目に注意しましょう。

解体工事費

解体工事費は、古い建物を取り壊すための費用です。建て替えを行う際には、まず既存の建物を解体する必要があります。

解体費用の内訳としては、人件費と廃棄物処理費がそれぞれ3～4割程度を占め、そのほか、足場の設置や重機の燃料費などの諸経費が1割程度かかります。

なお、立地や建物の状況によって費用が異なるため、複数の施工会社から見積もりを取り、比較検討することが大切です。

地盤調査・地盤改良費

地盤調査費は、その土地に安全に建物を建設できるかどうかを確認するための費用で、相場は5万～10万円程度です。

また、地盤改良費は、地盤調査の結果、地盤改良が必要と判断された場合の費用です。地盤改良とは土地を補強するための工事で、主に表層改良工事や柱状改良工事が行われます。

費用相場は、表層改良工事が30万～50万円、柱状改良工事は、より深い地層まで工事が必要なため70万～100万円程度となります。

諸費用

建て替えの際には工事以外にも、火災や住宅ローンの保険料、近隣への挨拶代、行政手続きにおける申請費用などがかかります。相場は費用全体の5％程度です。

設計料

設計料とは、建物の設計に関する費用です。費用は多くの場合、施工会社が独自に算出して定めています。

一般的にハウスメーカーや工務店の設計料の相場は総工事費の2〜5％前後、設計事務所に依頼した場合は10～20％が目安です。

仮住まいの費用

家を解体し、新たな家を建てる間は仮住まいが必要です。仮住まい先としては、賃貸やマンスリーマンション、ホテルが考えられます。仮住まい期間の目安は約10ヶ月です。

引越し費用

建て替えには、工事中の仮住まいの費用と建て替えの前後2回の引越し費用が必要です。

今回は参考までに「LIFULL引越し」のシミュレーターを使って、もっとも高くなる春の引越しシーズン（3〜4月）の金額を試算してみましょう。

※家族4人での引越しを条件としています。

繁忙期（3〜4月）、同都道府県内：約18万円前後（引越し1回当たりの金額）

費用は人数や荷物の量、そして依頼する引越し会社によっても異なりますが、目安としては36万円程度（18万円×2）という結果になりました。家具や家電の購入や処分を行う場合は、さらに費用が必要になります。

また、仮住まい先としては、賃貸物件やマンスリーマンション、ホテルなどが考えられます。

不動産取得税、印紙税、登録免許税

工事が終わった後にも、行政手続きや契約に関する費用が発生します。

不動産取得税とは地方税のひとつで、土地や建物などの不動産取得時に課せられ、税率は固定資産税評価額の原則4％となっています。

印紙税は、契約書などの課税文書に対して課される税金です。工事請負契約書を作成する際、契約金額に基づいて税額が決定され、その分の収入印紙を貼付しなければなりません。契約金額が1,000万〜5,000万円の場合は2万円です。

登録免許税は、不動産の所有権や抵当権を登記する際に納付する税金で、建物の種類や大きさ、階数などによって決まり、10万円程度が目安です。

40坪の家を建て替える際の費用相場

40坪の家を建て替える場合、費用の相場はどのくらいでしょうか。

40坪の家の建て替え費用の相場

国土交通省の2023年度「住宅市場動向調査」によると、家の建て替えにかかる住宅建築資金の全国平均は5,745万円でした。

建て替え後の住宅の延床面積は全国平均で約37坪（121.3平米）なので、5,745万円を37坪（延床面積）で割ると、坪単価は約155万円です。

この坪単価を基に40坪の住宅を計算すると、建築費は約6,200万円となります。この金額は、付帯費用や諸経費が含まれたもので、依頼するハウスメーカーによっても相場は異なります。

平屋にすると逆に費用がかかる場合も

平屋は、基礎や屋根の面積が大きくなるため、結果的に建設費が高くなりやすいです。

平屋のメリットとしては、コンパクトな外観やメンテナンス費用の削減が挙げられますが、2階建て住宅よりも費用が安くなるとは限らない点を理解しておく必要があるでしょう。

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40坪の家を建て替える際に費用を抑えるポイント

40坪の土地で家を建て替える場合、費用を抑えるためにはどのような点に注意すればいいのでしょうか。

設計をできるだけシンプルにする

凹凸の多い複雑なデザインは、必要な部材が増えるため、費用が高くなる傾向にあります。

そのため、費用を抑えるには複雑な外観を避け、シンプルな形にするように心がけましょう。同じ床面積でも、凹凸の多い建物よりも、正方形に近い住宅の方が、建築費を安く抑えられます。

補助金や助成金を利用する

自治体などが支給する住宅関連の補助金や助成金を利用するのもおすすめです。

たとえば、建て替えの場合、耐震改修や塀の撤去などに対して、金額が一部補助されることがあります。住んでいる自治体の補助金制度を確認してみましょう。

解体会社を別途依頼する

建て替えの場合、解体から新築までを一括で依頼するのが一般的ですが、下請け会社に解体を依頼すると手数料が上乗せされることが多いです。

そのため、解体と新築を別々の会社に依頼することで費用を抑えられることもあるので、事前に別途依頼した場合の費用と比較してみましょう。

複数の会社から見積もりを取る

ひとつの施工会社だけでは、料金が高いのか安いのか判断しづらいため、複数の施工会社から見積もりを取って比較するようにしましょう。また、複数の見積もりを取ると、価格交渉の材料になることもあります。

建て替え、リフォーム、リノベーション…どれを選ぶ？

建て替えだけでなく、リフォームやリノベーションといった選択肢を考える人も多いのではないでしょうか。

たとえば、40坪の家の場合、内装のリフォーム費用は約1,200万～1,700万円で、外装を含めるとさらに費用がかかります。

価格だけを見ると、リフォームの方がお得に見えますが、建物全体の老朽化や耐震性能の不足、間取りに対する不満がある場合は、新しく家を建て替える方が、長期的にはよりよい選択となることがあります。