接道2m未満の土地は建替えができない？

家を建替える際に、「土地があるから、あとは家を新しく建替えるだけ！」と考えていませんか？　実は、建替えは建築基準法により、敷地に接している道路にも条件があります。もし、条件を満たしていない場合は再建築不可となる可能性があるため、あらかじめ確認することが重要です。

 

建替えの際に注意したいのが、「接道義務」です。まずは、接道義務の概要と確認方法について見ていきましょう。

そもそも接道義務とは？

接道義務とは、建築基準法で定められている敷地と道路に関する規定のことです。「建築物の敷地は、道路の幅員が4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接しなければならない」（建築基準法第43条）と定められています。

 

もともとは、救急車や消防車などの緊急車両が入れるようにするために決められたルールで、都市計画区域と準都市計画区域の土地では、この接道義務が適用となります。

接道の確認方法

敷地が接道しているかどうかは、公図で調べることができます。ただし、公図は実際とは異なることがあり、現地での確認も必要です。現地へ足を運んで状況を確認し、さらに法務局の公図で接道の有無を確認するようにしましょう。

 

公図を取得するためには、法務局の窓口で申請するか、もしくは法務局の登記情報確認サービスを利用して確認するという方法があります。

 

接している道路が建て替えの条件を満たす「建築基準法上の道路」かどうかは、自治体のHPや役所の建築指導課などで相談して確認しましょう。

 

無料で住まいの窓口に相談する リフォームVS建て替え講座 建て替え相談の事例を探す

接道義務の条件を満たせない建替え不可の土地とは？

 

接道義務を満たさない土地とは、すなわち道路に接している部分が2ｍ未満か、接している道路の幅が4ｍ未満ということになります。

 

たとえば、道路から奥まった部分に敷地があり、かろうじて路地状の土地が道路に接している旗竿型の土地は、接道義務の条件を満たせない可能性があります。また、周囲が住宅に囲まれていて、土地自体が道路につながっていない場合も、再建築が認められないケースが多いです。

 

道路に接している部分が2m未満の旗竿型の土地の場合は、接道部分を広げる工事をすることで認められる可能性がありますが、隣接している土地の所有者と交渉する必要があるでしょう。

 

また、原則として、接している道路が建築基準法上の道路でない場合は、建築は認められません。建築基準法上の道路とは、幅員4m以上の公道や、幅員4m未満で特定行政庁が指定した「みなし道路」などを指します。道路の種別に関しては役所での確認が必須です。

 

その他にも、自治体によっては、高低差がある土地の場合、一定の条件を満たさないと接道とみなされないケースもあるため、建替えができない可能性があります。建替えを検討する際は、まずは建替えの条件を満たす土地であるかどうか、確認することが重要です。

接道2m未満の土地で建替えする方法

接道部分が2m未満で接道義務を果たせなくても、建築が認められる方法があります。仮に、建築基準法の道路と接していて、接道部分が2m未満の場合であれば、隣接した土地の一部を買い取ることで、接道部分を増やすことができます。

 

また、自治体によっては建替えの期間のみ隣接した土地を借りて接道部分が2m以上になれば、建築を認めるケースもあります。購入するよりもハードルは低いため、検討してみるのもいいでしょう。

 

隣接した土地を購入するにしても借りるにしても、土地の所有者の同意が必要になります。口約束ではなく、書面で同意書を作成し、トラブルを防ぐことが大切です。

 

無料で住まいの窓口に相談する リフォームVS建て替え講座 建て替え相談の事例を探す

接道2m未満の土地を建替え以外に活用する方法

接道2m未満の土地でも、隣接する土地の一部を購入もしくは借りることで建替えが可能です。しかし、どうしても建替えが認められない場合は、リフォームをして住み続けるという方法があります。ただし、再建築不可物件の場合、リフォームの工事内容にも制限があることが多く、大規模なリフォームが認められることはあまり期待できないでしょう。

 

住む予定がないのであれば、一部リフォームをしたうえで賃貸物件として貸し出すという方法があります。利便性の高い土地などであれば、入居者を確保することは可能でしょう。

 

貸し出す以外の選択肢としては、隣接している土地の所有者や、専門の買取専門業者に売却するという方法があります。売却できれば現金化できるため、有効な手段といえます。

記事のおさらい

接道2m未満の土地だと建替えができないって本当？

道路に接している部分が2m未満の土地は、接道義務を果たせず建替えが認められないケースが多いです。詳しくは「接道2m未満の土地は建替えができない？」をご覧ください。

建替えができない土地の具体例は？

道路に接していない土地や、旗竿型の土地で道路に接する部分が少ない土地は、再建築不可の土地となります。詳しくは「接道義務を満たしていない建替え不可の土地とは？」をご覧ください。

接道2m未満の土地で建替えするためにできることは？

接道2ｍ未満の土地でも、隣接する土地の一部を購入もしくは借りることができれば、建替えが認められる可能性があります。詳しくは「接道2m未満の土地で建替えする方法」をご覧ください。

接道2m未満の土地の活用方法は？

建替えが難しい土地の場合は、リフォームして住み続けるか、もしくは賃貸物件として貸し出したり、売却したりする選択肢があります。詳しくは「接道2m未満の土地を建替え以外に活用する方法」をご覧ください。

 

無料で住まいの窓口に相談する リフォームVS建て替え講座 建て替え相談の事例を探す