【ホームズ】家の建て替えは2,000万円でもできる？費用を抑えるコツや利用できる補助金まで解説

家は長年住んでいると、家族の成長などにより修理や建替えを検討しなければならない時期を迎えます。建替えに伴う費用はどのくらい必要となるでしょうか。今回は、建替え費用の内訳や費用を抑えるコツ、補助金の利用などを解説します。
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予算2,000万円で家の建替えは可能？

建替えとは、現在建っている家の基礎部分から解体し、新しく家を建てることです。費用として、既存の家の解体費用と、新しく建てる家の建築費用が発生します。

国土交通省の「令和4年度住宅市場動向調査報告書」によれば、建替え費用の全国平均は4,487万円です。この数字を見ると2,000万円という予算で家を建替えることはかなり難しいと思われるかもしれません。まずはどういった費用がかかるのか、その内訳から確認していきましょう。

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建替えに必要な費用の内訳は？

建替えには家の建築費用だけではなく、さまざまな費用が必要です。発生する費用の内訳を順番に見ていきましょう。

解体・撤去費用

建替える時は、まず今の家の解体・撤去作業が必要になります。家の構造によって解体や撤去にかかる費用は変わりますから、それぞれの相場を確認しておきましょう。

家の構造	1坪あたりの金額
木造	約43万〜65万円
軽量鉄骨造	約43万〜76万円
鉄筋コンクリート造	約54万〜98万円

地盤調査・整地費用

建物を建てる時は、建替えであっても地盤調査が必要です。これは建築基準法で定められており、一般的な住宅の場合は「スクリューウエイト貫入試験」が行われ、金額は3万〜5万円程度。さらに、調査によって地盤の強度が弱いとされた場合は、整地を行う必要があります。1坪あたりの整地費用は、約3万〜7万円程度です。

建築費用

注文住宅の土地購入資金を除いた建築費用は、上記調査によると全国平均で3,935万円。ただ、建築費用は建物の大きさ（広さ）、デザイン、資材などによって変動します。また、大都市と地方では価格も違ってきます。坪単価70万〜120万円として考え、別途設計費がかかる場合があることも知っておきましょう。

引越し／仮住まい費用

建替えをするには、工事中の仮住まいの費用と建替え前後に2回の引越し費用が必要になります。今回は「LIFULL引越し」のシミュレーターを使って、最も費用が高くなる春の引越しシーズン（3〜4月）の金額を算出してみました。

家族４人、同都道府県内での引越しという条件で算出すると、約１８万円前後という結果になりました。

また仮住まいは、賃貸の他にマンスリーマンションやビジネスホテルが考えられます。それぞれの費用は下記のとおりです。

賃貸物件：家賃のほかに礼金や敷金がそれぞれ賃料の1～2ヶ月分、仲介手数料が賃料の1ヶ月分。一般的には入居時に共益費や火災保険などの諸経費も必要となります。

マンスリーマンション（東京の場合）：1ヶ月単位で借りられるマンションで、家賃相場は月20万円程度（※）です。

※LIFULL HOME’S内の2DK以上の物件を条件としています。

礼金や敷金は不要ですが、水道光熱費、清掃費などが必要となります。

ビジネスホテル（東京の場合）：一般的には、東京を中心とするビジネスホテルの平均宿泊費用は、1泊1万5,000円程度といわれています。

税金などの諸経費

不動産取得税：家の取得時にかかる税金です。税率は4%ですが、現在は特例措置により土地や住宅に限り3%で計算されます。

下記の計算式で税額が決まります。

不動産取得税=（固定資産税評価額－1,200万円）×3%

※住宅の床面積50～240m2の場合

登録免許税：不動産の所有権や抵当権を登記する際に納付する税金です。建物の種類や大きさ、階数などによって金額が決まり、17万〜22万円程度が目安です。

印紙税：「建設工事請負契約書」に課される税金です。契約金額によって異なりますが、契約金額が1,000万〜5,000万円の場合は、2万円です。

火災保険／地震保険：火災保険や地震保険は、家の大きさや構造、補償される額によって保険料は次のように変わります。

契約期間10年、建物の保険金額が1,000万円、家財補償額が100万円の場合

木造	5万〜25万円
鉄骨造・鉄筋コンクリート造	8万〜13万円

建替え費用を2,000万円以内に抑えるコツ

これまでの解説を読むと、家の建替えを2,000万円で行うのは難しいと感じるかもしれません。しかし、これから紹介するコツをうまく使えば、2,000万円以内に建替え費用を抑えることも可能です。

相見積もりを取る

家の建替えには建築会社や解体会社、引越し会社など、さまざまな会社とのやりとりがあります。できる限り複数の会社で相見積もりを取りましょう。

同じ工事でも会社によってかなり見積もりにばらつきが出ることがあります。内容をよく確認して、リーズナブルに対応してくれる会社を見つけましょう。

閑散期に工事や引越しを行うようにする

建築費以外で抑えられるのが、引越しや仮住まい費用です。ピーク時期を避け、引越し会社の閑散期に合わせましょう。一般的に5〜8月あるいは11〜2月頃が引越し会社の手が空きやすいとされています。

間取りや素材にこだわりすぎない

家の建替えで最も多くかかるのは建築費用です。家族の希望を優先すると、どうしても建築費用が高くなってしまいがちです。家族が多ければ間取りやプライバシーを考慮する必要があり、おしゃれなデザインや設備にこだわると建築資材や施工費にも費用がかかります。できるだけシンプルな設計にすることで、建築費用を抑えましょう。

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2,000万円に抑えるなら、補助金を利用するという手も

家を建替える場合、国や自治体から給付金や補助金が受けられることがあります。自治体のホームページや相談窓口で確認しましょう。ただし、補助金制度の内容は変更される可能性がありますから、常に最新の情報を入手する必要があります。

ZEH補助金

ZEH（ゼッチ）は「Net Zero Energy House（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）」の略称で、省エネルギーと創エネルギーで地球にやさしい住宅のことです。建替えでZEH住宅にした場合も補助金を受け取れます。ただし、一般社団法人環境共創イニシアチブが認めた建築会社や工務店に依頼して、ZEH認定を受ける必要があります。受け取れる金額は、数十万〜数百万円とさまざまです。

地域型住宅グリーン化事業補助金

国が定めた地域の中小企業が建てる、省エネルギー性能や耐久性能が優れた木造住宅に補助金が交付される制度が「地域型住宅グリーン化事業」です。補助金は施主に交付されるのではなく、建築会社に交付されます。施主はその分建築費が安くなり、補助金の恩恵を受けられるでしょう。実際の工事によって変動しますが、補助金は最大140万円受けられます。

耐震化補助制度

木造住宅の建替えで利用できる補助金に、「耐震化補助制度」があります。この補助金は鉄骨造や鉄筋コンクリート造と比較して、地震などに弱い木造住宅の建替え費用の一部が自治体から助成されるものです。

利用するための条件は、「1981年5月31日以前に建築主事の確認を受けて建築されたもの」であることです。自治体によって異なりますが、補助内容の一例として、約200万円程度を上限として補助されることもあります（※）。

※東京都練馬区の場合。面積（5万1,200円／平方メートル）による限度額もあります。

住宅ローン減税

「令和4年度住宅市場動向調査報告」によると、建替える場合の住宅ローンの利用率は55.1%となっています。低金利の住宅ローンは、手元の現金を減らさないためにもうまく利用しましょう。ただし、建替えに住宅ローンを借りる場合は、解体する家の住宅ローンを完済しておくことが前提です。銀行は建物を担保にお金を貸すので、建物を取り壊すなら完済する必要があるからです。返済期間が10年以上のローンを組むと、建替えでも住宅ローン控除の対象になります。