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住宅の建替えにかかる不動産取得税とは？

不動産取得税とは？ 

不動産取得税とは、登記の有無や有償・無償を問わず、相続以外の方法で建物や土地を取得した際に課せられる地方税です。

固定資産税や都市計画税とは異なり、支払うのは不動産を取得した時の一回のみです。取得後に各都道府県から「納税通知書」が届くので、それを用いて指定された金融機関に支払います。

不動産取得税がかかる対象

不動産取得税は、売買、交換、贈与、新築、増改築など、相続以外の方法によって取得された建物と土地に対してかかります。

新しく不動産を取得する場合だけではなく、増改築などで価値が高められた建物に対してもかかるため、注意が必要です。

不動産取得税以外にも建替え時にかかる税金はある？

建替えの際に課せられる税金は、不動産取得税だけではありません。

建築工事の依頼や住宅ローンを組む場合には、契約書や領収書などの作成時に課せられる印紙税が、建物の所有者を明確にする登記手続きには、登録免許税がかかります。

建替え完了後も、固定資産税や都市計画税の納付が毎年必要となりますので、事前に確認しておきましょう。

不動産取得税の算出方法

不動産を取得した時点で発生する不動産取得税は、下記の計算式に基づいて算出されます。

ただし2027年3月31日までは、特例により土地および住宅の場合は標準税率を3％として計算します（※特例を受けるには条件をクリアする必要があります）。

不動産取得税を算出する際は、実際の価格ではなく固定資産税評価額に基づいて計算するところに注意しましょう。

固定資産税評価額とは、不動産（土地や建物）の価値を税務上で評価した金額であり、地方自治体が実施する評価に基づいて決まります。

建物の場合は、建物の種類、構造、築年数などを基に評価額が決まり、市区町村ごとに金額が異なります。

住宅の建替えをしても不動産取得税がかからないケースはある？

取得した不動産の課税標準額が低く、免税点に当てはまる場合には、非課税となります。

たとえば、新築、増築、改築した建物が23万円未満の場合が免税点です。また、不動産取得税の軽減措置の条件に当てはまれば、不動産取得税がかからない場合もあります。

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不動産取得税の軽減措置とは？

不動産取得税には、条件によって負担が少なくなる軽減措置があります。詳しく見ていきましょう。

軽減措置の上限額

住宅の場合は、新築であっても中古であっても軽減措置の対象となります。

一般の新築の場合、控除額は一律1,200万円となっており、不動産取得税の課税基準となる固定資産税評価額から1,200万円を引き、算出された価格に税率3％をかけます。

そのため、住宅の固定資産評価額が1,200万円以下の場合は、不動産取得税はかかりません。

軽減措置が適用される条件

軽減措置の適用を受ける場合、一戸建ての建替え住宅では、床面積が50平米以上、240平米以下であることが必要です。

また、軽減措置の条件として、月に1日以上その家に居住することが必要なため、別荘などは対象外となります。

ほかにも、建替えから1年以内に増築した場合は条件から外れ、軽減措置が受けられなくなるので注意しましょう。

不動産取得税の軽減措置を申請する際のポイント

住宅の建替えで不動産取得税の減税措置を申請する場合には、いくつか気をつけておくポイントがあります。詳しく見ていきましょう。

申請のタイミング

軽減措置を受けるには、不動産取得後60日以内に各都道府県に届け出る必要があります。申請の有無によって、支払うべき税額は大きく異なります。忘れずに届け出の準備を整えましょう。

軽減措置を受ける際に必要な書類もチェック

申請時には、手続きを行うための書類が必要です。準備が必要となるのは、「不動産取得税申告書」か「不動産取得税課税標準の特例適用申請書」です。

それ以外にも売買契約書や住宅の登記事項証明書など必要書類がありますので、自分が取得した不動産のある所在地の、都道府県のホームページで事前に確認しましょう。

軽減措置の申告を忘れた場合は還付請求ができる

軽減措置は、原則不動産取得税の納税前に申告する必要があります。しかし、万が一軽減措置の申告を忘れても、一定期間内であれば税金の還付を受けることができます。

一般的には、不動産取得後5年以内なら還付請求が可能です。後になってから、軽減措置の対象であることに気づいた場合は、この申請を活用しましょう。

記事のおさらい

建替えの場合も不動産取得税がかかる？

不動産取得税は、新しく不動産を取得する場合だけではなく、増改築などで価値が高められた建物に対してもかかります。詳しくは「住宅の建替えにかかる不動産取得税とは？」をご覧ください。

建替えで不動産取得税がかからないのはどんなとき？

建替えの場合は、不動産の課税標準額が23万円未満の場合か、固定資産税評価額が1,200万円以下であれば非課税となります。

不動産取得税はいくらまで軽減してもらえる？

不動産取得税における軽減措置の上限額は1,200万円です。建替えの一戸建ての場合は、床面積が50平米以上240平米以下である必要があります。

不動産取得税の軽減措置はいつまでに申請が必要？

軽減措置の申請手続きは、工事完了後60日以内に各都道府県に届け出る必要があります。不動産の所有地となる都道府県のホームページなどを確認し、必要な書類を準備しておきましょう。

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