マイホームの築年数が経過して、建物や設備の劣化が目立つようになったときには、リフォームだけでなく建替えも視野に入れて検討する必要があります。

しかし、建替えとなると大幅な工期がかかり、一から住宅を建てるより負担を感じてしまう面もあるでしょう。

この記事では、マイホームを建替える際の手順を解説するとともに、やることリストを紹介します。全体像を通して、建替えにどのくらいの期間がかかるのか確認しておきましょう。

まずは一覧でチェック！ マイホーム建替えのスケジュール

建替えでは、新たに住宅を購入したり新築したりする場合と異なり、旧居の取り壊しを行う必要があります。

旧居の解体が始まってからは仮住まいに移らなければならないため、それまでに新居の設計プランを立てて、工事請負契約や住宅ローン申し込みを済ませておくのが一般的です。

なお、上記のモデルケースは「新居の建築」と「旧居の解体」を異なる会社に任せることを前提としていますが、もちろん両者を同一の建築会社に依頼することも可能です。

全体的な手続きから考えれば、1つの建築会社にまとめて任せてしまった方がスムーズといえるでしょう。

建替え全体のスケジュールは、準備や建築会社選びにどのくらいの時間をかけるかによって大きく左右されますが、一般的には短くても7ヶ月程度、長ければ1年以上かかるケースもめずらしくありません。そのため、時間には十分にゆとりを持っておくことが大切です。

ここからは、建替えの手順を「準備」「着工前」「着工後」の3段階に分けて、より詳しく見ていきましょう。

ステップ1：建替えの前に準備すべきこと

前述のとおり、建替えには長い工期が必要となるため、手続きに入る前に綿密な計画を立てることが大切です。ここでは、建替え前に準備すべきことについて解説します。

建替えとリフォームのどちらが最適か検討する

建替えでは一から新居を建てるため、建物や設備を一新し、間取りも自由に組み替えることができるのがメリットです。一方、リフォームと比べて工事は大掛かりになるため、費用や工期の負担は大きくなってしまいます。

さらに、一部リフォームであれば、居住しながら作業してもらうことも可能です。建替えと比べて、リフォームははるかに負担が軽くなるので、まずはリフォームでも十分かどうかを慎重に検討しましょう。

どちらが最適か検討するうえでは、以下の判断基準を参考にするといいでしょう。

法令上の制限とは、そもそも再建築ができるのかどうか、面積の拡大が可能かどうかといったポイントを指します。土地によっては建替えができない「再建築不可物件」となっているケースもあるため、事前にしっかりと把握しておくことが大切です。

築年数や耐震基準は、リフォームのみで安全な住まいへつくり替えられるかどうかを判断する指標となります。特に1981年以前の旧耐震基準で建てられている場合には、リフォームよりも建替えを行った方がよい場合が多いです。

また、地盤から改良しなければならない場合は、建物を取り壊す必要があるため、建替えが現実的な選択肢となります。そのほかのポイントとして、かけられるコストや将来のライフプラン、家族構成の変化なども想定しながら、慎重に検討することが大切です。

なお、どちらが適しているか迷ってしまったときには、専門家による「ホームインスペクション」を受けてみるのも1つの方法です。ホームインスペクションでは、建物の劣化状況や必要な改修作業などを専門家に診断してもらえるため、有効な手がかりが得られるでしょう。

建替え全体でかけられる予算を決める

建替えには「新居の建築費用」のほかに「旧居の解体費用」「地盤調査・改良費用」「税金や引越し代などの諸費用」「仮住まいを用意する費用」がかかります。

まずは建替えの工程全体にどのくらいの費用をかけられるのかを決めておき、そこから予算を逆算していくようにしましょう。

新築する住宅の間取りを決める・要望を整理する

新居を建てるにあたり、建築会社を探す前には、ある程度間取りなどのプランを決めておくとスムーズです。建築会社によって得意とする工法やプランは異なるので、おおまかな方向性を事前に決めておくと、依頼先を見極める際に役立ちます。

また、実際に施工する際のプランは建築会社と相談しながら決めていくことになりますが、依頼者（施主）の希望や条件の優先順位が決まっていれば、より円滑に話がまとまっていきます。

家族でじっくりと相談しながら、新居のイメージを明確にしていきましょう。

ステップ2：着工前のスケジュールとやることリスト

建替えの準備が整ったら、いよいよ施工を依頼する建築会社を選び、着工までの手続きを進めていきます。ここでは、着工前の手順について詳しく見ていきましょう。

新築を依頼する建築会社を選ぶ

建築会社を選ぶ際には、初めから1社に絞り込むのではなく、複数の会社を比較しながら検討することが大切です。同じプランで見積もりを出してもらい、それぞれのコストや強み、提案などを比較しながら、依頼先を見極めましょう。

工事請負契約の締結、詳細プランの相談

工事を依頼する建築会社が決まったら、工事請負契約を結んで具体的なプランや最終見積もりを固めていきます。契約時には建物の設計図や建築工事の日程表など、さまざまな書類が提示されるので、見落としがないようにくまなくチェックすることが大切です。

疑問点や不安があれば、遠慮をせずに質問をして明確にしましょう。請負契約の締結後は、設備や部屋のレイアウトなどの詳細プランを固めながら、解体から新築までのスケジュールを確定させていきます。

住宅ローンの申し込み

工事のプランが決まったら、住宅ローンの申し込みを行って審査を受けます。住宅ローン審査は事前審査と本審査の2段階方式となっており、まずはプランと見積書がそろった段階で事前審査を受けます。

建築確認申請・住宅ローン本審査

建築プランが固まったら、管轄の自治体等の建築確認機関に建築確認申請を行って許可をもらう必要があります。

申請自体は依頼者自身で行う必要がありますが、図面などの資料は建築会社が用意してくれるので、不安がある場合には早い段階で相談しておくといいでしょう。

そして、建築確認申請が通った段階で、住宅ローン本審査へと進むのが一般的な流れです。

解体を依頼する建築会社を選ぶ

旧居の解体を別の建築会社に依頼する場合は、これまでの手続きと並行して依頼先選びを進める必要があります。会社によって解体コストに違いが生まれることもあるので、複数の会社に見積もりを依頼して、結果を比較しながら検討しましょう。

ただ、特別な事情がない限りは、前述のとおり新築を依頼する建築会社にまとめてお任せした方がスムーズです。

仮住まいの契約・引越し

建替えの工程を円滑に進めるために、少なくとも解体が始まる前には、荷物を引き払って生活の拠点を移す必要があります。

人数が多い世帯では、条件に合う仮住まいを見つけるのに時間がかかることもあるため、できるだけ早い段階で部屋探しをスタートしておくと安心です。

賃貸物件を借りる場合には、少なくとも着工の2ヶ月前を基準に部屋探しを始めて、1ヶ月前には賃貸借契約を完了しておけるといいでしょう。

そして、無事に仮住まいが決まったら、解体日までに引き払えるよう、忘れずに引越し会社の手配も済ませておくことが大切です。

また、電気・ガス、インターネットなどのライフラインの契約も忘れずに停止しておきましょう。

ステップ3：着工後のスケジュールとやることリスト

仮住まいへの引越しが完了したら、旧居の解体、新居の施工へと進んでいきますが、この段階に入るとほとんどの手続きは建築会社が担うこととなります。

依頼者が行う手続きはそれほど多くありませんが、遅れが出ないようにあらかじめチェックしておきましょう。

近隣への挨拶

解体工事が始まると、新居が完成するまで、長い期間にわたって工事が続きます。騒音や振動が発生するともに、関係車両が近くに止まることもあるため、あらかじめ近隣に挨拶を済ませておくことが大切です。

解体工事・建物滅失登記手続き

建物の状態や周辺の環境によっても異なりますが、解体工事は10日～2週間程度で完了します。工事自体は建築会社が行うため、依頼者がすべきことは特にありませんが、工事完了後は法務局で「建物滅失登記」の手続きを行う必要があります。

建物滅失登記は解体工事完了から1ヶ月以内に行わなければならず、申請を怠った場合には10万円以下の罰金が科せられてしまうこともあるので、忘れずに手続きを済ませましょう。

地盤調査・地盤改良

旧居を取り壊したら地盤調査を行い、新築をしても問題がないか確認する必要があります。そのうえで、改良の必要がある場合には別途、地盤改良工事が行われます。

特に旧居を建ててから長い年数が経過している場合には、地盤が軟弱化している可能性が考えられるので、地盤改良が必要なケースも多いです。

また、木造から鉄骨造・鉄筋コンクリート造、2階建てから3階建てなど、建物の重量が増える場合も、ほとんどのケースで地盤改良が必要になります。

新築工事・竣工検査

地盤改良まで済んだら、新築工事は通常の注文住宅と同じように進められていきます。

基礎工事、棟上げ、躯体工事、屋根・床・外壁工事、内壁工事、設備工事と進み、建物が完成したら竣工検査を行って、依頼者立ち会いのもとでプランどおりに仕上がっているか確認します。

引き渡し・登記手続き

住宅が完成したら、施工費用の清算を行って引き渡しとなります。引き渡しのタイミングで登記の手続きもまとめて行うのが一般的であり、建替え時には「建物の表題登記」「所有権保存登記」の2種類の手続きを済ませる必要があります。

また、住宅ローンを借りる場合には抵当権設定登記も必要です。

仮住まいの契約期間はどのくらいが目安？

建替えのスケジュールを検討するうえで、特に注意したいのが仮住まいを借りる期間です。建替えでは実家などに身を置くことができない限り、賃貸物件などを借りて仮住まいを用意する必要があり、利用する期間が長ければ長いほどコストがかかります。

そのため、全体のスケジュールを把握したうえで、逆算しながら借りる期間を決めましょう。仮住まいが必要なのは、「解体工事のスタートから新築の引き渡しまで」であり、具体的な期間としては「5～8ヶ月程度」が目安です。

住まいの選択肢としては賃貸物件が一般的ですが、マンスリーマンションなどの短期で借りられる賃貸サービスも有力な選択肢といえます。

賃料は通常の賃貸物件よりも高く設定されるのが一般的ですが、初期費用を大幅に抑えられるので、トータルコストは安く済むケースも多いです。

家族で借りられるファミリータイプの物件もあるので、通常の賃貸物件とコストなどを比較しながら検討してみましょう。

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まとめ

• 建替えのスケジュールは準備、着工前、着工後に分けて考える
• 期間は短くても7ヶ月程度、長ければ1年以上かかることもあるため、スケジュールにゆとりを持っておく
• 住宅ローン申し込みや各種登記手続きのタイミングに注意しておく
• 仮住まいは解体工事が始まる2ヶ月前から余裕を持って探し始める
• プランによっても異なるが、仮住まいには半年近く住むことになるため、スケジュールを逆算して契約期間を考える

よくある質問

Q.1：家の建替えには、全体でどれくらいの期間がかかりますか？

A.1：建築会社を決めてから新居が完成するまで、少なくとも7ヶ月、長ければ1年以上かかります。時間にゆとりを持った計画を立てましょう。

Q.2：建替えを考え始めたら、まず何からすべきですか？

A.2：まずは「リフォームか建替えかの検討」「全体の予算決め」「家族で新居の要望を話し合う」ことから始めましょう。そもそも法令で建替えができない土地もあるため、事前の確認は不可欠です。

Q.3：リフォームか建替えか、どちらを選ぶべきか判断する基準はありますか？

A.3：建物の状態やコスト、法令上の制限などで判断します。特に1981年以前の旧耐震基準の家や、地盤改良が必要な場合は建替えがおすすめです。専門家による住宅診断（ホームインスペクション）で家の状態を把握すると、より判断しやすくなります。

Q.4：建替えには、家の建築費以外にどんな費用が必要ですか？

A.4：主に「旧居の解体費用」「地盤調査・改良費用」「仮住まい費用や引越し代」「税金・登記などの諸費用」がかかります。これら全てを含めて全体の予算を考えましょう。

Q.5：建築会社は、どのように選ぶのが良いですか？

A.5：1社に絞らず、複数の会社から同じようなプランで見積もりを取りましょう。コストや提案内容、担当者との相性を比較して、信頼できる会社を見極めることが重要です。

Q.6：住宅ローンの申し込みは、どのタイミングで行うのですか？

A.6：建築プランと見積もりが固まったら「事前審査」を、建築の許可（建築確認）が下りたら「本審査」を受けるのが一般的な流れです。

Q.7：建替え中の仮住まいは、いつ頃から探すべきですか？

A.7：工事が始まる2ヶ月前には探し始め、1ヶ月前には契約を済ませておきましょう。解体から新居の引渡しまで、5～8ヶ月程度借りるのが一般的です。

Q.8：工事が始まった後、施主（自分）がやることは何ですか？

A.8：ほとんどは建築会社が進めますが、施主として「近隣への挨拶」や、完成時の「竣工検査」への立ち会い、「登記手続き」などを行う必要があります。

Q.9：「登記」の手続きについて、何をいつまでに行う必要があるか教えてください。

A.9：建替えでは主に2つの登記が必要です。まず、旧居の解体後1ヶ月以内に「建物滅失登記」を行います。次に、新居の完成後に、所有者などを記録する「所有権保存登記」などを行います。

Q.10：建替えのスケジュールをスムーズに進めるための、一番のポイントは何ですか？

A.10：新築と解体を同じ建築会社に依頼すると、手続きが一本化されてスムーズです。また、予期せぬ遅れに備え、常にスケジュールに余裕を持たせておくことが最も重要です。