注文住宅を建てようと土地を探していると、高低差のある土地が見つかることがあります。

このようなところは相場よりも価格が安い傾向にありますが、土地の価格だけでなく家を建築する時の工事費用なども含めて、総合的に判断する必要があります。

そこで、高低差がある土地に住宅を建てることのメリットやデメリット、活用方法などをご紹介します。

高低差がある土地のメリット・デメリット

高低差がある土地とは、例えばがけ地や傾斜のある土地などを指します。このような土地に住宅を建てることに、どのようなメリット・デメリットがあるのか見ていきましょう。

高低差がある土地の価格は安い傾向

高低差がある土地の最も大きなメリットは、購入価格が安いということです。恐らく多くの方は、価格の安さに引かれてこのような土地を検討していることでしょう。

それ以外にも、設計によっては道路などから家の中が見られにくいこと、高低差を利用した独特な住まいを実現できることなどがメリットとして挙げられます。

高低差がある土地は建築費用が高くなるリスクがある

高低差がある土地は購入価格が安い一方で、家の建築費用が高くなりやすいというデメリットがあります。

これは、家を建築する際の造成工事などの費用がかさむためです。安いと思って買っても、「トータルの費用で結局割高になってしまった」ということも十分起こり得ます。

その他にも、高低差のある土地を扱う経験が少ない建築会社もあるため、建築会社の選択肢が狭まることや、バリアフリー化しにくく高齢の家族が住みにくい場合があることもデメリットです。

このようにいくつかのデメリットがありますが、やはり費用面が一番気をつけたいポイントです。一見安く見えるだけに、注意して検討しなければなりません。具体的にどのような工程に費用がかかるのか、事前に押さえておく必要があります。

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費用がかかりやすい高低差がある土地の工事内容

高低差がある土地に家を建てる場合は、通常の建築費用に加えて以下のような工事費用も必要になる場合があります。

造成工事

造成とは、住宅などを建築するために、切土、盛土、埋め立て、地盤改良などを行い、土地をならすことを指します。

擁壁や土留めなどの外構工事

擁壁とは基礎が崩れないように補強するための壁を作ること、土留めはがけや盛土などが崩れないようにコンクリートなどで“土を留める”ことです。外構工事の費用は高低差によって変わりますが、数十万円～数百万円かかることもあります。

高低差の特性を有効活用する方法

高低差のある土地では、それぞれの土地の特性を活かすことで満足のいく住居を建てやすくなります。たとえば、道路面より高い土地はプライバシーや採光の確保がしやすいというメリットがありますし、道路面より低い土地は防音性や気密性に優れています。

実際にどのような活用方法があるのか見てみましょう。

道路面より土地が“高い”場合の活用方法例

駐車スペースや収納（物置）などの設備を道路から近い高さに作り、そこを通じて直接部屋の中まで利用できる階段やスロープ、家庭用エレベーターなどを設置します。

玄関口を敷地の奥に設置し緩やかな段差・スロープを設置するなど、直接居住スペースまで移動できる工夫を取り入れると良いでしょう。

道路面より土地が“低い”場合の活用方法例

2階部分を道路に面した形で建て、リビングなどの明るさを必要とする部屋を中心に配置します。1階部分は寝室や浴室などの明るさを重要としない部屋をまとめると、外部からの視線も気になりません。

丘陵地など家の片面のみが道路側に接地している場合で、反対側に隣地などがない場合は、眺望のよい開放感のある1階または地下室を設置することもできます。

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高低差がある土地選びの注意点

高低差がある土地の中でも、特に“隣地との高低差が2mを超える”と、がけ条例の規制に引っかかる場合があります。

このような基準を超える高低差では、建築許可を得るためにさまざまな規制をクリアしなければなりません。

がけ地とは

がけ地とは、一般的に水平面に対し30度を超える角度を有する斜面、がけ、擁壁等を持つ土地のことです（定義は自治体によって異なります）。

一般的な用途での利用が難しいため、土地のがけ地が占める割合に応じて評価額に補正がかかります。

がけ地かどうかの調べ方

自治体の建築指導課で、土地ががけ地かどうか確認できます。建築主事がいる自治体で確認しますので、都道府県の場合もあれば、市区町村の場合もあります。

インターネットでも土地について開示されている場合もあるため、窓口に行く前に見てみるといいでしょう。また、ある程度土地の目星が付いているなら、購入・建築しようとしている不動産会社に問合せてみることもおすすめです。

がけ地かどうかを確認するときは、併せて建築基準条例（いわゆる“がけ条例”）も確認してください。

自治体ごとに名称や内容が微妙に違い、例えば東京都の条例ではがけと擁壁の設置について次のように定められています。

出典：東京都建築安全条例（東京都都市整備局ホームページ）

高低差だけでなく地盤の状況によっても必要となる工事が変わる場合もがあるため、その点も併せて確認してみてください。

高低差がある土地は工事費用が高くなる可能性があるため、判断は慎重に

高低差がある土地は購入価格が安い傾向にあり、一見するとコストが抑えられそうです。

しかし実際に家を建てようとすると、造成工事などの費用がかさみ、トータルで費用が余計にかかってしまう恐れがあります。このような土地の購入は、慎重に判断する必要があるでしょう。

よくある質問

Q.1：高低差のある土地は、なぜ価格が安いのですか？

A.1：平坦な土地と比べて、家を建てる際に造成工事や擁壁（ようへき）工事といった追加費用がかかる場合があるため、土地自体の価格は安い傾向があります。土地の価格だけで判断せず、建築費を含めた総額で考えましょう。

Q.2：家を建てるのに、どんな追加工事や費用が必要になりますか？

A.2：土地を平らにするための「造成工事」や、斜面の土砂崩れを防ぐための「擁壁」「土留め」といった工事が必要になる場合があります。工事費用は高低差の状況によりますが、数十万円から数百万円かかることもあります。

Q.3：価格の安さ以外に、高低差のある土地のメリットはありますか？

A.3：道路より高い場所にリビングなどを設ければ、通行人の視線が気になりにくく、プライバシーを確保しやすいです。また、高低差を活かしたスキップフロアなど、個性的なデザインの家を建てられるのもメリットです。

Q.4：道路より土地が高い場合、どんな家づくりができますか？

A.4：道路と同じ高さに駐車場をつくり、階段やスロープで家に入る設計がよく見られます。玄関を道路から離せるためプライバシーを守りやすく、日当たりや風通しの良い住まいを実現しやすいのが特長です。

Q.5：道路より土地が低い場合の活用法を教えてください。

A.5：たとえば、道路に面した2階にリビングを、1階に寝室や浴室を配置する間取りにすれば、外からの視線を気にせず過ごせます。また、周囲が地面に囲まれているため、防音性に優れた静かな空間をつくりやすいのもメリットです。

Q.6：購入前に、必ず確認すべき注意点は何ですか？

A.6：「がけ条例」の対象になっていないか、必ず確認しましょう。特に、隣地との高低差が2mを超える土地は、擁壁の設置が義務づけられるなど、建築に制限がかかる場合があります。

Q.7：検討している土地が「がけ地」かどうか、どうすれば分かりますか？

A.7：都道府県や市区町村の建築指導課といった窓口で確認できます。自治体によってはウェブサイトで情報を公開している場合もあります。また、相談している不動産会社に確認してもらうのも一つの方法です。

Q.8：高低差のある土地に家を建てたい場合、建築会社選びで気をつけることはありますか？

A.8：高低差のある土地の建築には特殊な工事が必要になるため、施工経験が豊富な建築会社を選ぶことが大切です。すべての会社が得意なわけではないため、依頼できる建築会社の選択肢が限られる可能性がある点も、知っておきましょう。