東京都江戸川区「小岩駅」の住みやすさは？急速に市街地再編が進む下町情緒あふれる街

JR小岩駅は、秋葉原駅からJR中央・総武線各駅停車を利用して最短17分でアクセスできる、江戸川区北端の駅です。西側の隣駅であるJR新小岩駅にて総武快速線に乗り換えることで、東京駅や品川駅、神奈川方面へのアクセス性にも優れています。また、東側は江戸川を挟んで千葉県に隣接しており、総武線や京成線を利用すれば千葉や成田方面へのアクセスも便利です。また、近年小岩駅周辺では積極的な市街地再生事業が進められています。この記事では、そんな小岩駅周辺の住みやすさをご紹介します。

小岩駅周辺はどんなところ？

小岩駅周辺の概要

小岩駅のある江戸川区は東京23区で最も東側に位置しており、駅周辺エリアは、江戸川区の北端に位置しています。なかでも小岩地域は江戸川区の北端に位置し、東側は江戸川を挟んで市川市・松戸市、北側は葛飾区に面しています。歴史的には、成田・房総へ向かう旅人が利用した元佐倉道（旧千葉街道）が通り、江戸川を越えるための「小岩市川の渡し」の前に御番所（関所）が設けられたことで、関所のある街として発展しました。小岩地域は随所に歴史を感じられる資源が点在しています。

江戸川区によると、2025年3月1日現在の小岩地域の人口は、約9.7万人（江戸川区全体は約69万人）となっています。近年は微減と微増を行き来していた状況ですが、５年前の人口と比較すると江戸川区全体、小岩地域ともに人口は減少傾向にあります。

江戸川区人口：69万9,523人(2020年3月)→69万3,421人(2025年3月) ▲6,102人
小岩地域人口： 9万8,381人(2020年3月)→ 9万7,473人(2025年3月) 　▲908人
※出典：江戸川区　「江戸川区人口の現況」

小岩駅周辺の住みやすさ

小岩駅周辺の交通利便性

JR小岩駅は、JR総武・中央各駅停車が通っており、JR秋葉原駅までは約17分。また、東京駅・品川駅方面へは、隣駅のJR新小岩駅で総武快速線に乗り換えることでアクセスできます。さらに、区の東側に位置する市川市や松戸市、千葉・成田方面へのアクセスにも優れています。

JR東日本によると、JR小岩駅は、１日平均乗車人数が5万8,306人(2023年度)とされ、江戸川区内の駅では最も利用者が多い駅となっています。


＜小岩駅から主要駅へのアクセス時間＞
・秋葉原駅：約17分
・新宿駅　：約30分（JR御茶ノ水駅乗り換え）
・東京駅　：約21分（JR新小岩駅乗り換え）
・横浜駅　：約55分（JR新小岩駅乗り換え）

小岩駅周辺の買い物・飲食店事情

小岩駅周辺では、現在に至るまで下町情緒残る商店街が形成されています。商業施設としては、駅直結の「シャポー小岩」、北口には「イトーヨーカドー小岩店（再開発事業にあわせて移転予定）」、南口には、2021年1月にオープンした「FIRSTA koiwa（市街地再開発事業により整備）」に加えて、歴史ある商店街（フラワーロード商店街、サンロード商店街など）と充実しており、日常生活には欠かすことのできない生鮮食品や日用品、生活雑貨などの買い物に不便することはないと考えられます。また、商店街には飲食店も多く、平日休日問わず活気があるといえます。

なお、現在、駅北口および南口において市街地再開発事業が進められており、それぞれの低層部には商業施設が入る予定となっていることから、より魅力的な商業空間がつくられていくものと思います。

小岩駅周辺の自然環境

小岩駅周辺は、商業・住宅地が多く、地域に占める公園の割合は区の平均程度といえますが、江戸川区自体が特別区内でも公園比率が高い地域ですので、他区に比べれば自然環境は恵まれています。

また、まちなかでは西小岩・下小岩親水緑道や小規模な公園、一級河川である江戸川河右岸一帯には大規模公園・運動場が整備されています。さらに、JR小岩駅から路線バスを利用すれば、葛西臨海公園や葛西臨海水族園まで簡単にアクセスすることができます。

江戸川河川敷や臨海公園などへのアクセスのしやすさは小岩駅周辺に居住する際のメリットといえそうです。

小岩駅周辺の公共施設画像

小岩駅周辺には、江戸川区小岩事務所や江戸川区図書館など、公共サービスを受けるために不可欠ともいえる施設が立地しています。また、江戸川区では、就学前の乳幼児や保護者を対象とした、子どもを遊ばせ、交流しながら子育ての仲間づくりや情報交換ができる場として「子育てひろば」が北小岩や南小岩に設置されています。東小岩には「小岩健康サポートセンター子育てひろば」が設置されています。

小岩駅周辺の治安・ハザード

江戸川区小岩地域の刑法犯認知件数は2024年統計では761件となっており、江戸川区全体の約18%（江戸川区全体は4,222件）を占めます。上図の町丁別の認知件数をご覧いただくと小岩駅周辺では赤色の部分が多く、犯罪認知件数が多いことが見て取れます。

また、小岩地域の刑法犯認知件数（2024年）で最も多い犯罪の種別は、「自転車窃盗」で313件、続いて「詐欺」が60件認知されています。なお、区全体で見ても同様に「自転車窃盗」が多い傾向にあります。このことから、治安に不安を覚える方もいると思いますが、そもそも駅前という人が集積する特性上、犯罪が起きやすい傾向にはあります。小岩駅周辺には、「小岩駅前交番」や「小岩警察署」があり、地域の安定的な治安維持に貢献していると考えられます。

地理的な特徴として、江戸川区は、江戸川と荒川に囲まれ、なおかつ、過去の地下水汲み上げによる地盤沈下の影響もあり、区面積の約７割が満潮位以下のゼロメートル地帯に位置しています。その中でも小岩地域については、満潮面以上に位置しており、江戸川区内でも南西部に比べて比較的高潮リスクは低いものの、武蔵野台地と下総台地に挟まれた東京低地であることには変わりはなく、河川洪水や高潮に対しての備えが必要な状況にあります。

さらに、市街地形成の成り立ちから木造住宅が密集しており、災害時における大規模延焼火災が生じやすい状況にあります。しかし現在、駅周辺では市街地再開発事業により、木造密集市街地の解消や公共空間（広場）の整備が進められているため、災害時には一時的な避難場所として有効に活用されることが期待されます。

河川洪水・高潮に対する災害ハザードエリアついては、江戸川区が公開しているハザードマップ情報、または国が公表している不動産情報ライブラリがありますので、いずれかで災害ハザードリスクの把握することをおすすめします。

小岩駅周辺の病院事情

小岩駅周辺には、子育てに欠かすことのできない医療施設に加えて、初期救急や二次救急として複数の医療施設があります。

＜小岩駅周辺の主な病院・診療所＞
【初期救急】
・江戸川区医師会夜間・休日急病診療所（内科・小児科・歯科）
※都営新宿線一之江駅付近に位置しており、JR小岩駅から離れています。

【二次救急】
・医療法人財団岩井医療財団岩井整形外科病院
・社会福祉法人仁生社江戸川病院

【産科】
・岩倉病院

小岩駅周辺の子育て環境

江戸川区によると、江戸川区の待機児童数は、2022年度以降継続して0人となっています。このことから、区として子育てしやすい環境整備に力を入れている結果といえます。

また、小岩駅周辺には日常的な買い物には便利な商業施設が多く立地しているほか、公共の子育て支援施設や、小児科や産科のクリニックなど、子育てを行う上で不可欠な施設が充実しています。

今後、市街地再開発事業に伴い駅周辺の居住人口が大幅に増加することが考えられますが、当該事業では誘導用途として保育所が想定されており、市街地のリニューアル後も持続的な子育て支援が行われると思われます。

小岩駅周辺の家賃相場

小岩駅の市街地再開発事情

近年小岩駅周辺では積極的な市街地再生事業が進められています。たとえば、駅南口から約150mの距離に位置したフラワーロードに面する「南小岩七丁目西区」では、2015年には高さ約100m、地上29階建ての住商複合施設が建築されました。
これらに加えて、現在、駅を挟んで南北において、市街地再開発事業や土地区画整理事業が始動しており、それぞれ、住宅や商業、業務など機能が入った複合施設の建築や、駅北口では交通広場の整備など、駅周辺での新しい都市基盤の整備や再編が急速に進んでいる地域となっています。分譲マンションが多く供給される予定となっており、低層住宅地が広がる小岩駅に超高層建築物が建設されることで大きく街並みが変化することが考えられます。

小岩駅周辺の魅力まとめ

今回は、江戸川区の北端に位置する「小岩駅」周辺の住みやすさを紹介しました。JR小岩駅は江戸川区内でも最も利用者数が多く、秋葉原駅や東京駅、神奈川方面に加えて、千葉・成田方面へのアクセスが良好であり、交通環境に恵まれているといえます。

また、江戸川区の端にありながらも、駅周辺には魅力的かつ歴史ある商店街が形成されているほか、イトーヨーカドー（市街地再開発により同地区内に移転予定）や、再開発事業で整備された商業施設が充実しているほか、子育て支援施設や医療施設なども多く立地しています。さらに、江戸川河川敷をはじめ自然環境が整っており住みやすい街といえます。

一方、市街地化の歴史が古く、このことから木造密集市街地を抱えている点や、河川洪水や高潮による浸水被害の恐れがあるなど、防災面での課題が顕在化しているのも小岩地域の特徴となります。このため、日頃から災害へ備え、防災意識を高めておくことや、いざ災害が起きた場合には迅速な避難、災害発生後は救助、復興・回復への対処など、日頃から適応策を検討しておくことが必要と考えられます。小岩駅周辺に住む際には、個人・家族間で災害発生後の連絡手段や避難先などをあらかじめ話し合っておくことをおすすめしたいです。

なお、防災面での課題解決の一環として、現在、小岩駅周辺では市街地再開発事業が実施されています。完成後はより一層、賑わいや活気が生じるはずです。ぜひ、引越し先を検討する際の候補地に入れてみてはいかがでしょうか。