「民泊」を始めてみよう！現役の民泊事業者が体験談・Q&A・注意点を紹介

民泊とは「住宅を活用した宿泊サービス」です。住宅で使っていない空き部屋や空き家を生かして、誰でも始められます。

現在私は、夫婦2人で築100年の蔵を約8ヶ月かけてフルリノベーションした「一棟貸し民泊」を運営しています。敷地内にはヤギやニワトリもいて、ゲストが来ると動物たちと総出でお迎えする生活です。

最初は私も民泊のことをまったく知らないところから事業をスタートしました。てんやわんやしながらですが、結果的に営業開始から1年で100組以上のゲストをお迎えできています。民泊は住宅を使って楽しく仕事ができる、魅力的なビジネスです。

そこでこの記事では、現役の民泊事業者である私が、自身の体験談を交えながら「民泊の始め方」を解説します。開業までの流れや注意点など、民泊に関する基本情報を網羅的に紹介します。

また、Q&A形式で素朴な疑問にも答えましたので、ぜひ参考にしてください。この記事がこれから民泊を始めたい方の役に立てば嬉しいです。

民泊とは

まずは基本事項として、3種類の民泊とそれぞれの違いを簡単に解説します。法律が絡む大切な部分ですので、ぜひ最初に確認しておいてください。近年、民泊事業者が増えている理由や背景も紹介します。

民泊には3種類ある

民泊には法令上の明確な定義はありませんが、一般的には一戸建て住宅や共同住宅（マンション）などの「住宅の全部または一部を活用して提供する宿泊サービス」を指します。そして民泊には法律別に以下の3種類があります。

・旅館業法（簡易宿所営業）の民泊
・住宅宿泊事業法（民泊新法）の民泊
・国家戦略特区法の民泊

「旅館業法」は1948年に施行された古い法律で、かつて民泊を行いたい場合はこの法律の要件をクリアするしか方法がありませんでした。しかし手続きが煩雑で設備要件も厳しく、無許可で民泊を営業する人が増えてしまいました。その結果、騒音やゴミ問題など近隣住民に迷惑をかける行為が目立つようになりました。

そこで新しくできた法律が、2018年に施行された「民泊新法」です。旅館業法では営業許可を得る必要がありましたが、民泊新法では各都道府県への届出のみで営業を開始できます。民泊新法のおかげで簡単かつ合法的に宿泊事業へ参入しやすくなりました。私も県庁に民泊新法の届出を出して事業者になった1人です。

それぞれ異なるメリットとデメリットがありますので、どの法律に基づいた民泊を行うかはよく検討してみてください。例えば、旅館業法の民泊は365日営業できるのに対し、民泊新法の民泊は1年間に人を宿泊させられる日数が180日までと制限されています。

また、それぞれの民泊が営業できる「用途地域」も異なります。

国土交通省が運営する「民泊制度ポータルサイト」では3種類を比較した表を公開していますので、参考にしてみてください。

民泊が注目される理由

民泊が注目される理由の1つはインバウンドの増加です。観光庁によると、コロナ禍の2021年には一時的に約25万人まで減少した訪日外国人観光客が、2023年には2,500万人以上も日本を訪れているそうです。これに伴い、国土交通省は宿泊施設の供給確保に力を入れており、健全な民泊サービスの普及や旅館のインバウンド対応の促進などに取り組んでいます。

民泊が注目されるもう1つの理由は、空き家の有効活用です。総務省統計局が5年ごとに公表する「土地統計調査」によると、2018年の空き家数は848万9千戸で、年々増加しています。日本国内では人口減少と少子高齢化の影響で、今後さらに空き家が増えると予想されます。

その際の空き家活用として民泊は有効な手段です。私も自宅の敷地内に立っていた未利用の建物をフルリノベーションして、民泊を始めました。空き家はきちんと手を加えれば、宿泊施設として十分に蘇ります。

民泊を運営する私の体験談

ここでは、民泊事業者である私の個人的な体験談をお伝えします。民泊を始めたきっかけや、事業の楽しさ・大変さを紹介します。民泊事業者のリアルな声を知っていただけたら嬉しいです。

民泊を始めたきっかけ

民泊を始めたきっかけは「田舎でできる仕事を夫婦で作りたかったから」です。もともと夫婦で仕事をすることに憧れがあり、2人で一緒にできることは何かを探っていました。その際に注目したのが民泊です。

ちょうどその頃、私は宅建士の資格を取得したばかりでした（必須ではありませんが、民泊を行う際に自分で宅建資格を持っていると有利な場合があります）。また、夫は補助金に詳しいため、古い家をリノベーションするための資金調達に生かせそうでした。2人の強みは何かを考えたとき、民泊はぴったりの事業に思えたのです。

田舎の民泊は儲かるのか、最初は私たちも未知でした。しかし実際にやってみると、田舎の民泊でもきちんと取り組めばうまくいくことが分かりました。もちろんしっかりと事業計画を立てたり、業務改善を繰り返したりする必要はあります。しかし今は、夫婦で作る仕事として民泊を選んでよかったと思っています。

民泊運営の楽しさ

民泊をやっていて楽しいことは、たくさんの人が出入りしてくれて、賑やかな日々を過ごせることです。私たちは現在、自宅の敷地内にある建物を貸し別荘のように、「丸ごと一棟貸し出す形式」の民泊を行っています。ゲストと顔を合わせるのは主にチェックイン・アウトのタイミングのみなのですが、短い時間でもゲストと交流できるのはとても楽しいです。

人によってはわざわざ時間を作って、一緒にお茶や食事をしてくれたこともありました。人と程よい距離感で接することができて、近すぎず・遠すぎずの関係を築ける点がとても気に入っています。

民泊運営の大変さ

民泊をやっていて大変なことは、繁忙期と閑散期で忙しさに違いがあることです。例えばゴールデンウィークや夏休みなどは連日忙しく、息つく間もなかなか取れません。清掃や買い出しなどをこなしつつ、チェックイン・アウトの対応がしばらく連続して必要になる場合もあります。

一方で、梅雨や冬休みなどは比較的落ち着いていることが多く、その差に順応するのがやや大変です。宿泊業を行う以上は避けられない大変さかもしれませんが、シーズンオン・オフの期間をどう過ごすのかは常に考えるようにしています。

民泊を始めるまでの4ステップ

ここでは、実際に民泊を始めるにあたって必要な4つのステップを紹介します。事業の準備段階で必ず必要な作業を厳選したので、ぜひ参考にしてみてください。

また、ここでは「住宅宿泊事業法（民泊新法）」における民泊を想定しています。

民泊を始めるステップ(1)物件選び

民泊の届出を行う際に、住宅とみなされるためには4つの設備（キッチン・バスルーム・トイレ・洗面所）がそろっている必要があります。リノベーションなどを行う際は、これを念頭に置いて計画を立てます。なお、私が運営する民泊は浴槽がなくシャワールームのみとなっていますが、それでも問題ありません。

住宅があるエリアで民泊が運営できるのか、用途地域や各地方公共団体が制定している条例もよく確認します。調べ方はインターネットを活用する方法もありますが、市役所へ問合せるのが最も確実です。これから住宅を購入する場合は、ゲストが来そうな立地なのか、周辺環境も調査しておくとよいでしょう。

民泊を始めるステップ(2)行政手続き

民泊新法の民泊は、県庁への届出を完了すれば営業できます。その際の必要書類一覧は国土交通省が運営する「民泊制度ポータルサイト」で確認できますので、活用してみてください。登記事項証明書や住宅の図面（床面積がわかる簡易的なもの）など、集める書類は複数ありますが、入手が難しいものではありません。

1つだけややこしかったのが「消防法令適合通知書」という書類でした。民泊を行うには消防法令に適合している必要があり、それを証明するための書面です。

住宅のある地域を管轄する消防署に問合せを行うと、後日消防士の方が火災警報器の設置など一定の防火設備が整っているか現地確認に来てくれます。問題なしと判断されると、書類を発行してもらえます。

民泊を始めるステップ(3)リネンとアメニティの準備

行政手続きを終えると、いよいよゲストをお迎えするために宿の細かな準備に入ります。家主滞在型と家主不在型で準備するものは大きく異なりますが、いずれにしてもゲストが過ごしやすい環境を整えます。

私の場合は家主不在型の一棟貸し民泊なので、ベッド・ソファなどの大型家具や、コップ・ドライヤーなど細かな備品をすべて集めるところからスタートしました。

シーツ・タオルなどのリネンについては、リネンサプライという業者と契約しています。リネンサプライを使えば、リネンを自分で洗濯・乾燥する必要がなく、業務負担が大幅に減ります。

シャンプー類はあらかじめ設置していますが、環境を配慮して歯ブラシは依頼されたときだけお渡しするようにしています。

民泊を始めるステップ(4)予約サイトへの掲載

民泊の予約サイトといえば、通称エアビーと呼ばれるAirbnbというプラットフォームが有名です。創業以来Airbnbを使った宿泊利用者は累計5億人を超えるなど、ユーザー数が多いのが特徴です。ただし、Airbnbのほかにも、楽天Vacation STAYやBooking.comなど別のプラットフォームもあるため、自分に合ったサイトを見つけるのをおすすめします。

自分でホームページを作成して集客する方法もあります。Airbnbのような仲介業者が入らないことで、ゲストもホストも手数料を支払わずに済むのがメリットです。ホームページは宿の雰囲気を表現できるツールでもあるため、個性を出したいときに適しています。私も基本的には自作のホームページで集客を行っています。

民泊を始める際の4つの注意点

ここでは民泊を始める前に確認しておきたい注意点を、4点紹介します。いずれも事前に把握しておくことで後々の誤解やトラブルを防止できますので、参考にしてください。

また、ここでは「住宅宿泊事業法（民泊新法）」における民泊を想定しています。

民泊の注意点(1)180日ルール

民泊新法の届出を行った際は、1年間で人を宿泊させられる日が180日までと制限されています。営業できる日数に限りがある中で、どの程度の収入を見込んだ事業を行うのかを事前に考えておく必要があります。

例えば生業として民泊を行いたいのか、副業で満足するのかは人によって違うと思います。その点を考慮したうえで、宿泊料や1日あたりの受け入れ組数をどうするかを検討してみてください。

民泊の注意点(2)民泊以外の使い方の制限

民泊はあくまで「住宅」で行うビジネスのため、届出している居室を、民泊以外で使うことはできません。例えば民泊用のキッチンでレストランを行うことはできません（店舗になるため）。

同様に、住宅という概念が変わってしまうような使い方はできません。ただし国土交通省は、マンスリーマンションのように1ヶ月以上の賃貸借契約を組み合わせて利用率を高めることは可としています。180日ルールがネックと感じる方は、このように賃貸と合わせて事業計画を立ててみてはどうでしょうか。

民泊の注意点(3)賃貸物件は契約内容を確認

民泊は賃貸物件でも行えますが、その際は転貸借（いわゆる又貸し）に該当するため注意が必要です。「賃貸借契約」の中で民泊運営や転貸借が禁止されている場合は、民泊を行えません。

仮に契約書内に禁止の記載がなくても、賃貸物件で民泊をする際はトラブル防止のため必ずオーナーに事前確認をするようにしてください。確認が取れたら、「転貸借の許可」と「民泊営業の許可」の2つを取得しましょう。

民泊の注意点(4)マンションは管理規約を確認

民泊は分譲マンションでも行えますが、その際は「管理規約」を確認する必要があります。管理規約とは、区分所有法に基づき管理組合が定めたマンションのルールブックです。この規約の中で、万が一民泊禁止の旨が記載されている場合は民泊が行えません。マンションの一室で民泊を検討される方は、その点を十分に確認しましょう。

現役の民泊事業者が答えるQ&A

ここでは民泊事業者である私が、Q&A形式で素朴な質問に答えていきます。ぜひ参考にしてみてください。

Q(1)民泊を始めるには資格が必要？

特に必要ありません。ただし民泊新法の民泊を行う際は、資格を持っていると有利になるケースがあります。民泊新法の民泊は、家主滞在型と家主不在型の2つの営業スタイルがあります。このうち「家主不在型」と「家主滞在型でも届出住宅の居室の数が5を超えるとき」は、一部業務を必ず「住宅宿泊管理業者」へ委託する必要があり、委託料が発生します。しかし、宅建士などの不動産系の資格を保有している人は、自身が管理業者になれるため、委託費用のコストカットが可能です。

管理業者になるための資格は国土交通省が公開しています。ちなみに私は、宅建士の資格を生かして管理業者に登録しています（登録料の納付は必要です）。

Q(2)ゲスト滞在中のタイムスケジュールは？

私が行う一棟貸し民泊のタイムスケジュールは以下のとおりです。

まず、チェックイン日の午前中に、掃除機がけやトイレ掃除など一通りの清掃を行います。その後、正午までの時間帯でタオル・寝具などのリネンのセッティングを行います。午後には、町の和菓子屋さんまでウェルカムフードの買い出しに。その後、宿泊者名簿や観光情報誌の準備を整え、ゲストのチェックインを待ちます。

ゲストが来るのは15～19時頃と幅がありますが、到着後は雑談を交えながら施設の使い方を説明し、夜は焚き火サービスなどを提供。翌朝はチェックアウトまで自由にお過ごしいただき、必要があれば動物との触れ合いをサポートします。最後は、宿泊の感想をお聞きするお別れの時間があり、一連の受け入れが終了します。

Q(3)ゲストに喜ばれるためにしていることは？

旅行でお越しになる方が多いので、少しでも思い出に残るような小さな心遣いを意識しています。例えば、ウェルカムフードは地域のことを知ってもらうつもりで、近隣のお店の和菓子や洋菓子を提供。また、近くでおすすめの飲食店情報などの相談にも乗り、写真を見せながらお話しすることもあります。

そのほかに大事にしていることは、ゲストが水入らずでゆっくりできるようなプライベート空間の確保です。必要最低限の丁寧なおもてなしを行い、あとは自由にのびのびとお過ごしいただくことを心がけています。言語化するのは難しいですが、それぞれ違うゲストの雰囲気に都度対応するようにしています。

民泊運営ができる物件を探そう

ここでは民泊ができる住まいの例を紹介します。

一戸建て

一戸建て住宅は民泊を行うのに最適です。空き部屋を活用して家主滞在型民泊（ホームステイ型民泊）を行ったり、丸ごと一棟を貸し別荘のように貸し出す家主不在型民泊を行ったりと、可能性はいろいろあります。

空き家バンク

自治体が管理運営している「空き家バンク」の物件を探るのも1つの方法です。空き家バンクにはリノベーションが必要な物件も多いですが、逆に言えば自分好みの空間を創りやすい状態といえます。修繕費用はかかりますが、理想の民泊に近付けやすいところがメリットです。

民泊を始めて充実した日々を送ってみよう

民泊とは「住宅を活用した宿泊サービス」です。民泊は法律別に3種類ありますので、それぞれのメリット・デメリットや制度上の違いを理解したうえで、どの民泊を行うかを検討してみてください。

私は2018年に施行された住宅宿泊事業法（民泊新法）における民泊の届出を県庁に行い、一棟貸し民泊を行っています。ゲストがやってくる日は、チェックインの準備から翌日のチェックアウトまで賑やかな時間を過ごし、とても楽しいです。住宅を生かしてぜひ民泊を行う暮らしを実現させてみてください。