想定される震度が分かっているのであれば、それに応じた耐震性能を備えた住宅を選ぶことが大事です。木造住宅と非木造（木造以外の鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造など）では地震に対しての強度は全く異なりますし、築年数も同様です。また、同じ一戸建てでもメーカーそれぞれに特徴がありますし、マンションでも従来からある建物を強くして揺れに耐える耐震構造のほか、制震構造、免震構造も。どれが良いかではなく、その土地にはどれが合っているのかという観点で説明を聞くのが賢明です。

避難せざるを得なくなった時のことを考え、住宅周囲の環境も見ておく必要があります。古い木造住宅が密集している地域では火災が発生する危険が高くなりますし、住宅はもちろん、自動販売機や放置自転車ですら倒れると道を塞ぐことがあります。最寄りの避難所までの経路にある崖が崩れたり、橋が通れなくなることもあり得ます。安全に避難できるか、住宅周辺に発災時、危険に思える場所がないか、現地を歩いてみるなどして確認したいところです。

建物の性能を客観的に知る指標として住宅性能表示制度による各分野の等級があります。すべての住宅が同制度を利用しているわけではありませんが、新築一戸建ての場合、2019年度は8割以上が利用していました。耐震では構造躯体の倒壊等防止、構造躯体の損傷防止が主な項目で、等級は1から3まであり、最も耐震性能が高いのは等級3になります。2012年度までの統計では住宅性能表示制度を利用した新築一戸建ての8割が等級3を取得しており、同制度を利用した物件では耐震性能が高い住宅が多いことが分かります。

一戸建ての工法としては在来工法（木造軸組構法）、ツーバイフォー工法（枠組壁工法）、木質系・鉄鋼系・ユニット系・コンクリート系などの各種プレハブ工法などが一般的です。ツーバイフォー工法は壁量が多く、釘で固定するため、地震には比較的強いとされますが、プレハブ工法では独自の耐震技術を開発している例も多数。在来工法でも耐震補強金物を使うなどで耐震性能の高い住宅が作られています。現行法令に則っていれば建物構造に関わらず、一定の強度は保証されているのです。ただし、新築時の状態が将来も保たれているかは別問題。長く安心に住むためには当初の耐震性能に加え、耐久性、メンテナンスしやすさなど性能を維持しやすい家かどうかも重要です。

耐震基準は過去の地震を教訓に何度か見直されていますが、そのうち、大きな見直しがあったのが1978年の宮城県沖地震後の1981年6月1日。この日よりも前に建築確認を受けた建物を旧耐震基準、以降の建物を新耐震基準と呼びますが、中古住宅を選ぶ際にはどちらの基準で建てられたかは大きな意味を持ちます。旧耐震基準はおおむね震度5程度の地震に耐えることを想定されており、それ以上に大きな地震は考慮されていません。それに対して新耐震基準は震度6強～7程度の大地震を想定。建物が倒壊・崩壊せず、人命が損なわれるような壊れ方をしないことを目的としています。

木造一戸建てではもうひとつ、2000年6月の建築基準法改正以前か、以降かという点も重要です。この時の改正は阪神・淡路大震災を踏まえたもので、実質的に事前の地盤調査が必須となり、耐力壁配置のバランス計算が求められるようになると同時に柱や筋交いなどの接合部固定の金具の種類が具体的に規定されました。中古一戸建て購入では改修やリノベーションを前提にする人が多いと思われますが、築年数によっては耐震改修も必要になります。安全面に加え、費用がかかることを意識、建物を見ることが大事でしょう。

建物の劣化は耐震性能だけでなく、居住の快適性などにも繋がります。集合住宅の劣化には浮動沈下や大きなひび割れ、鉄筋の錆や外壁の崩落のように誰が見ても分かるものから屋上その他の防水層や外壁塗装、劣化、給排水設備や電気設備のように見ただけでは分からないものまで多種あります。判断が付きにくい場合には専門家の手を借りることを検討しても良いでしょう。

建物形状では長方形など平面的に単純なものが地震に強いと言われます。逆に雁行型、Ｌ字型、コの字型などの複雑な形状は棟ごとに縁を切ってある、エクスパンション・ジョントで連結されているなどの対策が講じられているかどうかを確認しましょう。立面的には1階にピロティと呼ばれ、駐車場などに使われることが多い壁量の少ない空間がある建物は危険が高いとされます。1階に店舗、2階以上が住宅となっているなどで階ごとの壁量が異なる建物にも注意が必要です。

安心して中古住宅を購入するためには住宅の状態を正確に把握する必要があります。旧耐震基準に基づいて建築された建物については不動産事業者に耐震診断記録があるかを調査、説明する義務及び耐震診断記録がある場合は内容についての調査、説明の義務があります。ただし、売主及び所有者、場合によっては管理事業者などに照会した上で耐震診断記録が存在しないことが確認された場合には、照会したことで義務を果たしたことになるとされています。また、マンションの耐震診断は多額の費用がかかるため個人で行うのが難しいです。

新築マンションの場合、法令に適合した建築であれば建物が損壊するなどの危険はあまり大きくはないものと思われます。ただし、近年マンションでは在宅避難が言われるようになっており、居住に支障がない場合には被災後も住み続けることが想定されています。それを支えるべく、新築では地震時管制運転装置を備えたエレベーター、非常用発電機、非常用エレベーター、防災備蓄倉庫、マンホールトイレ、AEDその他災害に備えのある物件が増えています。どのような対策が考えられているかを確認すると同時に入居後の防災訓練その他、設備を生かすソフト面の対策についても聞いておきましょう。