利益が出た場合・損失が出た場合、それぞれの確定申告

マイホームなどの不動産を売却した場合、高く売れれば「利益」が出ますし、思ったよりも安く売れれば「損失」が出ることもあります。このような不動産売却による収支を翌年の確定申告によって申告することで、必要に応じて納税をしたり、控除を受けることができます。不動産売却で「利益」が出た場合、「損失」が出た場合、それぞれの「確定申告のポイント」について解説します。

確定申告をしなければならないケースとは?

1:不動産の売却で「利益」が出たら、確定申告が必要

不動産を売却した場合、必ず確定申告が必要というわけではありません。確定申告をしなければならないのは、あくまで売却によって「利益」が出た時だけです。この売却利益のことを税務上「譲渡所得」と言い、この譲渡所得に対して課税される税金を「譲渡所得税」と言います。
よって、売却により損失が出た場合は確定申告の義務はありません。ただし、譲渡所得による損失は、他の所得から控除することができるため、申告することで節税になります。

2:マイホームの売却でも申告が必要?

不動産を売却して利益が出た場合は、たとえ自己の住居であるマイホームの売却でも同じく確定申告が必要となります。投資用の収益不動産の売却に限らず、マイホームの売却であっても、それによって利益が出たら確定申告をしなければならないのです。

利益が出たのか確認する際のポイント

1:建物は減価償却されることに注意

不動産売却による利益である譲渡所得とは、あくまで減価償却後の金額で考えることになります。
例えば、1億円で買ったマイホームを5,000万円で売ったから、5,000万円の損失とはなりません。建物は法定耐用年数に応じて減価償却されるため、その減価償却費を差し引いた金額(取得費)を売却価格から差し引いてプラスになれば「譲渡所得」、マイナスになれば「損失」となります。

2:売却にかかる経費について

物件の売却にかかった経費については、「取得費」として譲渡所得の計算上含めることができます。不動産売却の経費としては、次のようなものがあります。

  • ・不動産会社の仲介手数料
  • ・収入印紙代
  • ・登記関係書類の取得費用
  • ・ホームインスペクション(住宅診断)をした場合の費用

これらの費用も取得費に含めて譲渡所得を計算することになります。
まずは譲渡所得を計算し、利益と損失のどちらになっているかを確認しましょう。

確定申告に必要な書類の準備

不動産の売却によって確定申告が必要かどうかわかったら、次に確定申告に必要な書類を準備しなければなりません。確定申告はインターネット上からでも申告できますが、書面で行う場合は、最寄りの税務署に備え付けられている以下の書類を用意しましょう。

【税務署に取りに行く書類】

  • ・確定申告書B様式
  • ・分離課税用の確定申告書
  • ・譲渡所得の内訳書

また、確定申告の際には一緒に添付が必要となる書類があります。忘れずに準備しましょう。

【確定申告の際に添付が必要となる書類】

  • ・不動産を購入した際の売買契約書
  • ・不動産を売却した際の売買契約書
  • ・仲介手数料など取得費として計上する経費の領収書

売買契約書についてはコピーで構いません。これらは譲渡所得の計算の根拠となる証拠ですので、不動産会社から渡されたら、無くさないよう大切に保管しておきましょう。

控除制度を利用するための追加書類について

マイホームを売却した場合は、その譲渡所得から最高で3,000万円までの控除が受けられます。大きなメリットのある控除制度ですが、その適用にあたっては、マイホームであったことを証明するために「住民票の除票」を添付する必要があります。これは、マイホームがあった住所地の市役所で取得できます。

また、居住用不動産の所有期間が10年以上の場合は、「軽減税率の特例」が3,000万円控除と併用できます。添付書類としては売却した不動産の「登記事項証明書」を法務局で取得する必要があります。なお、マイホームの場合は、土地と建物両方の登記事項証明書の取得が必要となります。

損失が出た場合の確定申告のポイント

不動産の売却によって「損失」が出た場合は、原則として申告をしなくても問題はありません。ただし、不動産売却において発生した損失は、確定申告をすることで、その損失を他の給与などの所得から控除することができます。

また、一定の要件を満たす場合には、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が使えます。これは、売却によって生じた損失を損益通算しても控除しきれない場合に、その分を売却の翌年以降3年以内の繰越控除ができるというものです。
つまり、損失が出た場合の確定申告は義務ではありませんが、申告によって節税になるため、基本的には確定申告するようにしましょう。

「利益」が出た場合だけでなく、「損失」が出た場合も確定申告を!

不動産を売却して利益が出ると、確定申告をする必要性が出てきますので、売却をする際には「いくらで売ると、利益が出るのか」をあらかじめ計算した上で価格設定をして募集を開始すると、売れた後の申告書の作成や必要書類の準備などがスムーズにできるでしょう。
また、損失が出た場合でも、確定申告をすれば他の所得から損益通算して税金を安くすることができますので、覚えておくと安心です。