相続不動産の売却は、通常の売却とちょっと違う

相続によって取得した不動産を売却する際には、通常の売却とは違い、いくつかの注意点があります。不動産を相続してから、売却するまでの一連の流れと、その際に注意すべきポイントについて解説します。

相続不動産の売却 2つのパターンとその流れ

相続による不動産の売却には、主に次の2つのパターンがあります。

1:単独で相続する場合の相続不動産の売却

例えば、兄弟が二人いて、兄が単独で不動産を相続するような場合は、相続不動産の売却もスムーズです。(なお、このように不動産を単独で相続するケースでは、相続する兄が弟に代償金などの現金を利益調整のために支払うケースもあります。)
基本的には以下のような流れで進みます。

ステップ1
遺産分割協議をする
相続人全員で話し合い、不動産を誰が相続するのかを決めます。なお、遺言書がある場合は、遺言書の内容に沿って不動産を相続する人が決まります。
ステップ2
相続登記
不動産を相続する人が決まったら、所有者名義をその人の名義に変更する必要があります。これを「相続登記」と言います。
ステップ3
相続不動産の売却
相続登記が終わって相続人の所有物になったところで不動産を売却します。この場合、手続きとしては通常の売却手続きと変わりません。

これが、理想的な相続不動産売却までの流れです。
ただし、一般的に相続できる人間が2人以上いる場合、話し合いが必要となり、まとまらないこともあります。そのような場合は、次のような流れになります。

2:換価分割のための相続不動産の売却

不動産は相続財産の中でも価値が高い財産であるため、相続人の間で取り合いになることがあります。この場合は、解決策の一つとして、不動産を売却して現金化し、それを法定相続分で均等に分けるという方法があります。これを「換価分割」と言います。
換価分割は以下のような流れで相続不動産を売却します。

ステップ1
遺産分割協議をする
まずは遺産分割協議をしますが、今回は、話し合いにより売却して換価分割することが決まったとします。
ステップ2
とりあえず代表者で相続登記
不動産を売却するためには、死亡している人の名義のまま売却することはできません。そのため、便宜上、相続人の誰か一人を代表者として相続登記をして名義を変更し、その後売却に出すことになります。相続人全員の名前で共有登記をすることもできますが、手続きがややこしくなるため、通常は代表者の名前で単独登記をします。
ステップ3
相続不動産の売却
まずは相続不動産を売却して現金化します。この際、相続人全員で話し合い売却価格を決める必要があります。代表者が勝手に価格を決めて売却すると、後からトラブルの原因となるので注意しましょう。
ステップ4
現金を分割する
相続不動産を売却して得た現金を相続人の間で分割し、遺産分割が終了します。

このように換価分割のために相続不動産を売却する場合は、相続人全員で足並みをそろえながら話を進めることがポイントです。

相続不動産に住宅ローンが残っている場合は「団信」をチェック

住宅ローンの返済途中に相続が発生した場合、残りの住宅ローンはどうなるのでしょうか。
相続人が引き継いで返済しなければならないと思われがちですが、実は住宅ローンを組んでいる場合は、「団体信用保険」に加入している可能性が高いため、住宅ローンを組んでいる本人が死亡した場合、団体信用保険からローン残高相当額の保険金が下りて金融機関に支払われるため、住宅ローンはなくなるのです。
そのため、もしも住宅ローンの返済途中に亡くなった場合は、まずは金融機関に連絡し、団体信用保険の適用を申請しましょう。
団体信用保険の適用により、住宅ローンは完済されますので、売却するかどうかは慎重に検討するようにしましょう。

相続不動産を売却する際の税金の軽減制度や特例

相続した一戸建てなど土地や建物を売却する場合、通常の不動産売却と同じように、印紙税や譲渡所得に対しての譲渡所得税が課税されます。譲渡所得税には様々な特例や軽減制度がありますが、一般的な特例と相続時の売却に適用が可能になる特例を把握しておきましょう。

印紙税の軽減制度

不動産売買契約書に貼る印紙代です。平成26年4月1日から令和2年3月31日までの間に作成される不動産売買契約書の印紙税は以下のように軽減措置の対象となります。

契約金額 印紙税 軽減後(軽減率)
100万円超え500万円以下 2千円 1千円(50%)
500万円超え1,000万円以下 1万円 5千円(50%)
1,000万円超え5,000万円以下 2万円 1万円(50%)
5,000万円超え1億円以下 6万円 3万円(50%)
1億円超え5億円以下 10万円 6万円(40%)

参考:国税庁(No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置)

譲渡所得税の計算方法と特例

課税対象となる譲渡所得金額は、土地や建物を売却し得た金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算しますが、取得費や譲渡費用と一緒に特別控除(最高3,000万円)を差し引くこともできます。

また、相続税を納めている場合は、相続税の一定額を取得費に加算できる特例もありますが、最高3,000万円差し引くことができる特別控除との併用はできないので、どちらが良いのか考える必要があります。

まずは、課税対象となる譲渡所得金額の計算方法を確認しましょう。

課税対象となる譲渡所得金額 =
譲渡価額 -(取得費 + 譲渡費用)- 特別控除額(条件あり)

取得費とは
売った土地や建物を買い入れた時の購入代金(建物は減価償却費相当を控除)や仲介手数料などの合計の金額。
相続の場合の取得費は、亡くなった方がその不動産を買い入れたときの購入代金や購入手数料などを基に計算します。
分からない場合などには、売った金額の5%相当額とすることができますが、支払った登記費用などを取得費に含めることはできません。
相続税を取得費に加算できる特例(相続財産を譲渡した場合の取得費の特例)
相続税を納税した人については、相続税申告期限の翌日から3年以内に相続不動産を売却した場合に限り、相続税の一定額を取得費に加算できる特例が認められています。
譲渡費用とは
土地や建物を売るために支出した費用
・売却したときの仲介手数料
・建物を取り壊して土地を売ったときの取壊し費用
・旧耐震の建物を新耐震にリフォームした場合の費用
・測量費や印紙代、立退料ほか
特別控除額とは
相続人が住んでいる家屋と土地を売ったとき:最高3,000万円
相続した一戸建てに一緒に住んでいて一定の要件に当てはまるとき、最高3,000万円を控除することができます。
相続した空き家を売ったとき:最高3,000万円
相続により取得した建物や土地を平成28年4月1日から令和5年12月31日の間に売却し、一定の要件に当てはまるとき、最高3,000万円まで控除することができます。

譲渡所得税は、売却の価格から上記を差し引いて残った額である課税譲渡所得金額に所得税と住民税それぞれの税率を掛けて税額を計算します。

税率は、「長期譲渡所得」か「短期譲渡所得」によって異なります。土地や建物を売った年の1月1日現在で、その土地や建物の所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」に、5年以下の場合は「短期譲渡所得」になります。

相続の場合、亡くなった方が所有した期間がそのまま引き継がれます。以下にケースを紹介します

長短区分(所有期間) 所得税 住民税
長期譲渡所得
(所有期間が5年超え)
15% 5%
短期譲渡所得
(所有期間が5年以下)
30% 9%
長期譲渡所得になる所得期間の例
2000年4月:被相続人が一戸建てを購入
2018年10月:相続
2020年3月:売却
短期譲渡所得になる所得期間の例
2015年12月:被相続人が一戸建てを購入
2019年10月:相続
2020年4月:売却

所有期間が10年以上で、自身が住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売った場合、軽減税率の特例が適用されます。この軽減税率の特例は、最高3,000万円の特別控除と併用することができます。

軽減税率の特例 所得税 住民税
6,000万円までの部分 10% 4%
6,000万円を超える部分 15% 5%

最初に購入して売却までの期間が5年以下になると税率が高くなります。10年以上自身も住んでいる自宅を相続し売却する場合は、マイホームの軽減税率の特例を受けることができますが、購入し5年以下で売却となると税率が上がってしまうため注意が必要です。

譲渡所得税の計算例

譲渡所得税が0円になるケース

  • ・1981年(昭和56年)5月31日以前に建築された一戸建ての建物と土地を第三者に売却
  • ・母が1人暮らししていたが、2年前から空き家になり相続
  • ・売却した一戸建ての額が2,000万円
  • ・旧耐震建築だったので、耐震リフォーム済み
    (または、建物は取壊して更地にし売却まで空き地となっていた)

被相続人の居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例が適用されるため、譲渡所得税は0円になります。

譲渡所得金額が1,000万円の場合

1980年に親が購入し、2020年に相続し売却(長期譲渡所得)
所得税 譲渡所得金額 1,000万円 × 15% = 150万円
復興特別所得税 150万円 × 2.1% = 3万1千500円
住民税 譲渡所得金額 1,000万円 × 5% = 50万円
合計 2,031,500円
1980年に親が購入し2018年まで同居後、相続し2020年に売却(軽減税率の特例を適用)
所得税 譲渡所得金額 1,000万円 × 10% = 100万円
復興特別所得税 100万円 × 2.1% = 2万1千円
住民税 1,000万円 × 4% = 40万円
合計 1,421,000円
2018年に購入、2020年に相続し売却(短期譲渡所得)
所得税 譲渡所得金額 1,000万円 × 30% = 300万円
復興特別所得税 300万円 × 2.1% = 6万3千円
住民税 譲渡所得金額 1,000万円 × 9% = 90万円
合計 2,031,500円

相続不動産の売却は慎重に検討しましょう

相続不動産の売却は、相続人によって売りたい人と売りたくない人とに意見が分かれることがあります。特に、相続不動産に居住している相続人がいる場合は、売却するかどうかで他の相続人と揉める傾向にあります。そのような場合は、紛争化を避けるためにも、弁護士に間に入ってもらって話し合いをすることをお勧めします。