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不動産売却の基礎知識売却査定手続きの流れ、費用相場や注意点

「不動産の売却」は、「家族が増えたからもっと広い家に住みたい」などの生活の変化に合わせたより良い住まいへの住み替えだけでなく、最近では、高齢のご両親の実家の売却や相続・離婚・金銭的理由など、さまざまな理由があります。

いずれの理由でも、多くの方があまり経験していないにもかかわらず高額の取引きとなるため、失敗できない不安や「どうしたらよいのか?」という疑問が多いと思います。

売却査定をお考えの方がこれからどんなことをしたら良いのかイメージが掴めるように、「不動産売却査定の大まかな手続きの流れ」や「必要書類の準備」「売却時に発生する手数料や費用相場」「不動産会社を選ぶ方法」などをご紹介します。

このページの目次
不動産売却の流れ
売却の方法
売却の手続き、不動産の必要書類について
支払うべき費用・不動産会社に支払う手数料について
だまされないために知っておくべき相場
住まいの売却体験談 ケース別口コミ
売却をご検討中の方、査定依頼しませんか?

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不動産売却の流れ

ステップ1相場を知る
売却価格を決めるための事前準備として、一定の相場知識をつけてから査定を依頼するのがポイントです。近隣の地域で売りに出ている物件の情報を調べ、条件が近い物件がいくらで売りに出ているかを見ることで、周辺相場を知ることができます。
ステップ2査定を依頼する
ある程度の相場を調べたら、プロに査定を依頼してみましょう。不動産会社にはそれぞれ得意とする物件と、苦手とする物件があるため、複数の不動産会社に対して査定を依頼し、「価格」と「不動産会社の対応」を「比較する」ということが重要です。
ステップ3不動産会社による
調査・査定
査定には大きく分けて「机上査定」と「訪問査定」の2つの方法があります。査定を依頼した不動産会社から連絡が来たら、ご自身の都合や依頼物件の状況などから、どの方法で価格を算出してもらうかをまず相談すると良いでしょう。
ステップ4売り出し価格の決定
査定の結果と事前に自分で調べていた相場情報を踏まえて、自分自身で納得のいく価格にしましょう。なお、この際の価格はあくまで「募集価格」という点に注意が必要です。最近は、買付申込みが入ってから指値を入れられることも多いため、募集価格に若干の余裕を持たせておくと良いでしょう。
ステップ5媒介契約を結ぶ
募集を担当してもらう不動産会社と媒介契約を結びます。この際、1社のみに任せたい場合は、「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」を結びましょう。反対に複数の不動産会社に重ねて依頼したい場合は、「一般媒介契約」で依頼するようにしましょう。
ステップ6売却活動
実際に募集を開始すると、ネットなどに物件の広告が掲載されます。問合せ件数・引き合い件数など細かく確認し、反響が少ないようであれば必要に応じて募集価格を変更することも必要になります。
ステップ7買付申込と売買契約
購入希望者が現れたら、「買付申込書(買付金額や契約条件の希望などが細かく書かれている書面)」を不動産会社から受け取ります。手付金の額を確認し、引渡し希望日を不動産会社を通して調整し、条件が整ったらできる限り早めに「売買契約」を結びましょう。
ステップ8決済引渡し
売買契約が終わったら、売主としては引渡しの日を待つのみですが、忘れてはならないのが引越しの手配です。特に春先のシーズンですと引越し会社の手配がしづらいこともあります。引渡しに余裕をもって間に合うよう、早めに引越しを済ませておきましょう。

不動産売却 よくある質問

査定をしてもらう前に掃除をした方が良いですか?

査定の前には、掃除をする必要はありませんが、お部屋に入ることが困難なほど汚れていたりする場合は、詳細な査定ができない場合もあります。実際に売り出す場合には、購入を検討するお客様がお部屋を見に来ますので、出来るだけ印象を良くするため、きれいなお部屋で迎えた方が良いです。

また、不動産会社に買い取ってもらう場合には、特に掃除をしなくて良い場合や、家具等残置物も撤去してもらえることもあります。

相見積もりを行う場合、何社くらいにお願いすべきですか?
査定を依頼する際には不動産会社さんの得意分野や、担当の方との相性を知るため、3〜6社くらいにお問い合わせすることをおすすめしています。あまり多すぎると、どの会社と連絡を取っていたのか整理を付けられなくなってしまうので、ご自身でお願いしていた会社を把握できる社数が適切です。
リフォームを行ったほうがよいですか?
物件の築年数や、現在の状況にもよりますが、購入した方がご自身の好みでリフォームすることが一般的です。
しかしながら、近年リフォームを行ってから売り出すことを提案してくれる不動産会社もありますので、高値でのご売却を希望する場合等を不動産会社に伝え、物件や状況に合った進め方を相談してください。
ホームステージングという方法を知りました。実施した方が良いですか?
ホームステージングとは、主に空室の物件に、家具や小物等を設置して、より見栄えの良い空間を演出する方法です。(最近は住みながらの売却でもホームステージングをしてくれる会社もあります。)
別途費用がかかる場合もありますが、統計では早期の売却や高値での売却に効果があるとされています。

売却の方法

不動産を売却する方法は、大きく分けると2つあります。

不動産会社に仲介してもらう

不動産会社に売買の募集を依頼し、買主を広く探してもらう方法です。

  • インターネットに広告を出すなどして募集をしてくれます。
  • 決まるまでに数ヶ月程度かかる可能性があります。
  • 広く買主を募集するため、相場通りの適正価格で売却できる可能性が高まります。
  • 成約時に仲介手数料がかかります。
不動産会社の買取り

不動産会社自体に買主となってもらい、不動産を買取ってもらう方法です。

  • 売却を急ぐ場合などにおいては大変助かる売却方法です。
  • 不動産会社は再販目的で購入します。
  • 市場相場よりは1割程度割安な価格となってしまう可能性があります。
  • 不動産会社との直接の売買なので、仲介手数料はかかりません。

不動産売却 よくある質問

相続をした物件を売る際に注意すべき点は?

相続不動産を売却する場合も、通常の不動産売却と同じように譲渡所得に対して譲渡所得税が課税されます。しかし、「相続税の取得費加算の特例」により、相続税申告期限の翌日から3年以内に相続不動産を売却した場合に限り、相続税の一部を取得費として加算できます。不動産を相続するにあたっては知っておきたい制度です。

なお、複数の相続人がいる場合、売りたい人と売りたくない人とに意見が分かれることがあります。紛争化を避けるためにも、弁護士に間に入ってもらって話し合いをすることをおすすめします。

売却の手続き、不動産の必要書類について

不動産の売却に当たっては、各ステップで必要となる書類があります。

不動産を売却に出す前
  • 購入時のパンフレットなど
  • 住宅ローンの償還表
売買契約締結時
  • 印鑑証明書
  • 住民票
  • 権利書
  • 固定資産税納税通知書
  • 建築確認済証、検査済証
  • 管理規約、議事録、長期修繕計画書(マンションの場合)
売買決済時
  • 固定資産税評価証明書
  • 登記関連の書類

不動産売却 よくある質問

ローン(残債)が残っている場合売却することはできますか?また、注意点はありますか?

ローンの残債が残っていても売却できます。

売却した金額がローン残債を上回っている場合は、売れた金額でローンの残債分を返済し、残った分が手取りとなります。ローンの残債よりも売却額が下回る場合には注意が必要です。売却して返済した部分でたり部分を手出しで返済する必要があります。※任意売却等、例外となる場合もあります。

パンフレットを紛失してしまいました。売却することはできますか?また、査定額に影響しますか?
購入時のパンフレットは、施工会社や管理会社などに問合せると、場合によっては有料で再発行してくれることもあります。
パンフレットは、買主を募集するための募集広告を作成する時に必要となる場合がありますが、売却時に提出必須の書類ではないので紛失してしまっても売却できないことはありません。

支払うべき費用・不動産会社に支払う手数料

不動産を売却する際には、様々な費用や税金がかかり、それぞれ支払いのタイミングが違います。

契約前
  • ホームインスペクション(住宅診断)費用がかかる場合あり
契約後
  • 仲介手数料
  • 印紙代
  • 登記関係書類の取得費用
  • (住宅ローンが残っている場合)一括返済費用に関わる費用(残債返済)
  • 抵当権抹消費用
  • 引越し費用
各種税金
  • 譲渡税
  • 印紙税
  • (住宅ローンが残っている場合)登録免許税
  • 消費税
  • 固定資産税

不動産売却 よくある質問

不動産売却を行った際に、かかる費用の相場はどの程度ですか?
費用として、仲介手数料、譲渡所得税、住民税の他、測量費用やホームインスペクションの費用、リフォーム費用等がかかる場合があります。物件の状況や売却金額によって異なりますので、詳細は不動産仲介会社さんに相談してみましょう。
税金はどの程度かかりますか?

主な税金は譲渡税(所得税、住民税)、印紙税、消費税です。
物件を売った場合、取得費に対して利益(譲渡所得)が出ているかどうかで譲渡税の額が変わります。譲渡所得がある場合、譲渡所得に対し譲渡税がかけられ、譲渡した年の1月1日から5年以内か5年を超えているか、で税率が変わります。ただし、マイホームの場合は、利益が出ても節税ができる特例があります。

物件によりかかる税額は大きく変わります。不動産会社の担当者から、明確な金額を算出してもらうようにしましょう。

仲介手数料とは何ですか?何が含まれているのですか?

仲介手数料は、不動産仲介会社に支払うものです。

不動産会社は物件の売却にあたり、役所・法務局等での物件調査、販売書類の作成、販売に必要な広告活動、購入希望者のご案内、金額の交渉、契約書・重要事項説明書の作成、ローン等の金融機関との調整、登記をする際の司法書士との調整、引き渡しまでの買い主との調整等、不動産を売却する際に必要なほとんどのことを売主の代わりにやってくれます。仲介手数料にはこれら全ての費用が含まれています。

だまされないために知っておくべき相場

仲介手数料の相場

不動産会社に不動産取引の仲介(媒介)をしてもらったときには、報酬(仲介手数料)が発生します。
報酬額は、国土交通大臣が以下の通り定めています。なお、仲介手数料には消費税がかかります。

仲介手数料の
算出方法
取引額を3分割して、以下の計算方法によって算出された額の合計額
1円~200万円の部分 200万円~400万円の部分 400万円を超える部分
売買金額の5%+消費税 売買金額の4%+消費税 売買金額の3%+消費税
物件価格別 不動産仲介手数料 早見表
物件価格 仲介手数料(総額) 仲介手数料 消費税(8%)
500万円 226,800 210,000円 16,800円
600万円 259,200 240,000円 19,200円
700万円 291,600 270,000円 21,600円
800万円 324,000 300,000円 24,000円
900万円 356,400 330,000円 26,400円
1,000万円 388,800 360,000円 28,800円
1,500万円 550,800 510,000円 40,800円
2,000万円 712,800 660,000円 52,800円
2,500万円 874,800 810,000円 64,800円
3,000万円 1,036,800 960,000円 76,800円
3,500万円 1,198,800 1,110,000円 88,800円
4,000万円 1,360,800 1,260,000円 100,800円
4,500万円 1,522,800 1,410,000円 112,800円
5,000万円 1,684,800 1,560,000円 124,800円

主な地域の売買価格相場情報

過去3ヶ月の間に「LIFULL HOME'S」に掲載された物件の中から独自に集計した平均価格を表示しています。[情報更新:毎月1日]

中古マンション(専有面積70m²)の平均価格表
市区 平均価格 坪単価 市区 平均価格 坪単価
東京都江東区 4,327万円 204万円 神奈川県横浜市中区 3,349万円 158万円
千葉県浦安市 3,336万円 157万円 埼玉県さいたま市浦和区 3,134万円 148万円
大阪府大阪市北区 3,849万円 181万円 兵庫県神戸市東灘区 2,502万円 118万円
京都府京都市中京区 3,727万円 176万円 北海道札幌市中央区 1,797万円 85万円
愛知県名古屋市千種区 2,008万円 95万円 静岡県静岡市葵区 1,303万円 61万円
宮城県仙台市青葉区 1,929万円 91万円 新潟県新潟市中央区 1,335万円 63万円
岡山県岡山市北区 2,122万円 100万円 広島県広島市安佐南区 1,776万円 84万円
福岡県福岡市東区 1,745万円 82万円 熊本県熊本市中央区 1,822万円 86万円
  • ※この情報は不動産価格・査定価格を保証するものではありません
  • ※階数、間取り、駅徒歩分等の個々の物件の条件により、相場情報に差異が生じることがあります
中古一戸建て(専有面積100m²)の平均価格表
市区 平均価格 坪単価 市区 平均価格 坪単価
東京都世田谷区 6,675万円 220万円 神奈川県横浜市中区 3,379万円 112万円
千葉県船橋市 2,040万円 67万円 埼玉県さいたま市浦和区 3,092万円 102万円
大阪府大阪市住吉区 2,324万円 77万円 兵庫県神戸市垂水区 2,085万円 69万円
京都府京都市伏見区 1,657万円 55万円 北海道札幌市北区 1,834万円 61万円
愛知県名古屋市千種区 3,830万円 126万円 静岡県静岡市葵区 2,201万円 73万円
宮城県仙台市青葉区 1,994万円 66万円 新潟県新潟市西区 1,455万円 48万円
岡山県岡山市南区 1,958万円 65万円 広島県広島市安佐北区 1,158万円 38万円
福岡県福岡市早良区 2,146万円 71万円 熊本県熊本市北区 1,816万円 60万円
  • ※この情報は不動産価格・査定価格を保証するものではありません
  • ※築年数、駅徒歩分等の個々の物件の条件により、相場情報に差異が生じることがあります
土地(面積100m²)の平均価格表
市区 平均価格 坪単価 市区 平均価格 坪単価
東京都世田谷区 7,085万円 234万円 神奈川県横浜市中区 3,270万円 108万円
千葉県船橋市 1,111万円 37万円 埼玉県さいたま市浦和区 4,683万円 155万円
大阪府大阪市住吉区 2,138万円 71万円 兵庫県神戸市垂水区 1,154万円 38万円
京都府京都市伏見区 1,172万円 39万円 北海道札幌市北区 558万円 18万円
愛知県名古屋市千種区 -万円 -万円 静岡県静岡市葵区 1,066万円 35万円
宮城県仙台市青葉区 460万円 15万円 新潟県新潟市西区 336万円 11万円
岡山県岡山市南区 518万円 17万円 広島県広島市安佐北区 111万円 4万円
福岡県福岡市早良区 828万円 27万円 熊本県熊本市北区 488万円 16万円
  • ※この情報は不動産価格・査定価格を保証するものではありません
  • ※駅徒歩分等の個々の物件の条件により、相場情報に差異が生じることがあります

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