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家を売る!不動産売却の基礎知識不動産売却の流れ・不動産会社の選び方・手続き

更新日:2019年10月17日

「不動産の売却」は、「家族が増えたからもっと広い家に住みたい」などの生活の変化に合わせたより良い住まいへの住み替えのために家を売る、というだけでなく、最近では、高齢のご両親の実家の売却や相続・離婚・金銭的理由など、さまざまな理由があります。

いずれの理由でも、多くの方があまり経験していないにもかかわらず高額の取引きとなるため、失敗できない不安や「どうしたらよいのか?」という疑問が多いと思います。
売却査定をお考えの方がこれからどんなことをしたら良いのかイメージが掴めるように、「不動産売却査定の大まかな手続きの流れ」や「必要書類の準備」「売却時に発生する手数料や費用相場」「不動産会社を選ぶ方法」などをご紹介します。

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不動産売却の流れ

家を売る手続きをスムーズに進めるために、事前におおよその流れを掴んでおきましょう。

手順1相場を知る
売却価格を決めるための事前準備として、一定の相場知識をつけてから査定を依頼するのがポイントです。近隣の地域で売りに出ている家、土地などの物件の情報を調べ、条件が近い物件がいくらで売りに出ているかを見ることで、周辺相場を知ることができます。
手順2査定を依頼する
ある程度の相場を調べたら、プロに査定を依頼してみましょう。不動産会社にはそれぞれ得意とする物件と、苦手とする物件があるため、複数の不動産会社に対して査定を依頼し、「価格」と「不動産会社の対応」を「比較する」ということが重要です。
LIFULL HOME'Sは、独自の安全基準で審査をした不動産会社のみを掲載。各社の情報を見比べて気になる会社を選び査定を依頼できます。LIFULL HOME'Sで売却の査定依頼をする
手順3不動産会社による
調査・査定
査定には大きく分けて「机上査定」と「訪問査定」の2つの方法があります。査定を依頼した不動産会社から連絡が来たら、ご自身の都合や依頼物件の状況などから、どの方法で価格を算出してもらうかをまず相談すると良いでしょう。
手順4売り出し価格の決定
査定の結果と事前に自分で調べていた相場情報を踏まえて、自分自身で納得のいく価格にしましょう。なお、この際の価格はあくまで「募集価格」という点に注意が必要です。最近は、買付申込みが入ってから指値を入れられることも多いため、募集価格に若干の余裕を持たせておくと良いでしょう。
手順5媒介契約を結ぶ
募集を担当してもらう不動産会社と媒介契約を結びます。この際、1社のみに任せたい場合は、「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」を結びましょう。反対に複数の不動産会社に重ねて依頼したい場合は、「一般媒介契約」で依頼するようにしましょう。
手順6売却活動
実際に募集を開始すると、ネットなどに物件の広告が掲載されます。問合せ件数・引き合い件数など細かく確認し、反響が少ないようであれば必要に応じて募集価格を変更することも必要になります。
手順7買付申込と売買契約
購入希望者が現れたら、「買付申込書(買付金額や契約条件の希望などが細かく書かれている書面)」を不動産会社から受け取ります。手付金の額を確認し、引渡し希望日を不動産会社を通して調整し、条件が整ったらできる限り早めに「売買契約」を結びましょう。
手順8決済引渡し
売買契約が終わったら、売主としては引渡しの日を待つのみですが、忘れてはならないのが引越しの手配です。特に春先のシーズンですと引越し会社の手配がしづらいこともあります。引渡しに余裕をもって間に合うよう、早めに引越しを済ませておきましょう。

不動産会社の選び方のポイントは?

物件やご自身の状況に合った不動産会社を見つけることが大切

特長
大手の
不動産会社
  • サービスや制度が充実
  • 広範囲でサポートできる
  • 知名度が高く安心感がある
中小の
不動産会社
  • 地元の売却事情に詳しい
  • 地元ならではの売却ノウハウが豊富
  • 相続に強いなど会社によって得意分野が違う
  • 人気エリアなどエリアに特化した会社もある

大手の不動産会社は、抱えている多くの顧客の中から購入希望者を見つけやすかったり、積極的に広告を打つなど販売力の高さがメリットです。地場の不動産会社はその地域の不動産取引や土地の情報などを熟知しており、地域密着のネットワークで購入希望者を探せます。

また、急いで家を売りたい、土地を手放したい、という場合は、自社で買取を行っている不動産会社を選ぶという方法もあります。価格の折り合いがつけば早期売却が可能です。

大切な家を売るのですから「大手だから」「地元の会社だから」だけの基準で選ばず、どの会社が売却したい物件やご自身の状況に合うのかを見極めるために、複数の不動産会社に査定依頼をし、比較することが重要です。

より重要なポイントは担当者の選び方

営業担当者のスキルが売却には大いに関係してきます。複数の会社に査定依頼をして比較する際、査定価格だけでなく担当者もしっかりと見極めましょう。

同じ質問をして、反応や回答を判断の1つにするのも有効な手段の1つです。以下は、担当者を見極めるポイントの一例です。

  1. チェックポイント1 査定価格の説明が明確
  2. チェックポイント2 質問に対し
    回答が分かりやすい
  3. チェックポイント3 売却プランの提示が明確
  4. チェックポイント4 物件周辺の土地について
    よく知っている

不動産売却 よくある質問

今住んでいる家を売りたいです。査定をしてもらう前に掃除をした方が良いですか?

査定の前には、掃除をする必要はありませんが、お部屋に入ることが困難なほど汚れていたりする場合は、詳細な査定ができない場合もあります。実際に売り出す場合には、購入を検討するお客様がお部屋を見に来ますので、出来るだけ印象を良くするため、きれいなお部屋で迎えた方が良いです。

また、不動産会社に買い取ってもらう場合には、特に掃除をしなくて良い場合や、家具等残置物も撤去してもらえることもあります。

相見積もりを行う場合、何社くらいにお願いすべきですか?
査定を依頼する際には不動産会社さんの得意分野や、担当の方との相性を知るため、3〜6社くらいにお問い合わせすることをおすすめしています。あまり多すぎると、どの会社と連絡を取っていたのか整理を付けられなくなってしまうので、ご自身でお願いしていた会社を把握できる社数が適切です。
不動産会社と結ぶ媒介契約の種類と違いは何ですか?

媒介契約は、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つの種類があります。

媒介契約名 契約可能会社数 売主への報告義務 説明
専任媒介契約 1社 2週間に1回以上 3ヶ月間を上限として、その1社に募集のすべてを託すこととなり、その間は他の不動産会社に重ねて依頼をすることはできません。
専属専任媒介契約 1社 1週間に1回以上 基本的な仕組みは専任媒介と同じですが、自分自身で買主を見つけてきた場合でも、必ずその不動産会社を仲介に入れなければ売却できない(自己発見取引の禁止)点が専任媒介よりも厳しい契約です。
一般媒介契約 複数社 なし 広く買主が募集できる反面、募集状況の報告義務などはないため、売主側から不動産会社へ連絡し状況を確認する必要があります。
リフォームを行ったほうがよいですか?
物件の築年数や、現在の状況にもよりますが、購入した方がご自身の好みでリフォームすることが一般的です。
しかしながら、近年リフォームを行ってから売り出すことを提案してくれる不動産会社もありますので、高値でのご売却を希望する場合等を不動産会社に伝え、物件や状況に合った進め方を相談してください。
ホームステージングという方法を知りました。実施した方が良いですか?
ホームステージングとは、主に空室の物件に、家具や小物等を設置して、より見栄えの良い空間を演出する方法です。(最近は住みながらの売却でもホームステージングをしてくれる会社もあります。)
別途費用がかかる場合もありますが、統計では早期の売却や高値での売却に効果があるとされています。

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売却の一般的なことや、売却の流れについてなどわからない・不安なことを、不動産売却の専門アドバイザーがお答えします。
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もちろん、査定依頼や相談は無料です。何度でもご利用いただけます。お客様の不動産売却を親身にサポートいたします。
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だまされないために知っておくべき相場

不動産会社に不動産取引の仲介(媒介)をしてもらったときには、報酬(仲介手数料)が発生します。
報酬額は、国土交通大臣が以下の通り定めています。なお、仲介手数料には消費税がかかります。

仲介手数料の相場

仲介手数料の
算出方法
取引額を3分割して、以下の計算方法によって算出された額の合計額
1円~200万円の部分 200万円~400万円の部分 400万円を超える部分
売買金額の5%+消費税 売買金額の4%+消費税 売買金額の3%+消費税
物件価格別 不動産仲介手数料 早見表
物件価格 仲介手数料(総額) 仲介手数料 消費税(10%)
500万円 231,000 210,000円 21,000円
600万円 264,000 240,000円 24,000円
700万円 297,000 270,000円 27,000円
800万円 330,000 300,000円 30,000円
900万円 363,000 330,000円 33,000円
1,000万円 396,000 360,000円 36,000円
1,500万円 561,000 510,000円 51,000円
2,000万円 726,000 660,000円 66,000円
2,500万円 891,000 810,000円 81,000円
3,000万円 1,056,000 960,000円 96,000円
3,500万円 1,221,000 1,110,000円 111,000円
4,000万円 1,386,000 1,260,000円 126,000円
4,500万円 1,551,000 1,410,000円 141,000円
5,000万円 1,716,000 1,560,000円 156,000円

売買価格の相場主な地域の売買価格相場情報

過去3ヶ月の間に「LIFULL HOME'S」に掲載された物件の中から独自に集計した平均価格を表示しています。[情報更新:毎月1日]

中古マンション(専有面積70m²)の平均価格表
市区 平均価格 坪単価 市区 平均価格 坪単価
東京都江東区 4,287万円 202万円 神奈川県横浜市中区 3,654万円 172万円
千葉県浦安市 3,374万円 159万円 埼玉県さいたま市浦和区 2,647万円 125万円
大阪府大阪市北区 4,116万円 194万円 兵庫県神戸市東灘区 2,392万円 113万円
京都府京都市中京区 3,890万円 183万円 北海道札幌市中央区 1,814万円 86万円
愛知県名古屋市千種区 1,918万円 90万円 静岡県静岡市葵区 1,476万円 70万円
宮城県仙台市青葉区 1,987万円 94万円 新潟県新潟市中央区 1,534万円 72万円
岡山県岡山市北区 1,958万円 92万円 広島県広島市安佐南区 2,010万円 95万円
福岡県福岡市東区 1,913万円 90万円 熊本県熊本市中央区 1,726万円 81万円
  • ※この情報は不動産価格・査定価格を保証するものではありません
  • ※階数、間取り、駅徒歩分等の個々の物件の条件により、相場情報に差異が生じることがあります
中古一戸建て(専有面積100m²)の平均価格表
市区 平均価格 坪単価 市区 平均価格 坪単価
東京都世田谷区 6,703万円 221万円 神奈川県横浜市中区 3,826万円 126万円
千葉県船橋市 2,227万円 74万円 埼玉県さいたま市浦和区 3,610万円 119万円
大阪府大阪市住吉区 2,180万円 72万円 兵庫県神戸市垂水区 2,038万円 67万円
京都府京都市伏見区 1,612万円 53万円 北海道札幌市北区 1,653万円 55万円
愛知県名古屋市千種区 3,506万円 116万円 静岡県静岡市葵区 2,013万円 66万円
宮城県仙台市青葉区 1,828万円 60万円 新潟県新潟市西区 1,393万円 46万円
岡山県岡山市南区 1,629万円 54万円 広島県広島市安佐北区 1,227万円 41万円
福岡県福岡市早良区 2,984万円 99万円 熊本県熊本市北区 1,910万円 63万円
  • ※この情報は不動産価格・査定価格を保証するものではありません
  • ※築年数、駅徒歩分等の個々の物件の条件により、相場情報に差異が生じることがあります
土地(面積100m²)の平均価格表
市区 平均価格 坪単価 市区 平均価格 坪単価
東京都世田谷区 7,372万円 243万円 神奈川県横浜市中区 3,201万円 106万円
千葉県船橋市 1,144万円 38万円 埼玉県さいたま市浦和区 4,630万円 153万円
大阪府大阪市住吉区 2,613万円 86万円 兵庫県神戸市垂水区 995万円 33万円
京都府京都市伏見区 1,296万円 43万円 北海道札幌市北区 619万円 20万円
愛知県名古屋市千種区 -万円 -万円 静岡県静岡市葵区 1,039万円 34万円
宮城県仙台市青葉区 544万円 18万円 新潟県新潟市西区 375万円 12万円
岡山県岡山市南区 534万円 18万円 広島県広島市安佐北区 71万円 2万円
福岡県福岡市早良区 1,443万円 48万円 熊本県熊本市北区 525万円 17万円
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  • ※駅徒歩分等の個々の物件の条件により、相場情報に差異が生じることがあります

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支払うべき費用・不動産会社に支払う手数料

不動産を売却する際には、様々な費用や税金がかかり、それぞれ支払いのタイミングが違います。

契約前
  • ホームインスペクション(住宅診断)費用がかかる場合あり
契約後
  • 仲介手数料
  • 印紙代
  • 登記関係書類の取得費用
  • (住宅ローンが残っている場合)一括返済費用に関わる費用(残債返済)
  • 抵当権抹消費用
  • 引越し費用
各種税金
  • 譲渡税
  • 印紙税
  • (住宅ローンが残っている場合)登録免許税
  • 消費税
  • 固定資産税

不動産売却 よくある質問

不動産売却を行う際に、どのような費用がかかりますか?
費用として、仲介手数料、譲渡所得税、住民税の他、測量費用やホームインスペクションの費用、リフォーム費用等がかかる場合があります。物件の状況や売却金額によって異なりますので、詳細は不動産仲介会社さんに相談してみましょう。
税金はどの程度かかりますか?

主な税金は譲渡税(所得税、住民税)、印紙税、消費税です。
物件を売った場合、取得費に対して利益(譲渡所得)が出ているかどうかで譲渡税の額が変わります。譲渡所得がある場合、譲渡所得に対し譲渡税がかけられ、譲渡した年の1月1日から5年以内か5年を超えているか、で税率が変わります。ただし、マイホームの場合は、利益が出ても節税ができる特例があります。

物件によりかかる税額は大きく変わります。不動産会社の担当者から、明確な金額を算出してもらうようにしましょう。

仲介手数料とは何ですか?何が含まれているのですか?

仲介手数料は、不動産仲介会社に支払うものです。

不動産会社は物件の売却にあたり、役所・法務局等での物件調査、販売書類の作成、販売に必要な広告活動、購入希望者のご案内、金額の交渉、契約書・重要事項説明書の作成、ローン等の金融機関との調整、登記をする際の司法書士との調整、引き渡しまでの買い主との調整等、不動産を売却する際に必要なほとんどのことを売主の代わりにやってくれます。仲介手数料にはこれら全ての費用が含まれています。

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売却の手続き、不動産の必要書類について

家を売る、土地を売る、不動産の売却に当たっては、各ステップで必要となる書類があります。

不動産を売却に出す前
  • 購入時のパンフレットなど
  • 住宅ローンの償還表
売買契約締結時
  • 印鑑証明書
  • 住民票
  • 権利書
  • 固定資産税納税通知書
  • 建築確認済証、検査済証
  • 管理規約、議事録、長期修繕計画書(マンションの場合)
売買決済時
  • 固定資産税評価証明書
  • 登記関連の書類

不動産売却 よくある質問

ローン(残債)が残っている場合売却することはできますか?また、注意点はありますか?

ローンの残債が残っていても売却できます。

売却した金額がローン残債を上回っている場合は、売れた金額でローンの残債分を返済し、残った分が手取りとなります。ローンの残債よりも売却額が下回る場合には注意が必要です。売却して返済した部分でたり部分を手出しで返済する必要があります。※任意売却等、例外となる場合もあります。

パンフレットを紛失してしまいました。売却することはできますか?また、査定額に影響しますか?
購入時のパンフレットは、施工会社や管理会社などに問合せると、場合によっては有料で再発行してくれることもあります。
パンフレットは、買主を募集するための募集広告を作成する時に必要となる場合がありますが、売却時に提出必須の書類ではないので紛失してしまっても売却できないことはありません。

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売却の方法

不動産を売却する方法は、大きく分けると2つあります。

不動産会社に仲介してもらう

不動産会社に売買の募集を依頼し、買主を広く探してもらう方法です。

  • インターネットに広告を出すなどして募集をしてくれます。
  • 決まるまでに数ヶ月程度かかる可能性があります。
  • 広く買主を募集するため、相場通りの適正価格で売却できる可能性が高まります。
  • 成約時に仲介手数料がかかります。
不動産会社の買取り

不動産会社自体に買主となってもらい、不動産を買取ってもらう方法です。

  • 売却を急ぐ場合などにおいては大変助かる売却方法です。
  • 不動産会社は再販目的で購入します。
  • 市場相場よりは1割程度割安な価格となってしまう可能性があります。
  • 不動産会社との直接の売買なので、仲介手数料はかかりません。

不動産売却 よくある質問

相続をした物件を売る際に注意すべき点は?

相続不動産を売却する場合も、通常の不動産売却と同じように譲渡所得に対して譲渡所得税が課税されます。しかし、「相続税の取得費加算の特例」により、相続税申告期限の翌日から3年以内に相続不動産を売却した場合に限り、相続税の一部を取得費として加算できます。不動産を相続するにあたっては知っておきたい制度です。

なお、複数の相続人がいる場合、売りたい人と売りたくない人とに意見が分かれることがあります。紛争化を避けるためにも、弁護士に間に入ってもらって話し合いをすることをおすすめします。

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※査定依頼物件が、依頼者の所有物件ではないと弊社が判断した際、依頼内容を削除する場合があることをあらかじめご了承ください

当サービス よくある質問

家の売却、まずは何をしたら良いですか?
まずは、不動産売却の流れを見て、ステップごとのポイントを把握しましょう。
不動産会社の選び方を教えてほしい。
不動産会社の選び方のポイントでは、不動産会社の種類や選び方を解説しています。
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大体いくら?相場が知りたい。
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